[법] 분양권 취득을 위한 과소토지(자투리 땅)의 위험성

과소토지 또는 자투리 땅이라고 불리는 면적이 작은 땅을 가지고 있거나, 오랜 세월 나도 모르게 땅이 분할되어 실제 사용가치가 낮은 좁은 면적의 땅을 가지고 있었는데 해당 구역에서 재개발 사업이 진행되면서 조합에서 자꾸 우편물이 날아오고 분양신청을 하라는 책자도 받았다. 이런 경우 점점 내가 가진 땅이 이렇게 큰 가치가 있었던 것인가 싶고, 생각지도 못한 분양을 받을 수 있는 기회가 생긴건가 싶기도 한데 또 부동산에서 땅을 팔라고 연락이 오기도 한다.

최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

많은 사례는 아니지만 이런 경우가 종종 있다. 투자를 하고 싶은데 자금이 많지 않은 경우에는 좁은 땅이라도 좀 사서 어떻게든 분양권을 좀 받고 싶은 경우 또는 나도 모르게 상속받은 땅이 있는데 그 땅이 매우 협소한 경우에는 재개발 사업에서의 분양권을 취득할 수 있는지에 관하여 좀 더 세심한 주의가 필요하다.


재개발사업구역 내에서 분양대상자가 누구인지 도시및주거환경법에서는 구체적으로 정하지 않고 관리처분계획의 내용을 어떻게 하여야 하는지에 대해서만 추상적으로 정하고 있다. 도시및주거환경정비법 시행령에서도 분양대상자에 관한 상세한 내용은 없고 제63조에서 관리처분의 방법으로 정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것만 정하면서 단서 조항에서 시·도 조례로 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있기 때문에 일률적인 판단이 쉽지 않다.

서울시 도시및주거환경정비조례는 제36조에서 재개발사업의 주택 분양대상을 정하면서 종전 토지의 총 면적이 90㎡ 이상인 자(제2호)와 소유하고 있는 부동산의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(제3호)를 분양받을 수 있는 자로 하였다.

그렇기 때문에 서울시의 경우 재개발구역 내에서 90㎡이하(경기도 또는 부산, 광주의 경우에는 60㎡로 정하고 있다)의 땅만 가진 경우에는 분양신청을 하더라도 조합이 서울시 도시및주거환경정비조례에 따라 제외가 될 수도 있는 것이다.


만약에 주택도 함께 가지고 있으면 주택의 크기는 문제 되지 않는데 땅만 가지고 있다면 90㎡ 이상 가진 경우이거나, 아니면 그 땅이 90㎡미만이더라도 가치가 분양용 최소규모 공동주택 한 가구의 추산액 이상이어야 분양대상자가 될 수 있다. 분양용 최소규모 공동주택 한 가구의 추산액이란 쉽게 말해서 분양하려는 신축아파트에서 제일 작은 평수의 분양가액을 말하는데, 지금 가지고 있는 땅의 가치가 그 제일 작은 아파트 평수의 분양가보다 높아야 분양권을 얻을 수 있다는 것이다.

이런 조례의 내용은 개인의 재산권을 과도하게 제한하는 것으로 보여지기도 한다. 그런데 분양대상을 정하는 가장 중요한 기준인 도시및주거환경정비법의 관리처분계획은 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다고 정하고 있기 때문에 조합에서 정관으로 분양대상의 범위를 제한할 수 있는 근거가 된다. 법에서 이렇게 정하고 있는 취지는 투기목적으로 부동산을 취득하거나 가지고 있던 토지의 평가가치가 지나치게 낮은 경우의 신축 공동주택 등을 취득하기 위한 추가 비용 등과 조합이 전체 조합원들의 이익 등을 고려하여 현금청산대상자로 정할 수 있도록 한 것이다.

아직까지 해당 규정은 정비사업 시행에 따른 새로운 건축물과 토지가 한정되어 있는 상황에서 너무 좁은 토지 소유자를 포함한 조합원 모두에 대해서까지 현물분양을 한다면 정상적인 재개발사업이 불가능하게 되므로 이러한 사태를 막고, 투기세력에 의한 지분쪼개기로 인하여 다수의 선량한 조합원들의 권리가 침해되는 것을 막아서 재개발사업의 원만한 진행을 통하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 데 입법 목적이 있어 그 목적이 정당하고, 너무 좁은 토지 소유자에 대해서 분양권을 제한하는 것이 유효한 수단이라고 판단하고 있기 때문에 개인의 재산권이 제한될 수 밖에 없다.

이러한 내용은 물론 법의 내용을 잘 알고 있는 사람이라면 확인할 수 있겠지만 간혹 중개인들조차 이런 법의 내용에 대해서 잘못 해석을 하고 있는 경우가 있기 때문에 스스로 확인을 해야 한다. 그렇지 않으면 좁은 면적의 땅으로 혹시나 분양권을 취득할 수 있지 않을까라는 기대로 비싸게 땅을 샀다가 결국 현금청산자가 될 수도 있게 된다. 조합에 직접 문의를 해서 조합에서 분양권을 취득할 수 있다고 확답을 해주면 좋겠지만, 조합 역시 관리처분계획의 내용이 확정되어야만 정확한 답을 줄 수 있고, 관리처분계획 이후에는 그 지위를 바꿀 수 있는 방법은 소송뿐이기 때문에 땅을 소유하고 있는 입장에서는 굉장히 불리할 수 밖에 없는 것이다.

결국 내가 가지고 있거나 사려는 부동산의 가치는 스스로 확인하지 않으면 그 누구도 책임을 질 수 없고, 그렇기 때문에 많은 사람들이 법률전문가의 도움을 받게 된다. 투자는 경제적 측면이지만 법률과 관련된 것은 꼭 확인한 뒤 진행할 것을 권한다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석 변호사