부동산 공동명의로 해야하는 이유

새로 아파트를 분양을 받는 경우와 마찬가지로 현재 부동산을 단독명의로 보유하고 계신 분들은 등기상 명의를 누구 명의로 할 것인가는 미래에 상속세와 양도세를 절세하는데 매우 중요합니다.

따라서 현재 아파트 뿐만 아니라 보유하고 있는 상가점포라든가 토지와 같은 부동산이 절세측면에서 누구 명의로 되어 있는지 한번 체크해 볼 필요가 있습니다. 아울러 새로이 부동산을 매입할 경우 명의를 누구로 해 둘 것인가를 전문가와 상의해서 조심스럽게 결정해야 합니다.

보통의 가정에서는 특별한 경우를 제외하곤 부동산의 대부분이 소득근거가 있고 집안의 가장인 남편분 단독 명의로 되어 있는 경우가 많습니다.

만약 그렇다면, 오늘 당장 법무사를 찾아가서 가능한 부동산을 부부 공동 명의로 바꾸어 놓는 것을 적극 생각해 봐야합니다. 물론 이때 배우자에게 명의를 나누어주면 증여에 해당하며 과거 10년이내에 증여사실이 없다면 현행법상 6억원까지는 증여세를 물지 않습니다. 아무튼 이같은 부부 공동명의는 미래에 상속세와 양도세를 크게 줄일 수 있는 절세 효과가 있기 때문입니다.

여기서 상속세라 하는 것은 부동산 소유주가 유고했을 때, 상속인들이 내는 세금을 말합니다. 아울러 양도세는 부동산을 팔았을 때 발생하는 양도차익에 대해서 납부하는 세금입니다. 우리나라는 상속세와 양도세를 비롯해서 대부분의 세금제도가 과세표준액이 크면 클수록 높은 세율을 적용하는 소위, 누진세율 체계로 되어 있습니다.

따라서 만약 부동산이 부부 공동명의로 되어 있는 경우라면 등기상에 부동산을 보유한 배우자 일방이 미래에 유고했을 때, 단독명의로 부동산을 보유했을 때보다 상속세를 크게 줄일 수도 있기 때문입니다.


우리나라의 상속세율은 과세표준에 따라 최소 10%에서 최고 50%까지 5단계로 누진세율 체계로 되어 있습니다. 이에 따라 공동명의로 부동산을 갖고 있을 경우 미래에 상속 발생시에 피상속인(사망자)이 보유했던 상속재산의 과세표준액이 유고전에 배우자에게 나누어서 분산되어 있었기 때문에 상속세가 아예 없거나 또는 크게 줄어드는 절세효과가 있습니다.

참고로 남편이 유고시 부인과 자녀가 있는 경우라면 대략 남편명의의 상속재산이 과세표준으로 10억원 정도까지는 상속세 납부부담이 전혀 없습니다.

아울러 해당 부동산을 양도할 때에도 양도차익으로 인해 양도세를 납부할 때도 부부 공동명의가 단독명의로 갖고 있었을 때보다 휠씬 양도세액을 줄일 수가 있습니다. 양도세율도 양도차익에 대해서 최소 9%에서 최고 36%까지 4단계로 누진세 체계로 되어 있습니다.

따라서 같은 양도차익이 발생하더라도 부부 공동 명의로 되어 있는 경우에는 양도차익이 부부 개인별로 각각 나뉘어져서 계산됩니다. 공동명의 소유인 경우에는 양도세 과세표준이 줄어들게 되어 단독명의였을 때보다 양도세액이 크게 줄어들게 되기 때문입니다.

아울러 양도세를 계산할 때 인적공제 역시, 부부 공동명의 경우라면 부부 공히 각각 250만원씩 받게 되는 절세효과도 가지게 됩니다. 반면, 단독명의라면 250만원만 공제받게 됩니다.

부동산 중에서도 특히 상가의 경우는 부부 공동명의로 갖고 있는 것이 절세측면에서 더욱 유리 할 수가 있습니다. 이것은 종합소득세를 낮출 수 있기 때문인데 예를 들어 상가 소유주를 회사원인 남편 단독명의로 해 놓았을 경우에는 근로소득에다가 임대소득까지 더해지기 때문에 다시 누진세율로 종합소득세를 많이 내게 되어 있습니다.

하지만 이것을 부부 공동명의로 해서 남편이 49% 지분만을 갖고, 나머지 51%는 근로소득이 없는 아내의 지분으로 나누어 놓는다면, 남편분의 종합소득세를 크게 낮출 수가 있습니다. 왜냐하면 임대료에 대한 세금은 1%라도 지분이 많은 사람이 부담하게 되어있기 때문에 남편은 기존의 근로소득에 대해서만 세금을 납부하면 되고, 부인은 임대료에 대한 세금만 납부하면 됩니다.


현재 우리나라 증여 세법상으로, 배우자에게 증여세를 내지 않고 증여할 수 있는 한도가 10년동안 6억원까지입니다. 참고로 작년까지는 부부간 증여공제 한도가 3억원이었지만 2008년부터 6억원으로 늘었습니다.

그러나 지난 20년이상 결혼생활을 함께 한 부부일 경우 라고 할지라도 과거 증여공제를 받지 못했다고 해서 과거에 증여공제를 받지 못한 부분까지 합해서 증여공제를 받을 수는 없습니다. 예를 들어 과거 증여공제를 전혀 받은 적이 없다고 하더라도 6억원까지만 배우자 증여공제를 받을 수가 있다는 의미입니다.

따라서, 예를 들어 남편이 시세 12억원짜리 아파트 등의 부동산을 소유하고 있다면, 절반이 되는 6억원, 다시 말해서 지분의 2분의 1을 부인에게 오늘 당장 증여 등기하여도 증여세를 물리 않아도 됩니다.

특히 양도차익이 많은 부동산이라면 배우자에게 일부분을 증여한 뒤에 나중에 양도할 경우에는 양도세도 크게 줄어드는 일석 이조의 효과가 있습니다. 이때 주의할 사항은 배우자에게 증여 후, 양도할 때에는 증여 후 5년이 지나서 매도해야 양도세 절세효과를 볼 수 있습니다.