"토지가격 낮을수록 혜택"…우리 동네 재건축 사업성 얼마나 높아질까

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 올해 3분기 서울에서 재건축이 가능한 30년 초과 노후 아파트 거래량이 늘어난 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 연령대별 아파트 거래 비중을 보면 전체 거래량의 21.2%를 차지했다. 사진은 19일 오후 서울 강남구 압구정 현대아파트 단지의 모습. 2024.9.19/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 이재명 기자

"집 한 채 짓는 데 드는 돈은 똑같은데 토지 가격이 낮은 동네는 분양 가격이 낮아 수익성이 떨어집니다. 토지 가격이 낮은 동네도 혜택을 볼 수 있도록 사업성 보정계수를 도입했습니다."

서울시가 단지 노후화에도 불구하고 수익성 문제로 정비사업을 추진하지 못했던 지역의 사업성 개선 방안을 내놨다. 토지 가격이 저렴할수록 허용 용적률을 높여주는 사업성 보정계수 도입이 핵심이다.


시는 4일 오전 서대문구청에서 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획' 주민설명회를 열고 이를 구체적으로 설명하는 시간을 가졌다. 설명회에는 서대문구청 직원 및 조합 관계자, 주민 등 30여 명이 참석했다. 시는 이날 서대문구를 시작으로 자치구별 설명회를 이어갈 방침이다.

이날 설명회에서는 2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획에 도입된 사업성 보정계수가 주로 다뤄졌다. 사업성 보정계수는 허용 인센티브량에 지가 등을 곱해 정비사업 단지·지역 간 수익성 편차를 줄여주는 도구다. 서울시 평균 공시지가와 정비사업장 공시지가를 기준으로 보정계수(1.0~2.0)를 산출해 이를 허용 용적률 인센티브량에 곱해 보정하는 방식이다.

예를 들어 3종 일반주거지역의 경우 기준 용적률은 210%, 허용 용적률은 230%다. 여기에 공공기여를 하면 상한 용적률인 250%까지 올릴 수 있고 법적 상한 용적률(300%)까지 높이려면 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 채워야 했다.


하지만 사업성 보정계수를 적용하면 3종 일반주거지역 기준 허용 용적률을 최대 250%(보정계수 2.0 적용 시)까지 높일 수 있게 된다. 허용 용적률이 높아진 만큼 임대주택 물량이 줄어 사업성이 개선된다.

허용 용적률은 서울 평균 공시지가를 개별 사업장의 평균 공시지가로 나눈 값으로 계산한다. 땅값이 낮을수록 보정계수가 높아져 사업성 혜택을 보는 구조다. 서울시 관계자는 "목동이 (사업성 개선 효과) 커트라인이 될 것으로 보인다"며 "우리 단지가 목동 단지보다 가격이 낮다면 작든 크든 사업성 개선에 도움이 될 것"이라고 설명했다.

서울시가 공개한 공동주택 평균 공시지가는 ㎡당 719만2258원이다. 서대문구 최초 공동주택 재건축 추진 단지인 DMC한양아파트의 ㎡당 공시지가는 630만1000원으로 이를 산식에 대입하면 사업성 보정계수는 1.15(소수점 셋째 자리에서 올림)다. 보정계수를 적용하면 허용 용적률은 3% 증가한 233%가 된다. 여기에 대지면적 보정계수와 세대밀도 보정계수를 추가로 받으면 허용 용적률을 더 높일 수 있다.

시공사인 현대건설과 공사비 갈등을 겪었던 홍제3구역은 단독주택재건축 구역으로 재개발 사업성 보정계수가 적용된다. 산출방식은 재건축과 동일하지만 기준이 되는 서울시 평균 공시지가가 달라진다. 서울시가 공개한 재개발 평균 공시지가는 ㎡당 586만1129원이다. 이를 대상구역 평균 공시지가(대상구역 모든 용도지역의 대지를 기준으로 산정한 평균 공시지가)로 나눈 값이 사업성 보정계수가 된다.

실제 사업성이 얼마나 개선될지는 미지수지만 서울시가 사업성 개선 방안을 내놨다는 점에서 조합원 반응은 긍정적이다. 이날 설명회에 참석한 홍은5구역 한 조합원은 "서울시가 용적률 상향 혜택을 주겠다고 공식을 내놨으니까 사업 추진 방향을 짜는 데 많이 도움이 될 걸로 보인다"며 "실제 얼마나 혜택을 받을 수 있을지는 계산해 봐야겠지만 여기에 맞춰서 사업을 진행할 수 있는 길이 생겼다고 본다"고 말했다.