조망권 사라진 아파트, 분양무효 가능할까

Q: 저는 2004년 5월경에 대형 건설사가 시공하는 아파트를 분양받았습니다. 당시 분양회사는 카탈로그 등에 ‘아파트 주변에 푸른 숲이 있다’고 광고하며 전망이 좋은 동과 라인에는 분양가를 높게 책정했습니다. 저는 숲을 볼 수 있는 아파트라면 아직 어린 두 자녀에게 좋겠다고 생각하여 전망이 좋은 동과 라인에 분양을 신청하였고 당첨이 되었습니다. 다른 동이나 라인에 비해서 분양가가 3000만원 정도 높았습니다. 2006년 10월에 입주하였고 우리 가족은 인접한 산을 볼 수 있어서 행복하였습니다.

그런데, 2007년 9월경 인근에 중학교가 신축되는 바람에 제가 사는 아파트는 더 이상 인접한 산을 볼 수 없게 되었습니다. 저는 분양 당시에 중학교가 신축된다는 사실은 알고 있었으나 학교 건물의 구체적인 위치, 높이, 형태 등은 알지 못하였습니다.


억울한 생각이 든 저는 분양회사에 전화하여 분양계약을 취소하고 싶으니 분양대금을 돌려달라고 하였고 그것이 안 된다면 추가로 지급한 분양대금 약 3000만원을 돌려줄 것을 요청하였으나, 분양회사에서는 분양을 무효로 돌리는 것은 법적으로 불가능하고 분양 카탈로그 등에 ‘본 배치도 및 조경도는 소비자의 이해를 돕기 위한 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다’라는 문구가 있었고 자신들도 학교 건물이 어디에 들어설지 알지 못하였다는 이유를 대며 추가 분양대금도 돌려줄 수 없다고 합니다. 제가 분양계약을 무효로 돌리거나 추가된 분양대금을 돌려받을 수는 없나요.

A: 우선 법률상 분양계약을 없던 일로 돌릴 수 있는 방법은 계약에 무효 사유, 취소 사유, 해제 사유가 있어서 무효, 취소, 해제하는 것입니다. 질문자의 경우 착오나 사기를 이유로 분양계약을 취소하거나 채무의 불완전한 이행을 이유로 계약을 해제하는 것이 가능한지를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 계약 내용의 중요 부분의 착오라고 볼 수 없고, 분양회사의 기망행위가 거래상 요구되는 신의칙에 반하는 것으로 보여지지 않으며, 불완전한 이행의 영향력이 분양계약의 목적 달성을 위협할 정도라고 판단되지는 않으므로 분양계약을 취소하거나 해제할 수는 없어 보입니다.
　
추가 분양대금 3000만원에 대해서는 질문자가 돌려받을 수 있다고 보여집니다. 비록 분양회사가 카탈로그 등에 ‘본 배치도 및 조경도는 소비자의 이해를 돕기 위한 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다’라는 문구를 삽입하여 두었고 학교의 신축을 질문자가 알고 있었다 하더라도, 분양 당시 광고한 전망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루고 있다고 보이고 분양회사가 학교의 신축으로 인하여 조망이익을 향유하지 못할 수도 있다는 점을 충분히 설명하지 않은 채 전망이 좋다는 이유로 분양가격을 높게 책정한 이상 신의칙상의 설명의무를 다하였다고 볼 수는 없을 것입니다.
따라서 분양회사는 학교의 신축으로 인하여 추가 분양대금을 받으며 약속한 전망을 확보하여 주지 못하였으므로 3000만원을 질문자에게 돌려줄 의무가 있다고 보입니다. 다만 이 사안은 전망이 좋다는 이유 때문에 추가 분양대금을 받은 경우이므로 일반 분양을 받은 후 새로운 건물이 들어서서 조망이익이 침해된 경우 새로운 건물의 건설사 등에 손해배상을 청구할 수 있는지 여부와는 구별하여야 합니다.