ARM 금리 조정, 모기지 위기 키운다

서브프라임 모기지 위기가 더 악화될 가능성이 있다는 분석이 제기됐다.

뱅크오브아메리카(BOA)가 분석한 자료에 따르면 내년 3620억달러에 달하는 서브프라임 변동금리모기지(ARM)의 금리가 재조정되면서 인상될 것으로 보인다.


월스트리트저널(WSJ)은 23일(현지시간) 이러한 금리 재조정은 주택 대출 채무불이행을 크게 늘리는 이유가 되면서 또 다시 주택 시장과 신용시장을 뒤흔드는 주범으로 등장할 것으로 우려된다고 보도했다.

대부분 서브프라임 모기지 대출 규모는 올들어 채무불이행이 급증하면서 크게 줄어들었다. 과거 일부에서는 주택 가격 상승세에 편승해 투기 목적에서 대출을 받고 주택을 구입했고, 일부는 갚을 능력을 벗어나는 큰 금액의 대출을 빌리기도 했다. 이러한 요인들은 주택 시장을 왜곡시켜 오르게 만들고 이는 다시 모기지 대출을 늘리는 악순환으로 작용했다.

특히 당시 많은 모기지업체들은 대출 고객들을 유인하기 위해 미끼금리(대출자들을 유인하기 위해 시중 금리보다 낮은 금리로 대출해주는 것)를 제공하며 대출자들을 끌어들였다. 한마디로 과열이 발생한 셈이다.


그러나 미끼금리 대출의 금리 재설정 기한이 올해 연말과 내년으로 다가오면서, 가뜩이나 신용경색으로 어려움을 겪고 있는 모기지 대출업체, 채무자, 월가 등은 더욱 어려움을 겪게 될 것으로 예상된다. 이미 많은 서브프라임 모기지 업체들이 파산 직전에 놓였으며, 모기지 관련 증권에 투자했던 대형은행들과 투자자들은 수십억달러의 손실과 자산상각을 발표하고 있다.

이런 상황에서 모기지 업체들이 금리를 올리기란 쉽지 않을 전망이다. 정치권 역시 대출자들을 돕기 위해 모기지 대출 금리 인상을 막기 위한 압력을 행사할 것으로 보인다. 주택 경기 침체는 내년 대통령 선거와 의회 선거의 주요한 이슈로 떠오를 전망이다. 그렇기 때문에 부시 행정부는 모기지 업체들에게 대출 기준을 완화해 기존 주택 보유자들이 집을 잃는 상황을 초래하지 않도록 하고 있다.

그러나 BOA는 정치권의 이러한 노력에도 불구하고 올해 4분기 850억달러의 서브프라임 모기지의 금리가 재조정될 것이며, 내년 1분기에도 역시 850억달러의 모기지 대출 금리가 재설정될 것이라고 분석했다. 또 BOA는 내년 2분기에는 이 금액은 1010억달러로 늘어날 것이라고 내다봤다.

리튼 론 서비싱의 최고경영자(CEO)인 레리 리튼은 "변동금리 모기지의 대출 금리 조정은 채무불이행을 이끄는 가장 중요한 요인"이라며 "변동금리 모기지 재설정 결과에 따라 부도율이 급증하는 것을 볼 수 있을 것"이라고 분석했다.

올들어 발생한 서브프라임 모기지 채무불이행의 절반 이상은 주택 가격 하락 등의 영향으로 이미 대출 금리가 조정되기 전에 발생했다. 이런 상황에서 변동금리 모기지 금리가 재설정될 경우 채무불이행은 더욱 늘어날 것이란 분석이다.

랜달 크로즈너 미 연방준비제도이사회 이사는 7%의 대출 금리가 9.5%로 뛰게 되며 이 경우 대출자들은 평균 월별 350달러의 이자를 더 내야 한다고 밝혔다.

BOA에 따르면 3620억달러의 서브프라임 변동금리 모기지 외에도 내년에는 1520억달러의 기타 대출금리가 재조정된다. 여기에는 평균 대출금액이 41만7000달러 이상인 우량 모기지 대출인 점모모기지와 중간단계의 신용도를 가진 사람들에 대한 모기지 대출인 알트에이(Alt-A)가 포함돼 있다. 특히 대출 금리가 재설정 될 경우 알트에이 대출이 더욱 위험해 처하게 된다.

모기지은행가협회(MBA)에 따르면 올해 135만채의 주택이 채무불이행으로 담보 처리될 것이며, 내년에는 144만채로 늘어날 것이라고 내다봤다. 이는 지난 2005년 70만5000채에서 크게 늘어난 것이다.

베어스턴스의 애널리스트인 데일 웨스트호프는 "이러한 담보 처리된 주택의 공급은 기존 주택 판매의 45%에 달한다"면서 "이는 주택 공급 시장의 펀더멘털을 바꾸는 것"이라고 밝혔다. 그는 "주택 가격은 대출업체들이 담보로 잡는 주택이 늘어날 수록 더욱 떨어질 것"이라고 내다봤다. 담보로 경매 처분되는 주택의 가격은 일반 주택에 비해 20~25% 가량 싼 가격에 매각돼 시장을 왜곡시키는 역할을 한다.