추가 2곳 모두 '공급과잉' 우려… 3기 신도시 운명은?

정부가 고양 창릉과 부천 대장 등 신도시 2곳과 중소규모 택지 26곳을 발표하면서 3기 신도시의 마지막 퍼즐이 맞춰졌다.

문재인 정부의 '수도권 주택 30만가구 공급계획'이 완성됨에 따라 중소규모택지에선 내년부터 입주자를 모집한다. 신도시도 내년 지구지정에 돌입해 2022년부터 분양에 나선다. 실수요자는 중장기 청약전략 마련에 분주해졌다.


◇신도시 2곳 모두 청약미달 지역… 공급과잉 우려

7일 '국토부의 3차 수도권 주택공급 계획'에 따르면 3기 후보지로 그간 유력하게 거론됐던 광명과 시흥 등이 빠지고 후보지 유출 논란으로 인해 제외됐던 고양 창릉이 신도시에 포함됐다.

이로써 기존에 발표한 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 외에 고양 창릉, 부천 대장이 330만㎡이상 규모의 3기 신도시로 확정됐다. 지난해 12월 발표한 3곳을 포함해 총 5곳이다.


고양 창릉(813만㎡, 3만8000가구)은 인근 원흥, 지축, 삼송지구, 은평뉴타운, 향동·덕은지구가 둘러싸고 있다. 자족용지가 판교제1테크노밸리의 2.7배 규모(135만㎡)로 경의중앙선 외 고양선(14.5㎞, 새절역~고양시청)이 신설되고 GTX(수도권광역급행철도)-A 노선 연결로 여의도 용산 강남까지 25~30분이다.

부천 대장(343만㎡, 2만가구)은 경인고속도로 좌우로 펼쳐진 택지로 주변에 계양테크노밸리와 서운일반산업단지 등 자족 기능이 밀집해 있다. 김포국제공항과 마곡지구가 가깝다. 최근 분양을 시작한 검단신도시와 3기 신도시인 계양지구가 동시에 개발된다.

문제는 고양 창릉, 부천 대장 모두 주변의 기존 택지개발로 인해 입주 적체와 미분양 문제가 있는 곳이란 점이다. 이날 고양 창릉이 3기신도시로 발표되자 일산신주민들은 '일산신도시에 대한 사망선고'라며 청와대 국민청원 게시판에 1000여명이 대책을 요구했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "고양 창릉은 일산의 주택 교체수요 유입과 수도권 북부 2040세대의 내집마련에 도움이 될 수 있으나 공급 시기를 유연하게 조율하고 기존 택지지구와 연계 개발해야 한다"고 말했다.

3차 신도시 중소규모 택지 위치도

◇서울 동남권 수요 흡수할 하남 교산 신도시 주목

신도시 개발로 인한 공급과잉이 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다는 지적이다. 국토부도 이 같은 반발을 우려해 3기 신도시 교통대책에 원도심의 교통사각지대를 배려하는 방안을 포함시켰다. 신설되는 고양선 역을 향동지구, 화정지구, 고양시청에도 만들고 백석동과 서울문산고속도로를 잇는 도로를 신설하는 것.

양지영 양지영R&C연구소장은 "고양은 청약미달 지역이라 광역교통대책이 중요하다"며 "부천도 서울집값이 워낙 올라 서남부의 수요를 흡수하는데 도움이 되겠으나 계양신도시와 맞물려 일시적 공급과잉이 있을 수 있다"고 말했다.

결국 합리적 분양가격과 자족기능 달성, 광역교통망 개선 속도가 3기 신도시 성공의 관건이다. 일자리와 주거가 연계되고 서울 등 인근도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 서울의 수요를 분산하는데 실패할 수 밖에 없기 때문이다.

전문가들은 3기 신도시 5곳 중 수요가 가장 많은 동남권 수요를 분산할 수 있는 지역으로 하남 교산을 꼽았다. 3기 신도시 중 강남과의 접근성이 제일 우수하고 649만㎡규모에 3만2000가구가 공급된다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "서울의 수요를 분산하는게 목적이라면 수요가 가장 많은 동남권 수요 분산할 수 있는 하남 교산이 입지는 가장 우수해 보인다"고 밝혔다.

전문가들은 신도시급 택지인 과천 주암(155만㎡, 7000가구)과 중소규모 택지 중 출퇴근이 편리한 구의자양재정비촉진지구1(1363가구), 과천과 안양으로의 이동수요가 풍부한 사당역 복합환승센터(1200가구)도 유망지역으로 꼽았다.