분양 상가, 부실공사로 손해보면 계약 해제될까

Q: 저는 40대 가장이며 분당에서 식당을 운영하고 있습니다. 인근의 신축 상가에서 음식점을 해보기로 하고 2007년 10월경 건설회사와 상가분양 계약을 체결하였고 올해 1월에 상가가 완공되었습니다.

그런데 제가 분양받은 상가는 부실공사(천장에서 물이 새고 바닥이 지면과 수평이 되지 않는 점 등)로 인하여 영업을 제대로 할 수 없어 하자 보수를 요구하였으나 건설회사 측은 자금 사정이 여의치 않다면서 미루고 있습니다. 저는 입주 전부터 이렇듯 골머리를 썩이는 일이 발생한 상가에 굳이 보수공사를 해가면서까지 입주하고 싶지는 않습니다.


이와 같은 입장을 건설회사 측에 전달하자 도급과 관련된 민법 제668조에 의거 저에게 계약 해제의 권리가 없다는 답변만 하고 있습니다. 이런 경우에 제가 먼저 계약을 해제하고 분양대금을 반환받을 수는 없나요.
　
A :결론적으로 계약을 해제하고 분양대금을 돌려 받을 가능성이 높습니다. ‘물건을 샀는데 상했으면 당연히 돈을 물어준다’는 상식은 법에서도 그대로 통합니다. 매매의 경우 물건의 하자로 인한 담보책임으로 계약의 해제권을 인정합니다. 그런데 관계 법률을 글자 그대로 해석하면 계약 해제를 할 수 없다는 건설사 측의 설명이 억지주장만은 아닙니다. 건설회사는 매매가 아나라 도급을 주장하고 있기 때문입니다.

즉 위와 같은 상가는 일반적으로 집합건물로 분류되는데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항은 소정의 건축물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법규정을 준용하도록 하고 있고, 이에 따라 준용되는 민법 제668조 단서는 완성된 건물의 경우 도급인은 하자로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우에도 계약을 해제하지 못한다고 규정되어 있습니다.
　
이 두 개의 법률을 글자 그대로 해석하면 집합건물의 하자 시에도 분양 받은 자는 하자 보수만을 청구할 수 있고 계약을 해제를 할 수 없다는 것이 됩니다. 그러나 유사한 사안에서 대법원은 ‘집합건물법 제9조 제1항이 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 규정한 취지는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위한것이고 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상 수급인의 담보책임이라는 것이지 분양계약의 법률적 성격이 도급이라는 취지는 아니며, 통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비하여 수분양자는 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점, 집합건물이 완공된 후 개별분양계약이 해제되더라도 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다.’는 입장을 취하고 있습니다.
　
따라서 질문자는 집합건물인 상가의 완공 후에도 건축물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 분양계약을 해제할 수 있고, 그 원상회복으로서 분양대금의 반환을 청구할 수 있습니다.