판교 민간중대형, 작년보다 싸다(?)

판교신도시의 마지막 민간 중대형아파트 940여가구가 빠르면 올 연말 분양될 것으로 보인다. 관심을 모으고 있는 채권입찰제 포함 실질 분양가는 지난해보다 오히려 평균 10% 안팎 싸게 책정될 공산이 클 것으로 예상된다.

2일 건설교통부와 건설업계에 따르면 판교신도시 A20-2블록 아파트사업에 나서는 한성, 신구종합건설, 금강주택, 삼부토건 등 4개사는 지난달 말 성남시로부터 사업시행인가를 받았다.


이에 따라 이들 4개 업체는 6만5850㎡(1만9955평)부지에 전용 85㎡(25.7평)이상 중대형 아파트 948가구를 짓게 됐다. 공급면적을 기준으로 △123㎡(37평형) 202가구 △122㎡(37평형) 64가구 △129㎡(39평형) 130가구 △129㎡(39평형) 164가구 △145㎡(44평형) 261가구 △172㎡(52평형) 123가구 △337㎡(102평형) 4가구로 구성된다. 시공은 대우건설과 신구종합건설이 맡는다.

일정상 3주간의 감리자 지정 단계와 분양승인 등의 절차 거친 후 빠르면 연말쯤 분양이 가능하다. 다만, 사업지가 공공택지이란 점에서 건교부와 대한주택공사가 분양시기를 조절할 수 있다. 즉, 건설사들이 성남시에서 분양승인을 받더라도 주공이 토지 사용 승낙을 해줘야 분양에 들어갈 수 있다.

이와 관련, 건교부는 분양시기에 민감한 반응이다. 이들 판교 민간분양 물량이 최근 안정세를 보이며 애써 잡아놓은 시장 분위기를 헤칠 수 있다는 점에서다. 이 같은 입장 이면에는 지난해 판교 1,2차 동시분양때 청약과열에 이은 집값 불안에 대한 학습효과도 깔려있다.


실제 건교부 관계자는 "지난해 11.15대책에서 분양시기를 2008년 이후로 명시, 토지사용시기를 앞당길 수 없다"며 분양시기를 늦출 것임을 시사했다. 이에 대해 업체들은 분양시기가 늦춰질수록 분양가가 상승하고 이는 결국 소비자에 전가된다는 점을 정부에 최대한 어필한다는 계획이다.

분양가 수준은 지난해 2차때 공급된 중대형아파트보다 다소 높아질 전망이다. 무엇보다 토지공급가격 때문이다. 실제 지난 6월 체결한 용지매매계약에 따르면 주공은 건설사들에 해당 부지를 3200억원에 팔았다. 3.3㎡(평)당 1603만원이다.

이를 토대로 건축비와 가산비용을 포함하면 분양가는 3.3㎡당 대략 1600만원에 이른다는 게 업체들의 계산이다. 여기에 이자비용을 추가하면 분양가는 더 오를 수 있다. 우선 토지비 선(先)납부에 따른 이자비용을 분양가에 반영할 수 있다. 연 6% 금리로 따져도 용지매매 6개월 뒤 분양할 경우 이자만 96억원이다. 가구당 평균 1000만원씩 추가부담하는 셈이다.

문제는 채권입찰제 적용에 따른 실질 분양가 수준이다. 채권입찰제의 경우 지난해에는 시세의 90%까지 적용했으나, 현재는 80%로 낮춰졌다. 여기에 올들어 분당신도시 아파트값이 떨어졌다는 점을 감안하면 실제 채권입찰상한액이 더 낮춰질 가능성도 전혀 배제할 수 없다.

상황에 따라선 채권입찰상한액이 3.3㎡당 몇 십만원에 그치거나 아예 적용을 받지 않을 수도 있다. 이 경우 지난해 공급한 중대형아파트보다 3.3㎡당 200만원 가량 싼 3.3㎡당 1600만원대에서 이들 공급물량의 분양가격이 결정될 공산도 크다고 전문가들은 내다봤다.