[법] 재개발 재건축, 매도인 등의 설명의무위반과 손해배상책임

재개발·재건축사업이 진행 중인 곳에서 부동산 매도인과 공인중개사가 반드시 체크해야 할 규정이 있다. 도시정비법 제122조에 따른 토지등소유자 등의 설명의무이다. 이 의무는 해당 거래를 중개한 부동산공인중개사에게도 적용되며, 만약 설명의무를 위반할 경우 손해배상책임을 질 수도 있기 때문에 주의를 요한다.

부동산 거래시 토지등소유자와 공인중개사의 설명의무 내용
도시정비법 제122조 제1항은 "토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하는 경우 다음 각 호의 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다"라고 규정하고 있다. 매도인이 설명ㆍ고지해야 할 각 호의 사항은 1) 해당 정비사업의 추진단계, 2) 퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다), 3) 제19조에 따른 행위제한, 4) 제39조에 따른 조합원의 자격, 5) 제70조제5항에 임대차등의 계약기간, 6) 제77조에 따른 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일, 7) 그 밖에 거래 상대방의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 등이다.


또한 공인중개사도 위 사항들에 대하여 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다. 특히 '정확한' 설명이 무엇보다도 중요하다.

이와 관련하여 매도인과 공인중개사가 도시정비법상의 설명의무를 제대로 이행하지 않아 손해배상책임이 인정된 사건이 있었다.

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로

서울중앙지방법원, 매도인과 공인중개사에게 손해배상책임 인정
해당 사건의 사실관계는 이렇다. 이 사건 부동산은 투기과열지구의 재건축구역 내에서 조합원 지위 승계가 불가능한 물건이었음에도 불구하고 매도인과 중개인이 조합원지위 승계가 가능한 물건으로 잘못 파악하고 매도를 한 것이었다. 그 후 재건축 조합은 구청으로부터 매수인에게 조합원 지위 승계가 불가능하다는 회신을 받았고, 위 조합은 매수인을 조합원 지위에서 제외하였다. 그러자 위 매수인이 매도인과 해당 공인중개사 등을 상대로 손해배상청구를 한 사건이었다.


서울중앙지방법원은 매도인에게 도시정비법 제122조 제1항 제4호에 따라 동법 제39조에 따른 조합원의 자격 등에 관하여 거래상대방인 매수인에게 설명·고지하여야 할 의무가 있음을 명확히 지적하였다. 또한 법원은 이 사건 계약 중 '조합원 지위를 승계하여야 할 채무'는 그 목적 달성이 불가능한 이행불능이고, 매도인은 매수인에게 고의 또는 과실로 위 채무를 불이행하였으므로 이에 대하여 손해를 배상할 책임이 있다고 판시하였다.

이와 더불어 법원은 공인중개사에게도 설명의무를 제대로 이행하지 못하였다는 점을 지적하면서 손해배상책임을 인정했다. 법원은 공인중개사로서 이 사건 재건축사업에 관한 관할관청 등에 이에 대한 확인이나 별도의 법률적 검토 없이 이 사건 계약 체결을 중개한 것에 대하여 공인중개사법 상 개업공인중개사로서의 의무를 모두 이행하였다고 보기 어렵고, 개업공인중개사로서 중개행위를 함에 있어 당연히 설명·고지해야 할 사항인 '조합원 자격'에 관한 사항을 제대로 설명하지 못한 과실이 있다는 취지로 판시하였다.

도시정비법 규정를 정확히 인지하고 설명의무 충실히 이행해야 한다
최근 강남, 서초 등 재건축 구역에서 부동산 매도 또는 매수를 고민하고 있는 조합원들이 부쩍 늘었다. 압구정의 경우 100억원을 훌쩍 넘는 거래도 빈번하게 이루어지고 있다. 그러다보니 필자의 사무실을 찾아오는 의뢰인 중에는 재건축 재개발 구역 내 조합원 입주권 투자에 대한 컨설팅을 요청하는 분들이 많고 또 개업공인중개사들도 많다. 그런데 도시정비법 제122조에 대해서 제대로 알고 있는 분들은 거의 볼 수 없었다.

재개발, 재건축 투자에서 조합원 입주권은 가장 중요한 사항이므로, 부동산 거래시 도시정비법상의 설명의무에 대해서는 전문변호사 등의 조력을 받아서 제대로 이행할 필요가 있다. 이것이 매도인, 매수인, 공인중개사 등에게 불필요한 분쟁을 예방하는 지름길이라고 생각한다. /글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우