해외 부동산 투자는 세테크가 첫걸음

최근 해외부동산 투자가 급증하고 있는 배경에는 세금에 대한 상대적인 혜택도 한 몫을 하고 있다. 정부의 부동산 규제방안으로 국내부동산에 대해서는 양도소득세 및 종합부동산세 중과를 시행하고 있다. 반면 해외부동산에는 이런 중과조항이 없다. 게다가 올해에는 해외부동산에 대한 양도소득세 과세비율도 완화할 방침이다.

부동산과 관련한 세금은 크게 취득단계, 보유단계, 처분단계로 나뉘는데 해외부동산의 경우 취득단계에서 국내에 내야할 세금은 없다고 보면된다. 보유단계나 처분단계에서도 국내의 부동산에 비해 세금이 저렴한 편이다.


다만 무엇보다 먼저 해당 국가의 세법을 따라야 함은 당연하다.

◆취득세도 없다

해외부동산을 취득할 때 우리나라에 납부해야 할 세금은 없다. 그러나 취득자금을 증여받은 경우에는 증여세를 신고하고 납부해야 한다.


10년 이내에 배우자로부터 3억원 이상을 증여받은 경우 직계존비속으로부터 3000만원 이상을 기타 친족으로부터 500만원 이상을 증여받았다면 이 금액을 초과하는 금액에 대해 증여세가 과세된다. 특수관계가 없는 사람으로부터 증여받았다면 금액전액이 과세대상이다.

국세청 관계자는 "세법에서는 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 봐서 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 자금을 증여받은 것으로 추정한다"며 "취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 부과한다"고 설명했다.

◆양도세에는 기본세율(9~36%)만 적용

올해부터는 해외 부동산에 대한 양도세율이 보유기간에 관계없이 과세표준에 따라 9~36%만 적용될 전망이다. 현재는 보유기간에 따라 1년미만은 50%, 1년이상 2년미만은 40%, 2년이상은 9~36%로 높은 세율을 적용하고 있다. 대신 그 동안 적용됐던 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 된다.

국내에 주택을 소유하고 있는 사람이 해외주택을 보유하다가 양도한 경우 적용되는 세율은 1가구 다주택 중과세율을 적용받지 않는다. 즉 해외 주택은 주택의 수에 상관없이 기본세율이 적용되는 것이다. 1가구 2주택 또는 3주택 등 보유에 따른 높은 세율의 양도세는 국내 주택에 한정해 적용한다.

국세청 관계자는 "임대소득에 대한 종합소득세 과세대상여부를 판정할 때 해외주택은 주택수에 포함된다"며 "그러나 양도소득세 계산시 해외주택은 중과세율 적용대상 국내주택수의 계산에서 제외된다"고 설명했다.

이 관계자는 또 "해외부동산은 국내부동산에 대한 세금과 전혀 다른 체계를 갖고 있다고 보면 된다"고 덧붙였다.

◆양도소득세, 결국 낼 건 다 내야 한다

해외부동산을 양도했을 때 부동산 소재지 국가에서 양도세를 납부하게 된다.

그렇다면 우리나라 세법에 따른 양도세는 어떻게 되는 걸까. 만약 우리나라의 세율이 부동산 소재 국가의 세율보다 높다면 그 차이만큼 우리나라에 납부해야 한다. 반대의 경우라면 그럴 필요가 없다. 결국 양 국가의 양도세율 가운데 높은 세율로 납부를 하게 되는 셈이다.

예를 들어 해외부동산 양도에 따른 국내 적용 세율이 27%이고 부동산 소재 국가 세율이 15%라면 양국의 세액차이만큼을 국내에 세금을 더 내야 한다. 반대로 국내 적용 세율이 18%이고 부동산 소재 국가 세율이 20%라면 국내에서 세금을 더 낼 필요는 없다. 하지만 해외에서 더 낸 세금을 환급받을 수는 없다.

◆양도소득세를 안 내는 경우도 있다

소득세법상 해외부동산 양도와 관련된 양도세 납세의무자는 '해외부동산 양도일까지 국내에서 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 사람'으로 하고 있다. 즉 해외주택에서 실제 거주하고 있다가 국내에 돌아온 후 5년 이내에 해외주택을 양도하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.

또 세금을 깎을 수도 있다. 해외부동산을 양도한 후 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하면 된다. 예정신고를 하고 세금을 납부하면 세금의 10%를 공제해 준다.

◆임대소득은 1가구 다주택으로 계산

만약 해외부동산을 임대해서 월세를 받는 등 임대소득이 있는 경우라면 1가구 다주택으로 카운트된다. 양도세와 달리 1가구 다주택 과세가 적용되는 것이다. 이 경우 종합소득세가 적용된다.

국내와 해외에 주택을 1채씩 소유하고 있으며 이를 임대하고 있다면 2주택을 소유한 것으로 판단해 임대소득에 대해 종합소득세가 과세된다. 물론 국내에서 주택을 소유하고 있지 않다면 과세대상이 되지 않는다.

주택의 경우 임대소득은 월세 등이며 임대보증금은 소득으로 보지 않는다. 하지만 주택 이외의 부동산에 대한 임대보증금은 과세대상이 된다.

해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 외국환거래법에 의한 기준환율을 적용한다. 임대수입금액은 계약 또는 관습에 의해 지급일을 정한 경우는 해당 날이 기준이 된다. 지급일이 정해지지 않은 경우는 지급을 받은 날을 기준으로 계산한다.

또 임대소득에 대해서는 우리나라와 해당 국가 모두에 신고해야 한다. 즉 해외 부동산으로부터 발생하는 임대소득은 부동산 소재지 국가의 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련 소득세를 신고 및 납부해야 한다. 또 우리나라 국세청에도 같은 임대수익을 국내외에서 발생한 다른 소득과 합산해 신고해야 한다.

이 경우 해외 부동산 소재지 국가의 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 소득세법 규정에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대해 이중과세는 발생하지 않는다.

◆해외부동산 취득ㆍ보유ㆍ처분시 신고절차는

해외부동산 투자는 부동산을 매개로 외환거래와 세무를 함께 하는 것이라고 보면 된다. 따라서 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련해 발생된 소득에 대한 세무절차로 진행된다고 감안하면 된다.

해외부동산 취득 신고는 외국환거래은행에서 할 수 있다. 이 때 외국환 거래은행 한 곳만을 지정해 거래해야 한다. 사후관리도 지정거래외국환은행을 통해서 해야 한다.

해외부동산 취득 후 3개월 이내에는 '취득보고서'를 지정거래외국환은행에 제출한다. 취득대금을 해외로 송금할 때에는 전국세무서에서 발급하는 납세증명서를 지정거래외국환은행에 제출하면 된다.

해외부동산에서 임대소득이 발생했다면 다음연도 5월에 종합소득세를 주소지 관할세무서에 신고하고 납부해야 한다.

보유하고 있던 해외부동산을 처분(양도)했다면 그 달의 말일부터 2개월 이내에 부동산 양도소득세 예정신고 및 납부를 주소지 관할세무서에 해야 한다. 해외부동산을 처분한 후 3개월 이내에는 '처분보고서'를 지정거래외국환은행에 제출하면 된다.

해외부동산 처분한 연도의 다음연도 5월달에는 부동산 양도소득세 확정신고 및 납부를 주소지 관할세무서에 반드시 해야 한다.