은평뉴타운 1지구 vs 2·3지구, 천지차이?

은평뉴타운 1지구와 2·3지구. 같은 지역에 들어서는 뉴타운이지만 경제적 관점에서 보면 사실상 다른 뉴타운이 돼 버렸다. 지난 4월 개정된 주택법에 따라 적용받는 규정이 서로 다르기 때문이다.

올 가을 분양시장의 최대 관심단지로 주목받고 있는 은평1지구는 전매 제한을 받지 않는다. 내년 4~5월 입주후 바로 팔 수 있다는 것이다.


반면 내년이후에 분양될 예정인 2지구와 3지구는 전매제한 규제를 받는다. 전매 제한으로 은평 2지구와 3지구 중·소형아파트(전용면적 85㎡, 25.7평이하)는 계약일로부터 10년, 중·대형(전용면적85㎡초과)은 7년동안 팔 수 없다.

은평뉴타운은 모두 공정률 80%를 넘는 시점에서 후분양하기 때문에 2·3지구는 사실상 입주후 7~10년동안 팔 수 없는 셈이다. 계약후 입주까지 통상 6개월 정도밖에 걸리지 않기 때문이다.

주택법 개정으로 은평 2·3지구는 분양가상한제 적용을 받지만 분양가는 1지구와 별 차이가 없을 것으로 보인다. 서울시와 SH공사가 이미 공공주택에 대해 원가공개 제도를 시행하고 있기 때문이다.


고분양가 논란으로 서울시가 은평뉴타운 분양을 1년 정도 늦췄지만 1지구 분양가는 지난해 발표때와 비슷한 3.3㎡(1평)당 1100만원~1500원대로 예상된다. 1지구보다 1~2년 늦게 분양하는 2·3지구의 분양가는 상한제 적용에도 불구, 물가상승과 금융비용 등을 감안하면 1지구와 비슷하거나 다소 높을 것으로 보인다.

이에 따라 1지구와 2·3지구의 청약경쟁률과 당첨 가능 청약점수는 큰 차이를 보일 전망이다. 1지구는 청약 열풍이 불 것으로 보이는 반면 2·3지구는 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 예상된다.

부동산정보업체 관계자는 "10년이면 강산도 변하는데, 최장 10년 전매제한 규제는 투자자뿐만 아니라 실수요자들에게도 상당한 영향을 미칠 수밖에 없다"며 "전매제한을 받지 않는 은평 1지구는 로또아파트로 부각될 가능성이 높은 반면 2·3지구는 상대적으로 인기가 낮을 것으로 보인다"고 말했다.

은평뉴타운은 은평구 진관내.외동과 구파발동 일대에 건설되며 1지구 4660가구, 2지구 5134가구, 3지구 6378가구 등 총 1만6172가구가 공급된다.

올 10월말 분양예정인 1지구는 2817가구가 분양주택이며, 이중 원주민에게 특별공급되는 1170여가구를 제외한 1640여가구가 일반분양분이다.