미분양아파트 '골라 사는 재미' 누려 봐?

전환기인 현 시점에서 투자든 실수요든 부동산시장 진입에 관심을 두고 있는 수요자라면 가장 궁금한 게 '언제, 무엇을 사야 하나'일 것이다.

이에 대한 답을 얻기 위해선 우선 실용정부가 집권 초기 주안점을 두고 있는 정책을 점검해 볼 필요가 있다. 일단 부동산분야에서 실용정부가 가장 민감하게 받아들이고 있는 부분은 미분양주택으로 보인다.


앞서 대통령직 인수위원회가 중앙부처로부터 업무보고를 받는 과정에서 지방 주택투기지역과 투기과열지구 해제를 주문한 것도 궁극적으론 이런 이유 때문이다. 이에 재정경제부와 건설교통부는 지난 1월25일 각각 수도권을 제외한 주택투기지역과 투기과열지구를 모두 해제했다.

주택투기지역에서 풀린 지역에서는 6억원 초과 아파트 등에 대한 대출시 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지는 등 주택대출 규제가 완화된다. 또 투기과열지구 해제지역은 이미 적용하고 있는 분양권 전매제한 효력이 없어진다. 5년내 당첨자 등에 대한 청약 1순위 자격 제한도 사라진다.

다만 지난해 6월29일 '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률' 개정에 따라 모든 분양권 전매시 실거래가 신고의무가 부과되고 있어 양도소득세는 부과된다.

◆실용정부 부동산 수혜종목, 미분양=이 같은 조치를 감안할 때 실용정부 초기에는 미분양주택이 나름의 수혜를 입을 공산이 크다. 물론 지방 주택투기지역과 투기과열지구 해제 만으론 미분양 물량을 해소하는데 한계가 있다는 게 대체적인 견해다.


따라서 수도권까지 확대될 가능성은 그리 높지 않지만 관련 추가 대책도 예견된다. 추가 대책은 수요를 끌어들이는 더 큰 유인책이 될 것이란 점에서 미분양주택에 대한 혜택은 더 많아질 것으로 보인다.

때문에 주택구입을 희망하는 수요자라면 입지와 교통여건이 좋은 미분양 물량을 잘 골라 선택하는 것도 방법이다. 더구나 새 정부의 부동산정책 로드맵에 따라 입주시기를 잘 맞추면 취득ㆍ등록세와 같은 거래세는 물론 장기적으론 양도세와 종부세 등의 세부담도 크게 줄일 수도 있다.

최근 분양가상한제를 피해 밀어내기식으로 신규 공급이 이뤄지면서 양적으로 대폭 늘어난 미분양 물량도 수요자로선 반가울 수 있다. 수요자에게 '고를 수 있는 재미'를 선사하게 된다는 점에서다. 그만큼 상당수 수요층엔 기회가 될 수 있다.

특히 청약가점이 상대적으로 낮아 고민하는 실수요자들에겐 넘치는 미분양이 반가울 법하다. 게다가 이들 미분양 중엔 많지는 않지만 용인이나 수도권 택지지구 등 입지여건이 좋은 물량도 포함돼 있다.

지방 수요자들도 마찬가지다. 선계약자들이 있어 공급업체들이 대놓고 장사를 하진 못하고 있지만 일부 지방 분양단지에선 '할인'도 하고 있다. 사업장마다 차이는 있지만 대구나 천안 등의 일부 단지는 최초 분양가의 최고 20% 안팎 할인해 주고 있다. 물론 이런 단지는 사전 정보 입수후 발품을 팔아야 한다. 그만큼 유선상으론 정확한 정보를 얻기 어렵다.

◆역세권 소형 미계약단지 활용한 주택임대사업=상황에 따라선 이런 미분양을 이용한 주택임대사업도 고려해 볼 만하다. 특히 역세권 소형아파트라면 중장기적으로 시세차익과 임대수익을 동시에 고려한 투자가 가능하다. 월세 전환시 은행 금리보다 높은 임대수익을 올릴 수 있고 시장이 좋아져 시세가 오른다면 매도차익을 거둘 수 있다.

주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제되며 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대개시후 10년 뒤 되팔 경우 단 1채라도 기준시가 3억원을 초과할 경우 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 소형아파트를 구입하면서 투자금액을 높이지 않는 게 중요하다. 지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입시 취득ㆍ등록세 감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화할 수 있다.

이때 임대주택을 매입한 이후 30일 이내 임대사업자로 등록해야 세제 혜택이 가능하다는 점을 반드시 염두에 둬야 한다. 또 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대 개시일로부터 5년 이내에 임대 외의 용도로 사용 또는 되팔 경우 감면세액을 추징당한다는 점도 주의할 사항이다.

◆좋은 미분양, 이렇게 골라야=미분양주택을 선택할 때 가장 우선돼야 할 사항이 미래가치다. 이를 위해선 무엇보다 입지여건을 잘 살펴야 한다. 교통개선 대책이 추진되고 있거나 주변에 각종 개발 호재가 있는 곳이라면 더할 나위없이 좋다. 그만큼 입지환경이 개선돼 덩달아 시세 상승 효과를 얻을 수 있기 때문이다.

입지를 선정했다면 그 다음은 층과 향을 잘 골라야 한다. 아무리 좋은 단지라도 층과 향에 따라 적게는 수천만원에서 많게는 수억원씩 가격 차이가 나는 경우도 허다하다. 예컨대 한강 조망권을 갖춘 한강변아파트의 경우 같은 평수에서 층과 향에 따라 최대 10억원 가량 가격 차이를 보이는 단지도 있다. 좋은 층과 향을 잡으려면 남보다 한 발 앞서야 한다. 이미 남들이 훑고 지나간 뒤 찾아가봐야 허사다.

아파트 브랜드와 단지 규모도 중요한 요소다. 같은 지역이라도 상대적으로 브랜드 가치가 높고 대단지인 경우 시세가 다르다. 물론 상황에 따라 이런 구도가 깨지는 수도 있다. 동탄1신도시 시범단지에 위치한 우남건설의 '우남퍼스트빌'은 주변의 대형 브랜드 아파트보다 시세가 2000만~3000만원 이상 비싸다.

이유는 간단하다. 무엇보다 단지 계획부터 차별화한데다 마감 수준을 높였다. 결국 공급업체가 어떤 컨셉트를 갖고 단지를 꾸미느냐에 따라 아파트 가치는 달라진다. 수요자들은 선택할 때 이런 점을 반드시 고려해야 한다.

수도권에선 전매 가능한 미분양 단지가 적격이다. 전매제한에 묶인 아파트는 5~10년간 되팔 수 없어 조달한 자금과 금융비용을 걱정해야 한다. 전매제한 기간 중 가격이라도 오르면 그나마 위안이 될 수 있지만 혹여 시세가 떨어지면 난감할 수 밖에 없다. 이런 이유로 미계약분이더라도 전매 가능한 물량은 희소성을 인정받을 수 있다.

중도금 이자후불제나 무이자 등과 같은 각종 금융혜택을 따져보는 것도 필수다. 중도금 조건이 유이자냐, 무이자냐에 따라 실질 분양가격이 수천만원 이상 달라질 수 있다.