규제지역 전역 '해제요건' 충족했다…尹정부 부동산 첫 시험대

머니투데이

권화순 기자

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 사진은 2일 오전 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.06.02.

윤석열 정부 출범후 첫 주거정책심의위원회(주정심)가 이달말 개최되는 가운데 전국 규제지역 대부분이 조정대상지역 해제 요건을 충족한 것으로 확인됐다. 조정대상지역은 최근 석달간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배보다 낮으면 해제할 수 있다. 전국 대부분 지역 집값이 올 들어 하향 안정화 된 사이에 물가는 크게 올라 정량적으로 해제요건이 된 것이다.

'규제완화'을 강조해온 새 정부가 규제지역을 최소 3~4곳 이상 풀 것이란 관측이 나온다. 대구가 1순위로 꼽히며 대전, 천안, 전남 등이 대표적으로 거론된다. 특히 집값이 크게 떨어진 세종도 일부 읍면동 지역이 풀릴 가능성이 있다.

윤석열 정부 이달말 첫 주정심 개최...조정대상지역 112곳 대부분 정량적 해제요건 충족

12일 정부에 따르면 국토교통부는 이달 마지막주에 주정심을 열어 규제지역 해제 및 추가 지정 여부를 논의한다. 새 정부 출범 이후 첫 주정심으로 최소 3~4곳 이상의 규제지역이 해제될 가능성이 높다는 전망이 나온다.

문재인 정부는 부동산 규제를 강화하면서 투기과열지구 49개, 조정대상지역 112곳을 무더기 지정했다. 제주와 강원을 빼고 사실상 전국이 규제지역이 됐다. 반대로 규제완화를 강조해 온 새 정부가 112곳에 달하는 조정대상지역을 어느정도까지 해제할 지가 초미의 관심사다. 전국 주요 도시별로 규제지역 해제 민원도 빗발치고 있다. 해제 규모에 따라 향후 부동산 정책의 방향성을 가늠해 볼 수 있을 전망이다.

대출, 청약, 세금에 강력한 규제가 적용되는 조정대상지역은 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘으면 정량적으로 지정 요건을 충족한다. 여기에 청약경쟁률, 분양권 전매거래량 등의 선택요건이 고려되며 '집값과열 우려' 등 정성적인 요건도 주정심 의원들이 별도로 따진다.

이 기준으로 볼때 조정대상지역으로 지정된 대부분의 지역이 이번에 처음으로 정량요건에 줄줄이 미달해 해제 가능한 것으로 확인됐다. 한국부동산원의 주택종합 매매가격지수와 통계청의 지역별 물가변동지수를 기준으로 1월~4월을 분석해 보면 대구 집값은 이 기간 1.1% 하락했다. 같은 기간 물가변동률의 1.3배인 2.7%에 한참 밑돌아 해제 요건이 된다.

세종 집값은 석달간 1.6% 떨어져 물가변동률의 1.3배인 3%와 격차가 크게 벌어졌다. 경기도(-0.6%) 대전(-0.29%) 천안(-0.36%) 순천(-0.1%) 광양(-0.36%) 등도 줄줄이 집값이 하락해 치솟는 물가와 대비된다. 집값이 오르긴 했지만 인천, 부산, 광주, 울산, 청주, 전주 등 주요 지역들도 모두 정량적인 해제요건에 충족했다.

10년 만에 미분양 '최고' 대구 등 3~4곳 이상 해제 가능성.."침체기는 아냐" 전면적인 해제는 어려울듯

국토부는 이달말 개최하는 주정심을 앞두고 정량요건 뿐 아니라 정성적인 요건, 집값 전망 등을 종합 고려하고 있다. 미분양 물량이 6827가구로 10년만에 최고치를 기록한 대구는 수성, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군 등 8곳 전역이 해제 가능성이 높다. 경기도 일부지역과 대전, 천안, 순천, 광양 등도 규제지역 해제 1순위로 꼽힌다. 다만 집값 변동률이 고르지 않은 전북이나 부산, 울산, 창원 등은 읍면동 단위로 세분화 해 일부만 풀 수도 있다.

집값이 가장 많이 떨어진 세종의 해제 여부가 최대 관심사다. 세종은 2020년 집값이 34% 급등, 전국 상승률 1위를 기록했지만 지난해와 올해 대폭 하락했다. 다만 세종국회의사당 건립 등 집값 자극 요인이 있어 정부가 당장의 하락세만 놓고 광범위한 해제를 검토하진 않을 것으로 보인다. 세종은 서울처럼 조정대상지역이면서 투기과열지구라서 대출규제가 더 촘촘하다. 투기과열지구라도 제한적으로 해제해야 한다는 주장도 나온다. 주택이 많지 않은 조치원 등 일부만 해제될 가능성도 거론된다.

정량적인 요건을 충족했다고 전면적인 해제를 하긴 부담스러울 것이란 관측이 지배적이다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "집값이 조정기는 맞지만 구조적인 침체기로는 볼수 없어 2~3차례의 추가 금리 인상, 연말 종합부동산세 고지서 발송 등을 지켜보고 시장 충격파가 예상될 때 규제지역의 해제를 본격 고민할 것"이라고 전망했다.

국토부 관계자는 "정량적인 요건을 충족하는 지역이 있다고 해도 정성적인 부분도 종합 고려해야 한다"며 "규제지역을 해제했을때 집값 자극요인이 없는지 따져 주정심 위원들이 신중 검토할 것"이라고 밝혔다.