"입주자모집공고 이렇게 보면 쉬워요"

경기도 용인에 사는 김모(46)씨는 청약 당첨된 아파트 계약을 미루고 있다. 택지지구 아파트인데다 분양가가 싼 줄 알고 청약했는데 나중에 확인해보니 공급면적에 비해 전용면적이 좁고 발코니 확장 옵션 비용이 터무니 없이 비싸기 때문이다.

김씨가 청약한 아파트의 전용면적과 발코니확장 비용을 감안해 실제 분양가를 계산해보니 건설사가 광고한 분양가보다 3.3㎡(1평)당 300만원이나 비쌌다.


계약을 포기하고 싶지만 아까운 청약통장만 날린다고 생각하니 속이 쓰리다. 청약 전 입주자모집공고만 꼼꼼히 살펴봤어도 이같은 실수를 하지 않았을텐데 후회가 된다.

최근 신규분양 아파트의 공급면적을 부풀리거나 발코니 확장 비용 등을 너무 높게 책정하는 사례가 늘고 있어 청약자들의 주의가 필요하다.

공급면적 대비 분양가가 싼 줄 알고 덜컥 청약했는데 사용할 수 있는 전용면적이 작아 실제 분양가는 오히려 비싼 경우가 많다. 고분양가 비난을 피하기 위해 분양가를 낮추는 대신 발코니 확장 등 옵션 비용을 비싸게 올려 받는 '얌체' 건설업체도 있다.


청약 전 모델하우스를 둘러본다면 아파트 전용면적이나 발코니 확장 비용 등은 쉽게 체크할 수 있지만, 인기지역의 경우 교통혼잡, 투기조장 등을 이유로 사이버모델하우스만 운영하고 있어 궁금한 사항을 모두 확인하기가 쉽지 않다.

내집마련 꿈을 품고 청약했다가 김씨처럼 후회하지 않으려면 입주자모집공고를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 화려한 광고보다 입주자모집공고에 아파트의 정확한 정보가 담겨 있기 때문이다.

하지만 신문 지면을 빼곡히 메우고 있는 작은 글씨의 입주자모집공고를 보려면 한숨부터 나온다. 용어가 어렵고 표도 복잡해 골치가 아프다.

그렇다면 입주자모집공고를 쉽게 해석할 방법은 없을까. 전문가들은 전체적인 짜임과 흐름만 이해하면 어렵지 않게 관심 단지를 파악할 수 있다고 조언한다.

◇아파트 공급유형부터 살펴야=입주자모집공고는 건설업체가 분양아파트의 △위치 △규모 △대상 △내용 △모집일정 △청약접수방법 등을 정해 시장·군수 등에게 승인을 받아 일간지에 게재하도록 돼 있다. 일간지에 게재된 날짜가 바로 입주자모집공고일이다. 입주자모집공고는 청약접수 5일전까지 해야 한다.

입주자모집공고는 청약 대상 아파트의 위치, 규모 등으로 시작된다. 이를 확인하면 분양받으려는 아파트의 정확한 위치와 분양가구수를 알 수 있다. 조경 및 어린이놀이터면적은 얼마인지 몇 대나 주차할 수 있는지도 파악할 수 있다.

바로 밑에 '공급대상 및 공급금액'이라는 제목의 큰 표가 나오는데 이것이 입주자모집공고에서 가장 중요한 부분이다.

표의 맨 왼쪽에 '구분' 항목에는 분양 대상 아파트가 민영주택(민간건설업체가 공급하는 아파트)인지, 국민주택(국민주택기금 지원을 받아 짓거나 공공기관이 사업주체인 아파트)인지 표시돼 있다. 이 '구분' 항목에 따라 청약통장(청약저축·부금·예금)과 청약자격이 달라진다.

◇공급면적과 전용면적 의미 달라=표의 '구분' 항목 오른쪽에는 '주택형'이 나오는데 이는 가구별 공급면적을 나타낸다. 공급면적은 가구별 계약면적으로 분양 주택의 규모를 의미한다. 이 면적에 3.3㎡당 분양가를 곱한 금액이 바로 아파트 총 분양가다.

공급면적은 전용면적과 공용면적을 더해 계산한다. 전용면적은 침실 거실 주방 욕실 등 각 가구가 독립적으로 사용하는 순수한 아파트 내부 면적을 말한다. 이 면적은 청약자격을 따지거나 세금을 매길때 주로 활용된다.

공용면적은 여러 가구가 함께 쓰는 엘리베이터, 계단실, 복도 등으로 입주자들이 공동으로 사용하는 외부면적이다.

입주자모집공고의 면적 단위는 ㎡이므로 일반적으로 말하는 '평형(3.3㎡)'과 혼동하지 말아야 한다. ㎡에 익숙하지 않다면 0.3025를 곱하거나 3.3058로 나눠 평형으로 환산하면 된다.

공급면적 옆에는 대지지분이 표기돼 있는데 이는 각 가구별로 소유하는 땅의 면적을 의미한다. 재건축이나 재개발을 할때 수익성을 가늠하는 핵심 지표로 대지지분이 클수록 좋다.

◇청약자격·분양가격 확인은 필수=입주자모집공고에 나오는 공급가구수는 아파트 총가구수가 아니라 이번에 분양하는 가구수를 뜻한다. 재건축이나 재개발의 경우 조합원 몫을 뺀 나머지만 분양하기 때문에 실제 단지 규모와 차이가 날 수 있다.

공급가격은 대지비와 건축비를 합해 계산한다. 일반적으로 층별로 나눠서 표기하는데 1층, 2층, 최상층, 기준층 등으로 구분된다.

발코니 확장 공사비가 주변 단지보다 비싸지 않은지, 확장 범위는 어디까지인지도 따져봐야 한다. 발코니 확장 공사비에는 발코니 확장 외에 아트월이나 주방가구, 천정형 에어컨 등 설치 비용이 포함되기도 한다.

별도 옵션 품목 금액 확인도 필수다. 모델하우스의 화려한 인테리어는 기본 옵션에 포함되지 않는 별도 옵션 품목인 경우가 많다. 필요한 품목과 빼고 싶은 품목을 사전에 체크하는 것이 바람직하다.

신청자격 및 공급일정도 살펴봐야 한다. 신청자격은 특별공급과 일반공급 등으로 나뉜다. 지역우선공급물량의 경우 입주자모집공고일 현재 해당 지역에 1년 이상 살고 있어야 청약할 수 있다. 거주기간을 잘못알고 지역우선자격으로 청약하면 부적격자로 분류돼 당첨이 취소된다.

관심 단지의 청약접수 일정은 같지만 당첨자 발표일이 다르면 2곳 모두 청약할 수 있다. 하지만 2개 단지에 중복 청약했다가 모두 당첨될 경우 당첨자발표일이 빠른 아파트가 유효하므로 청약 전에 당첨자발표일을 확인하는 것이 좋다.

◇'유의사항' 꼼꼼히 체크해야=건설업체가 입주자모집공고에 공개하는 유의사항은 가장 세밀한 검토가 필요한 부분이다. 건설사가 향후 입주자와 분쟁에 대비해 준비한 각종 단서 조항이 표시되기 때문이다.

대개 하자보수나 마감재, 동별배치, 현장여건, 성능, 품질 등이 표시된다. 모델하우스에 시공된 마감재가 품절되거나 제조회사가 도산할 경우 어떻게 처리할지, 단지내 피트니스센터를 어느 동에 설치할지, 고속도로 등 교통 소음이 어느 정도인지 등을 확인할 수 있는 것이다.

계약을 체결했더라도 보증채권자가 공고에서 지정한 입주금 납부계좌에 납부하지 않으면 입주금을 보호받지 못할 수도 있다. 선납할인의 경우 구제책이 준비됐는지도 확인해야 한다.