부동산 중개수수료, 법정한도보다 더 요구하는데..

Q: 저는 동작구에 132㎡(40평)대 아파트를 소유하고 있습니다. 아파트가 좀 낡아서 시세는 8억원에서 10억원 정도라고 들었습니다. 작년 8월 개인적인 사정 때문에 이를 처분하려고 마음먹고 몇 군데 공인중개업소에 의뢰하였으나 몇 달째 연락이 없었습니다.

그런데 최근에 한 중개소에서 수수료를 올려주면 당장이라도 계약을 성사시켜주겠다고 합니다. 급한 마음에 그러라고 하였습니다만 곰곰이 생각해보니 집이 팔리면 과연 중개소에서 수수료를 얼마나 요구할지 걱정이 됩니다. 과연 저는 얼마나 수수료를 지불해야만 하는 것인가요
　
A: 결론적으로 법이 정한 한도보다 많은 부동산 중개수수료 지급 약정은 무효이며 이미 낸 초과분도 돌려받을 수 있습니다. '공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률'에 의하면 중개업자는 중개수수료를 받을 수 있습니다. 주택의 중개에 대한 수수료에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시, 광역시의 조례로 정하도록 되어 있습니다.
　
시행규칙에 따르면 주택의 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매, 교환의 경우에는 거래금액의 1000분의 9 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1000분의 8 이내로 하며, 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1000분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 하고 있습니다.
　
또한 현재 서울시 조례에 따르면 6억원 이상의 주택의 매매는 법정중개수수료의 한도(0.2~0.9%) 내에서 중개의뢰인과 중개업자 간의 상호계약에 따라 결정하도록 되어 있습니다. 그러므로 이 사안의 경우 주택의 매매이므로 거래금액의 1000분의 9이내(720만~900만원)에서 중개수수료가 결정되면 됩니다. 설령 그 부분을 초과하는 별도의 약정을 하였더라도 이는 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 만약 그 이상의 중개수수료를 약정하였더라도 1000분의 9를 초과하는 부분에 대해서 무효인 약정입니다.
　
이는 최근 대법원 전원합의체 판결에 의하여 확인할 수 있습니다. 임야를 매도한 매도인이 부동산 중개업자를 상대로 초과수수료를 돌려달라며 낸 부당이득 반환청구소송에서 대법원은 "중개수수료의 한도를 정해 이를 초과한 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 강행 법규에 해당한다"며 "한도를 초과한 부분은 부당이득으로 반환 대상"이라고 판결했습니다.


이는 "부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산권 및 국민 생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 규제가 강하게 요청되고, 수수료 약정의 사법적 효과를 제한할 필요가 있다"며 "이를 방치하면 투기적, 탈법적 거래를 조장해 부동산 거래 질서의 공정성을 해칠 수 있다"는 점을 근거로 하고 있습니다.
　
대법원은 위의 판결 이전에도 부동산중개업법상 초과 수수료를 인정하지 않았지만 다만 부동산 중개업자와 거래자가 별도로 계약을 하여 초과되는 수수료를 약정한 경우 이는 사적 계약에 해당하므로 인정된다는 입장이었습니다. 그러나 이번 전원합의체 판결에 의하여 설령 별도로 초과수수료 약정을 하였더라도 이마저도 무효라고 판단하여 완전히 입장을 정리하였습니다.