경매투자시 주의할 점

강은현 법무법인 산하 부동산사업부 실장

1. 관리비 체납 여부를 확인하라.
　
7월 19일 낙찰된 서초구 반포동에 있는 한 상가는 밀려있는 관리비가 6000만원이나 된다. 물론 모든 체납관리비를 낙찰자가 부담하는 것은 아니지만(공용 부분은 낙찰자가 부담) 아파트나 상가 등에 참여 시는 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 한다. 상가의 경우 낙찰자가 부담해야 할 체납액이 수억원에 이른 경우도 종종 있다.

2. 명도비 등 부대비용을 챙겨라.
　
‘명도 없는 경매 없고 명도비 없는 명도 없다’는 점을 기억해야 한다. 보증금을 전액 배당 받는 임차인이 아니라면 단지 금액의 많고 적음의 차이는 있을지언정 명도비를 반드시 챙겨놔야 한다. 자칫 앞으로 남고 뒤로 밑질수 있는게 경매라는 점을 기억해 입찰 전 취득세돚등록세 등 부대비용과 명도비, 수선비 등을 책정해야 한다.

3. 현재가치보다는 미래가치를 따져라.
　
매각기일은 단지 입찰 참가자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람을 정하는 날에 불과하다. 매각기일로부터 잔금을 납부하고 명도를 마쳐 실입주까지는 3개월 이상이 걸린다. 예를 들어 10월 10일 아파트를 낙찰 받았을 경우 실 입주 시기는 일러야 12월 내외다. 즉 낙찰 시점의 가격 대비 수익률을 따지는 것이 아니라 12월 이후의 가격을 기준으로 수익률을 따져야 한다는 점이다.

4. 지목과 현황의 일치 여부를 확인하라
　
토지 경매의 강점은 토지거래허가구역일지라도 따로 허가를 받지 않아도 된다는 점이다. 대신 농지(논, 밭, 과수원)일 경우에는 매각기일로부터 1주일 이내에 법원에 농지취득자격증명을 제출해야 매각 허가를 받을 수 있다.

대부분 농취증을 받는 데 큰 어려움이 없으나 지목은 밭이나 현재론 대지 등 농지 외로 이용하는 경우 조심해야 한다. 지자체에 따라서는 농취증 발급이 안 돼 낙찰 자체가 무효가 될 뿐만 아니라 거의 대부분의 법원에서는 보증금까지 몰수하기 때문이다.

5. 대출 여부도 꼼꼼히 따져라.
　
총부채상환 비율에 따라 아파트는 과거처럼 경락 잔금 대출이 쉽지 않다. 따라서 입찰 전 자신의 대출 조건을 미리 따져보고 자금 능력에 걸맞는 물건을 선별할 필요가 있다. 지난해까지는 다소 무모하더라도 시장 가격이 급등해 대출 부담을 상쇄해 주었지만 올해는 보수적으로 접근할 필요가 있다.

6. 급할수록 돌아가라.
　
경매 대중화의 진전으로 갈수록 경매 수익률이 떨어지자 일부 성급한 투자자들이 특수물건에 손 대는 등 경매사고가 이어지고 있다. 그러나 경매사고는 아주 사소한 곳에서 기본을 망각했을 때 찾아온다는 점을 기억할 필요가 있다. 조바심이 최대의 적이라는 점을 기억하라. 왜냐하면 유사 지역 물건은 다만 시차만 둘 뿐 또다시 경매시장에서 만날 수 있기 때문이다.

강은현 법무법인 '산하' 부동산사업부 실장
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- 중앙대학교 정치외교학과 졸업
- 유승컨설팅 대표이사
- <경매야 놀자> 등 저자