다양한 세제 혜택...입지가 수익률 좌우

부동산경기가 침체하면서 부동산투자에 대한 매력이 많이 감소했다고 한다. 하지만 보유만 하고 있어도 수익이 나는 경우가 있다. 부동산임대투자다.

꾸준히 임대수입이 들어오기 때문에 노후대비로도 딱이다. 국민연금이 노후보장을 못하는 상황에서 임대수입을 얻을 수 있는 준비를 해놓으면 노후준비로는 최상이라는 지적이다. 요즘같은 부동산시장 침체기는 오히려 저렴한 가격으로 투자물건을 매수할 수 있는 기회가 되기도 한다.


◆ 임대사업자 등록하면 혜택 커져

부동산만 소유하고 있으면 임대사업은 누구나 할 수 있다. 다만 주택을 매입해 임대사업을 하면서 임대사업자로 등록하기 위해서는 기본적으로 5채 이상을 보유해야 한다. 단독주택은 5호, 공동주택은 5가구가 기준이다. 일단 임대사업자로 등록하면 각종 세제혜택을 받을 수 있다.

임대주택법상의 임대사업자로 등록하면 매입에 따른 취득·등록세는 물론 재산세와 양도세를 절감할 수 있다. 취득·등록세 감면 대상인 주택은 반드시 취득일 또는 잔금일 이전에 임대사업자 신청을 해야 한다. 등록을 마친 후 30일 이내에 세금감면 신청을 해야 혜택을 받을 수 있다.


또 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 임대하는 경우라면 취득단계에서 취득세 및 등록세를 전액 면제받을 수 있다. 보유단계에서는 재산세 절반을 감면받을 수 있다. 5년 이상 임대한 후 양도하게 되면 양도소득세를 모두 면제받게 된다.

◆ 등록절차는

임대주택사업에는 건설임대와 매입임대가 있다. 건설업체가 임대사업자로 등록하고 주택을 건설해 임대하면 건설임대로 분류된다. 기존 주택을 매입해서 임대사업을 하면 매입임대가 된다.

건설임대는 단독주택 2호 또는 공동주택 2가구 이상 매입임대는 5호 또는 5가구 이상인 경우 지자체에 등록할 수 있다.

건설임대주택사업인 경우 사업계획승인서 및 건축허가서를 매입임대인 경우 매입계약 후 매입계약서 또는 분양계약서와 함께 임대사업자등록신청서 등의 서류를 준비하면 된다. 이를 주소지 지자체에 제출하면 임대사업자등록증을 교부받을 수 있다.

양도세 감면을 위해 사업자 신고를 하는 것도 잊지 말아야 한다. 사업자 신고는 임대 개시 20일 이내 거주지 세무서에 하면 된다. 면세사업자로 사업자등록증이 교부된다.

◆ 수익률 높이려면

개인의 경우 일단 단독주택은 5호, 아파트 같은 공동주택은 5가구 이상 매입해야 임대주택사업 등록을 할 수 있다는 점은 부담이 될 수 있다. 초기 투자비용이 만만치 않을 수 있기 때문이다.

그럼에도 기존의 주택을 보증금 및 대출을 끼고 매입하면 주택가격의 절반 이하 수준에서 사들일 수 있다.

임대료를 조금이라도 높게 받기 위해서는 리모델링으로 새단장하는 것도 방법이다. 임대상품을 가공해 차별화된 상품으로 만드는 것이다.

임대료 수입은 적어도 은행의 정기예금 금리 이상의 수익이 되도록 조율해야 한다. 전문가들은 투자금 대비 연 10% 정도의 수익률이 적정하다고 조언한다.

입지여건으로는 임대수요가 끊임없이 창출되는 곳이 좋다. 아파트의 경우 적어도 500~1000가구 이상이 모인 대단지가 좋고 오피스텔은 교통이 편리한 곳이 선호된다. 특히 지하철역에서 도보로 3~5분 이내의 거리인 역세권에 있는 것이 좋다.