개발이익 환수가 과열 막을 '전가의 보도?'

지난해 대통령선거 때 이명박 당시 후보는 재건축 단지의 용적률을 10% 상향하겠다는 공약을 제시했다. 그리고 대통령직인수위원회도 재건축단지의 규제완화를 적극적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 서울시도 '개발이익 환수'라는 조건을 전제로 규제 완화에 동참하고 있다.

따라서 용적률 완화가 재건축 규제완화의 가장 큰 축이 될 것으로 보인다. 또 새로운 개발이익 환수 방안이 부동산시장의 안전판으로 함께 제시될 전망이다.

◆개발이익 환수 어떻게 하느냐가 관건


일단 개발이익환수 방안이 재건축 규제완화 방안과 함께 나올 전망이다. 개발이익 환수를 통해 집값 급등을 막으면서 재건축을 활성화한다는 복안이다.

이에 대해 서울시측에서도 크게 반대하지는 않는 분위기다. 서울시는 그동안 집값안정을 위해 강남 재건축 아파트의 용적률 제한 등을 강화해 왔었다.

오세훈 서울시장은 최근 "초과이익을 환수하지 않으면 재건축 규제 완화는 없다"며 "초과 이익 개발로 인해 얻어지는 이익을 공공의 목적에 부합되게 환수함과 동시에 건축도 용적률을 높여 시너지 효과를 낼 수 있지 않겠는가"라고 밝힌 바 있다.


도심 주택 공급을 늘리기 위해 용적률을 일률적으로 높일 경우 부동산 시장을 곧바로 자극할 것이기 때문에 개발이익을 환수함으로써 부동산시장의 안전판으로 삼겠다는 방침으로 해석된다.

오 시장은 또 "용적률 결정권을 가진 서울시는 집값 상승을 억제하기 위한 제도를 구상해 인수위와 조율 중"이라고 말해 구체적인 방안을 마련하고 있음을 시사했다.
아울러 개발이익을 환수하는 방법으로 건설업체가 사업 단지 주변에 공원이나 녹지를 제공하는 것 등을 예로 들었다.

오 시장은 "도서관, 영유아 보육 시설, 노인 복지 시설 등이 일정 가구 수에 비례해서 들어가는 것을 전제로 해서 인센티브를 준다면 아마 상당히 바람직한 형태의 주거 환경 사업이 될 것"이라고 설명했다.

다만 서울시의 실무관계자들은 구체적인 방안에 대해서는 함구하고 있다. 아직은 인수위에 제안을 하는 수준이기 때문에 섣불리 서울시의 복안을 외부에 알리기 어렵다는 눈치다. 또 가능한 몇몇 방향에 대한 제안일 뿐 실무적인 검토작업 조차 착수하지 않은 상태다.

서울시 관계자는 "용적률을 올려주면 부동산 가격의 상승을 초래하기 때문에 현재까지는 용적률 제한 완화에 대한 검토는 하지 않고 있다"며 "정부에서 정책이 결정되면 그에 맞게 다시 검토해서 조례 등을 고쳐야 하겠지만 아직까지 실무선에서 구체적으로 검토를 하는 것은 아니다"라고 강조했다.

시장에서 바라보는 시각 역시 크게 다르지 않다. 지금과 같은 완충장치가 있으면 재건축 규제는 얼마든지 풀어 줄 수 있는 것 아니냐는 것이다.

김학권 세중코리아 대표는 "그동안의 사례로 볼 때 재건축이 추진되면 각 단계별로 값이 오르는 것은 자연스러운 것"이라며 "이익을 환수할 수 있는 시스템이 있으니까 규제는 충분히 완화해 줄 수 있는 것 아니냐"고 강조했다.

이렇듯 지금까지의 분위기는 개발이익을 환수하는 대신 용적률을 상향해주는 방향으로 논의가 진행되고 있는 셈이다. 용적률을 어느 정도 상향할지 역시 개발이익 환수 방안 및 폭과 맞물릴 것으로 예상되고 있다.

지금까지 인수위나 건설교통부를 통해 알려지고 있는 개발이익 환수 방안은 기존의 환수제도를 보완하는 것과 대단위 개발계획의 일환으로 처음부터 다시 수립하는 것 두 가지다. 어떤 방향으로 추진하든 재건축 시장에 큰 영향을 줄 수밖에 없기 때문에 많은 부분의 수정은 쉽지 않을 것으로 보인다.

기존의 환수제도는 현재 임대주택 의무비율을 담은 개발이익환수제와 초과이익환수 내용을 주로 한 개발부담금제다.
지난 2005년 5월부터 시행하고 있는 개발이익환수제는 사업시행인가 전후 단지를 대상으로 용적률 증가분의 10~25%를 임대주택으로 짓도록 규정하고 있다. 또 지난 2006년 9월 신설된 개발부담금제는 관리처분계획인가 신청이전 단지를 대상으로 하며 초과이익 규모에 따라 최대 50%까지 누진해서 부과한다.

이 두 가지 제도 모두를 손질하는 경우 현재 운영하고 있는 제도를 활용하는 것이어서 큰 변화가 아니라면 시장충격은 감내할 수 있는 수준이 될 것이라는 전망이다.

또다른 방안은 아예 새로운 환수장치를 마련하는 것이다. 뉴타운이나 재정비촉진지구처럼 재개발이나 재건축을 도심재개발 방식으로 추진하는 것이다. 이는 개발이익환수 뿐 아니라 난개발 방지, 공급확대 등의 효과도 함께 얻을 수 있다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "강남지역 재건축이 조기에 추진되지 않는다면 신규 공급이 사실상 곤란한 문제 외에도 주거환경의 악화에 대한 우려도 적지 않다"며 "리모델링마저 대안이 되지 못한다면 본 연구원에서 제안한 '일괄 매수 후 재건축' 방식의 민간개발방안도 검토할 필요가 있다"고 지적했다.

일괄 매수 후 재건축 방식이란 대상지역을 뉴타운처럼 '정비촉진구역'으로 지정한 후 민간사업자에 의해 추진하고 사업성이 확보될 수 있도록 현행 재건축관련 규제를 도시재정비촉진특별법 수준으로 완화 하는 방안이다. 다만 지자체는 시행자의 분양에 따른 사업수익 중 일정부분을 개발이익 또는 조세로 환수하는 것이다.

◆소형평형 및 임대주택 의무비율 손댈까

이 당선자의 공약에서부터 지금까지 규제완화 방안으로 나오는 내용은 주로 용적률 완화에 초점이 맞춰져 있다. 그동안 용적률이 가장 눈에 띄는 규제였기 때문이다. 현행 용적률로는 강남 재건축단지들이 재건축을 하더라도 지금과 비슷한 높이의 아파트 밖에 짓지 못한다. 고층의 주상복합은 불가능하다는 점이 강남주민들의 불만사항이다.

그러나 실제로는 소형주택의무비율이나 수도권 과밀억제권역의 후분양, 증가 용적률에 대한 임대주택 의무비율 등도 재건축단지 주민들에게는 민감한 문제다.
재건축단지들이 그동안 사업추진이 곤란했던 것은 용적률 외에도 많은 규제들이 존재했기 때문이다. 이런 규제를 완화하지 않고 용적률만 완화해서는 큰 실익이 없을 것이라는 것이라는 주장이다.

현재 용적률 외의 재건축 규제라고 할 수 있는 것은 기반시설부담금, 광역교통시설 부담금, 정비계획 허가조건으로 기반시설 기부체납, 소형주택 의무비율, 재건축 시점 및 안전진단 규제, 재건축 부담금, 임대주택 의무건설, 일반분양분의 후분양 등이다. 이렇게 다각도로 얽혀있는 규제들을 획기적으로 완화해야 한다는 것이 업계의 의견이다.

두성규 연구위원은 "소형주택비율과 임대주택건설 비율 등은 조합이 자율적으로 정할 수 있도록 하되 공익적 차원에서 필요하다고 인정되는 지역이나 단지에 대해서는 인센티브와 연계하는 방안을 모색할 필요가 있다"고 제시했다.

두 연구위원은 다만 "재건축사업의 현안에 대한 해법은 '규제는 풀고 개발이익은 철저히 환수한다'는 원칙 하에서 현행 각종 규제의 적정성과 필요성을 검토하는 방식으로 접근해야 할 것"이라며 "이런 원칙의 분명한 적용을 통해 투기수요의 발생 또는 성급한 기대에 편승한 가격변동을 예방해야 한다"고 덧붙였다.

그러나 일각에서는 재건축 규제를 큰 폭으로 완화하는 것은 시장불안의 또다른 촉매제가 될 수 있기 때문에 규제를 완화하는 것은 순차적으로 풀어나가야 한다는 지적도 제기되고 있다.