[토요부동산]불황때 임대사업 어때요

사례＃1
서울 성북구 안암동의 20년된 단독주택에 사는 장모(63)씨. 장씨는 퇴직 뒤 수익이 없어 이 주택을 헐고 임대사업을 하겠다는 결심을 한다. 집 인근에 고려대가 위치해 임대사업을 하기에 유리한 조건이었다.

따로 용도를 변경하는 절차는 필요하지 않았다. 원룸과 같은 다가구주택도 단독주택으로 분류된다.


그는 건폐율 60%에 용적률 200%를 적용, 연면적 298㎡(90평)에 66㎡(10평)짜리 7개의 원룸을 지었다. 공사비는 총 1억8000만원. 현재는 가구당 보증금 2000만원에 월 임대료 40~50만원을 받고있다.

사례＃2
노원구 상계동에서 조그만 음식점을 경영하며 아들 딸 셋을 키운 강모(52)씨. 최근 주변에 대형 상가와 각종 음식점이 들어서면서 강씨내 손님은 눈에띄게 줄었다. 지

역을 옮겨야할까 고민하던 강씨에게 지인이 관악구 봉천동의 단지내 상가를 추천했다.

1층 40㎡(12평)짜리에 분양가는 1억9000만원. 대단지 아파트여서 고정 수요가 많을 것이라는 판단이 섰다. 아내와 함께 서점을 운영키로 한 강씨는 이 상가에 세를 놓았고 계약 후 1개월만에 보증금 4000만원, 월 180만원에 세입자를 구했다. 1년간 2160만원의 고정 수익이 보장된 것이다.


부동산 침체기에다 다주택자에 대한 세금 부담이 높아지면서 부동산 임대 사업이 새로운 투자처로 각광받고 있다. 보유세 양도세 등 세금 고민을 덜 수 있는데다 안정적 임대수입을 얻을 수 있기 때문이다.

내집마련정보사의 양지영 팀장은 "요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞일을 예측하기 어려운 상황에는 높은 투자수익에 욕심내기보다는 고정적인 수익을 담보할 수 있는 임대사업에 관심을 가져볼 만하다"고 조언했다.

임대사업이라고 해서 모두 잘 되는 것은 아니다. 임대수요자를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 임대 종류와 타깃을 결정한 뒤 지역 및 위치를 선택해 그에 맞

는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다. 오피스텔 원룸 상가 아파트 등 종류별 임대사업을 알아본다.

◇오피스텔 및 원룸

대표적 임대상품인 오피스텔과 원룸은 지역 선택이 중요하다. 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 주요 수요층이어서 오피스텔은 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽, 원룸은 대학가 주변이 무난하다.

선릉역 일대 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전했으나 삼성타운 입주를 앞두고 적체돼 있던 물량이 소진되는 등 옛 명성을 되찾고 있다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.

연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 현재 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘치면 투자가치는 떨어지는 점을 염두에 둬야 한다.

도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교한다. 대개 132㎡(40평형)의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대) 아파트와 균형을 맞춘다. 전용면적 비율은 오피스텔이 50% 선이며 아파트는 70~80%이다.



◇상가

상가는 주 5일 근무제의 덕을 보는 상품 중 하나. 외식과 쇼핑 여행 등에 관심이 높아지면서 상가도 후광효과를 보고 있다. 또 평생 직장 개념이 사라지면서 임대료와

시세 차익을 기대할 수 있는 상가가 퇴직자에게 인기다.

한 때 상가가 '황금알을 낳는 거위'로 통할 때는 33㎡(10평) 이하의 상가에서도 수천만원대의 프리미엄이 붙기도 했다.

상가 투자에 성공하려면 상가 유형별로 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 입지 선정은 업종과 연관시키는 것이 기본이다. 업종에 맞는 입지를 정하고 해당 상권의

범위와 최소 점포 크기를 파악한다.

거주지는 물론 역세권과 주택지상권 가운데 발달한 재래시장을 끼고 있는 상권이나 지하철역 주변 상권 등 몇 군데로 압축해 조사하면서 입지를 선정한다.

다음 단계로 지역 상권 현황을 작성해보자. 상권 이용 가구수, 관련 업종 및 경쟁점, 상권의 크기, 가장 중요한 점포 입지조건 등을 파악해 지역의 상권도를 그려본다.

입지의 사업타당성도 따져본다. 매출액을 추정하고 투자 대비 수익률과 손익분기점 분석이 필요하다. 이 때 권리금이나 보증금 등 구입비용이 저렴한 반면 안정적인 매

출을 보장 받을 수 있는 입지에 위치한 상가를 선택한다.

◇아파트

아파트 임대사업은 수요층이 두터워 공실에 따른 위험도는 적은 편이다. 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 높고 베란다가 있어 주택 수요자들이 많이 찾는다. 다가구 주택에 비해 주차 공간이 넉넉한 것도 장점이다.

주거 환경 교통 편의시설 등 모든 부분을 꼼꼼히 따져 지역을 선택한다. 역세권이면 좋으나 그렇지 않다면 교통 여건이 좋은 아파트를 골라야 한다. 나홀로 아파트는 대

개 시세 차익은 물론 세입자를 구하기 어렵다.

매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다. 중대형 아파트는 주로 전세수요자가 많고, 월세수요자는 한정돼 있다.

매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다. 서울에서는 동대문, 성동, 강동구 등이 매매가 대비 전세비율이 높은 지역으로 꼽힌다.