이명박 정부 시대, 투자관심지역은

이명박 후보가 17대 대통령으로 당선되면서 서울 일부지역에서는 벌써부터 집값이 들썩이고 있다. 하룻밤 새 아파트값이 3000만원이나 치솟은 곳도 있다.

이 당선자의 공약이 재건출 및 재개발 확대 등 규제완화에 초점이 맞춰져 있어 그에 따른 기대감이 시장에 반영된 탓이다.


선거운동기간부터 집값이 들썩였던 곳은 강남의 재건축대상 아파트단지들이었다.
이곳에는 그 동안 규제로 꽁꽁 묶여 있던 재건축 아파트가 용적률과 층고 완화를 시작으로 규제가 풀리면서 가격 상승으로 이어질 것이라는 기대감이 팽배해 있다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “소형아파트 건설의무비율 및 개발부담금제는 당장 폐지하기는 힘들 것”이라며 “하지만 그동안 재건축 아파트는 숨 쉴 틈도 없이 규제가 돼 왔기 때문에 용적률 및 층고 완화만으로도 큰 호재로 작용할 것“이라고 전망했다.

그러나 이런 규제완화는 해당 지역의 주택 가격 폭등은 물론 주변 지역의 집값까지 상승시키는 역효과를 낼 수 있다는 우려가 있다. 사업을 연기하거나 포기한 재건축 아파트가 다시 사업 추진에 나서면서 그 동안 매수를 꺼렸던 대기 수요자들이 매수에 적극적으로 가담해 재건축 아파트 가격 상승은 물론 주변 아파트값 상승의 견인역할까지 할 것이기 때문이다.


이명박 당선자 진영에서도 이러한 문제로 고민을 하고 알려졌다. 따라서 강남보다는 강북지역의 재개발을 먼저 한다는 복안도 나오고 있다.

스피드뱅크의 박원갑 연구소장은 “새 정부의 정책도 참여정부의 큰 틀을 유지하면서 미세조정을 가할 수는 있겠지만 획기적인 규제완화는 불가능할 것”이라며 “시장의 변화추이를 지켜보면서 규제완화를 서서히 풀어낼 것”이라고 내다봤다.

◇이미 후끈 달아오른 재건축 아파트

강남 재건축 아파트 시장은 저밀도 재건축 아파트를 중심으로 벌써부터 호가가 크게 오르고 있다.

용적률 상향 조정을 건설교통부에 건의한 상태인 강남 개포동 주공1단지는 이번이 기회라는 분위기다. 이 아파트는 하루 새 가격이 평균 3000만원씩 오르고 있다. 주공1단지 42㎡는 하루만에 3000만원이 오르면서 7억9000만~8억1000만원, 59㎡는 14억8000만~15억3000만원을 호가하고 있다.

재건축 규제의 첫 대상이 돼 왔던 강남의 대표적인 재건축 아파트인 은마아파트는 더 올랐다. 은마 101㎡는 한 달 전까지만 해도 9억원 가량에 매물이 나왔지만 현재는 10억5000만~11억원에 호가가 형성돼 있다. 한 달 동안 무려 최고 2억원 가량 호가가 상승한 것.

송파구도 분위기는 뜨겁다. 잠실동의 대한공인중개사는 “보통 출근시간보다 3시간 일찍 나왔는데 그때부터 재건축 아파트 매입 전화가 폭주하고 있다”며 “하지만 매물을 다 거둬들인 상태이기 때문에 호가만 계속 오르고 있다”고 말했다.

송파구 가락동 가락시영1차 56㎡는 2000만원이 올라 7억3000만~7억6000만원, 잠실동 주공5단지 112㎡는 2500만원의 호가가 올라 11억8000만~12억3000만원 수준을 기록하고 있다.

저밀도 단지인 서초구 반포동 한신1차 105㎡는 2000만원이 올라 14억5000만~14억8000만원 선이다.

◇뉴타운 분양 예정아파트 ‘관심’

뉴타운 사업도 탄력을 받을 것으로 전망된다. 이 당선자는 서울시장 재임 때 강북뉴타운 사업을 적극 추진한 경력도 있는데다 최근 대통령 공략에서 재개발 확대 및 규제 완화를 내세웠기 때문이다.

은평뉴타운은 내년에도 분양이 이어진다. 내년 하반기 이후 공급될 예정인 은평뉴타운 2지구에서는 59~214㎡ 총 5134가구 중 3562가구를 일반분양한다. 지하철3호선 구파발역이 가깝고 통일로와 접해 있는 등 교통 여건이 가장 뛰어난 지구로 꼽힌다. 북쪽은 진관 근린공원, 남쪽은 갈현 근린공원이 있는 점도 장점이다. 1지구보다 2지구가 입지 여건에서 훨씬 뛰어나다.

1월에는 쌍용건설이 동작구 노량진뉴타운 내 노량진1구역을 재개발한 ‘쌍용예가’를 분양할 계획이다. 총 295가구 중 45가구가 일반 분양된다.

이수건설은 2월께 동대문구 이문ㆍ휘경뉴타운 내 휘경4구역을 재개발한 ‘휘경이수브라운스톤’을 분양할 계획이다. 56~142㎡ 총 451가구 중 256가구를 일반 분양한다.

동부건설은 또 방화뉴타운과 인접한 곳에 내년 9월 경에 79~112㎡ 총 135가구 중 59가구와 미아10-1구역을 재개발한 79~141㎡ 총 306가구를 분양할 계획이다. 일반 물량은 아직 정해지지 않았다.

GS건설은 내년 상반기에 신길뉴타운 내 신길5구역을 재개발한 ‘신길자이’를 분양한다. 82~142㎡ 총 198가구 중 108가구를 일반 분양한다.

◇4차 뉴타운 후보지도 ‘들썩’

서울의 4차 뉴타운 예정 후보지들도 지분값이 들썩이고 있다. 4차 뉴타운은 당초 오세훈 서울시장의 공약대로 뉴타운 25곳을 추가로 건설할 계획이었으나 집값불안을 우려해 올초 사업을 연기하기로 했다.

4차 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 주로 2차 및 3차 뉴타운 후보지들이다. 용산구 서계ㆍ청파동, 강동구 천호1ㆍ3동, 강북구 미아 1ㆍ2ㆍ8동과 수유1동, 구로구 구로본동ㆍ구로2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1ㆍ4동, 도봉구 창2ㆍ3동, 동대문구 제기ㆍ청량리동, 서초구 방배2ㆍ3동, 성동구 성수1ㆍ2가동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 등이다.

용산구 서계ㆍ청파동 일대 청파동 재개발은 현재 추진위승인 준비 중에 있고 청파동 주택 재개발은 2005년 8월에 추진위승인을 받은 바 있다.

이에 따라 소형빌라의 경우 3.3㎡당 3700만~4700만원선에 호가가 형성돼 있다. 허가가 필요 없는 19.8㎡(6평)미만은 5000만~6000만 원을 호가한다. 인근 중개업소에 따르면 하루 새 매물이 모두 들어가면서 시세보다 3.3㎡당 300만원을 더 얹어 사겠다는 매수자가 나왔는데도 팔려는 사람이 없다고 한다.

도봉구 창동2,3동 일대 주민들은 다른 지역의 주민들보다 4차 뉴타운에 대한 기대감이 더욱 크다. 창동2,3구역은 2차와 3차 뉴타운에서 모두 탈락이 됐기 때문이다. 이 일대 소형 빌라는 현재 3.3㎡당 1500만~2000만 원으로 다른 4차 뉴타운 예정지에 비해 다소 저렴한 편이다.