송파, 자기부상열차로 용산처럼 뜨나

송파신도시의 개발계획이 3월로 연기된 가운데 자기부상열차 노선의 윤곽이 드러나 큰 관심을 끌고 있다. 강남수요의 분산을 위해 4만9000여가구가 들어서는 송파신도시 외에도 각종 개발계획이 몰려있어 용산에 버금가는 관심이 몰려있는 상태다.

삼성물산 컨소시엄이 서울시에 제출한 사업계획안에 따르면 송파-용산간 자기부상열차의 건설이 가시화됐다. 지난 정권의 최고 부동산 폭등지역이었던 용산국제업무지구와 이에 버금가는 송파신도시가 2013년에 자기부상열차를 통해 연결되는 것이다.


노선 계획은 송파신도시 서쪽에 위치한 복정동사거리를 시작으로 강남구 삼성동(탄천 지하)-신사동(혹은 압구정동)-한남대교-용산국제업무지구가 유력한 것으로 알려졌다. 개발이 현실화되면 송파신도시에서 용산까지의 이동시간이 기존 1시간에서 30분으로 줄어들게 된다.

이번 사업은 사업계획 적격심사를 거쳐 서울시의 기본계획 수립, 건교부 승인, 공개모집을 거쳐 우섭협상 대상자 선정이라는 과정을 거친다. 착공시점은 2010년이다.

또 송파신도시 교통대책으로 추진되던 제2양재대로가 동남권 유통단지부터 기존 헌릉로에서 과천까지 연장될 예정이다. 서울시는 이를 포함한 10개 유료도로를 민자로 유치하는 방안을 검토 중에 있다.


이 외에도 송파신도시 내에 전차와 비슷한 트램이라는 새로운 교통수단을 도입하고, 탄천변 도로 신설, 성남 외곽순환도로 확충 등의 계획도 잡혀있는 상태다. 또 송파신도시 인근으로 강남고속버스터미널이 이전한다고 알려지기도 했으며 아직까지 터미널 이전지로 유력한 상태다.

◆분양 어렵다면 기존 단지 노려라

송파신도시의 분양은 2009년 9월 예정으로 청약가점제 실시에 따라 60점 이상은 돼야 당첨 가능성이 있다. 청약저축금액이 2000만원을 상회해야 하기 때문에 추첨에 의한 당첨을 기대하지 않는다면 주변 지역을 알아보는 것도 방법이다.

거여·마천·문정을 중심으로 한 법조타운·동남권 유통단지 및 송파신도시 수혜지역은 이미 한 차례 가격상승을 보인 바 있으며 시세를 충분히 반영하고 있다는 평가도 있지만 여전히 상승 여력은 남아있다.

올림픽훼미리타운과 거여아파트 1·2·4·5단지, 금호어울림 등은 가격변동을 보일 수 있는 지역이다. 뉴타운 입주시점에 따라서 가격이 따라갈 가능성이 크다. 특히 송파구 내에서 분양이나 입주는 결과적으로 무리가 없다는 가정 하에 상승 가능성이 조금 더 높은 편이다.

다만 송파신도시의 입주시기인 2013년에 이르면 이 단지의 노후화가 보다 두드려지기 때문에 가격하락의 가능성도 배제할 수 없다.

정태희 부동산써브 연구원은 "송파의 동남권 각종 수혜단지는 호재가 많은 만큼 그동안 꾸준히 가격상승을 보이다가 최근 1년간 정체돼있는 상태"라며 "수혜단지가 연한은 길지 않지만 복도식 아파트의 경향을 보이기 때문에 주거생활 눈높이를 따라가기 힘들지 않겠느냐"는 의견을 보였다.

◆매매가는 오르고 전세가는 낮아져

한편 송파구는 아파트 매매가격이 상승 움직임을 보이는 가운데 오히려 전세가가 떨어지는 기현상을 보이고 있다.

그간 재건축이 완료된 잠실 1~4단지를 비롯한 물량 쏟아내기가 한창인 가운데 매매가는 오르는 반면 과다한 전세물량으로 인해 오히려 전세가격은 낮아지고 있다. 새 정권의 재건축 기대심리와 제2롯데월드 건축에 가장 민감한 반응을 보였던 송파구 아파트 시장이 재건축 마무리 단지를 중심으로 새로운 시세를 형성하기 시작한 것이다.

부동산 정보업체 부동산뱅크가 조사한 2월 셋째주 부동산 시황을 살펴보면 그간 강북권의 저평가 지역을 제외하고 버블세븐지역 가운데 송파구의 독주가 눈에 띈다.

시황 자료에 따르면 버블세븐의 주간변동률은 0.03% 이내의 변동률을 보인 반면 송파구의 주간 변동률은 0.25% 상승했다. 수도권의 노른자위로 주목받고 있는 용인시의 주간변동률이 -0.04%인 것을 감안하면 의미있는 변동이다.

물건별로는 재건축 단지인 잠실동 주공5단지가 면적별로 2000만원씩 올라 112㎡(34평형)가 12억2000만원, 115㎡(35평형)가 13억2500만원에 거래가 이뤄졌다. 우성1~3차 142㎡(43평형)는 13억9000만원에서 14억2000만원으로 올라 매매가가 형성됐다.

이 외에도 강남과 서초가 0.03%, 분당과 평촌이 0.01%의 상승률을 기록했으며 목동은 변동이 없었다.

송파구의 ㎡당 매매가는 761만원으로, 이 보다 높은 금액의 매매가를 보이면서 높은 상승률을 나타내는 지역은 없는 것으로 조사됐다. 0.35%의 상승률을 보이고 있는 용산구도 매매가는 ㎡당 710만원으로 송파구보다 낮다.

◆서울 유일 전세가 하락지역

반면 특이하게도 송파구의 전세가는 마이너스 변동률을 보이고 있다. 송파구의 2월 셋째주 전세가 변동률은 -0.13%으로 서울시 25개 구 가운데 유일하게 가격이 낮아진 것으로 조사됐다.

송파구의 ㎡당 전세가는 206만원이며 매매가 대비 전세가는 0.27에 불과하다. 전세가 평균 203만원인 광진구는 ㎡당 매매가는 531만원으로 송파구의 761만원보다 평균 230만원이 싸다.

만약 두 지역에 99㎡의 아파트를 전세로 내놓으면 전세금으로 2억원을 조금 넘게 받을 수 있지만 아파트의 구입비용은 큰 차이가 난다. 등록세 등 각종 부가비용을 제외하더라도 광진구의 아파트는 5억2500여만원이 드는 반면 송파구는 7억5300여만원의 구입비용이 든다.

전세자금을 빼면 광진구의 99㎡의 아파트를 구입하는데 드는 비용은 대출포함 3억2500만원, 송파구는 5억5300만원 수준이다. 이 같은 전세수준은 강남구를 비롯한 높은 평당가를 보이는 지역과 강동구 등 일부 지역에서만 나타난다.

◆송파의 강남 따라잡기 현상인가?

이처럼 매매가와 전세가의 가격변동 움직임에 대해 전문가들은 송파구 거주자들의 강남권 편입 움직임과 잠실재건축에 따른 일시적인 현상으로 해석하고 있다.

송파의 부동산 심리는 시세를 이끌고 있는 잠실 주공 재개발 단지를 중심으로 '잠실이 강남보다 떨어질 이유가 없다'는 '강남 동등론'이 깔려있는 반면 고급 아파트 단지를 중심으로 한 강남·서초권은 송파구와의 비교 자체를 거부하고 있다는 것이다.

때마침 터진 잠실 아파트 단지들의 재건축 물량이 줄을 이으면서 벌써부터 전세가는 오히려 낮아지고 있는 상황이다. 강남보다 못할 것이 없다는 심리 때문에 호가는 올리는 반면 물량에 비해 세입자는 많지 않아 오히려 전세가는 낮추고 있다는 것이다.

길진홍 부동산뱅크 팀장은 "송파구는 아파트 가격에 예민한 지역으로 강남권 편입을 위해 꾸준히 호가를 높이고 있다"면서 "이미 시세가 충분히 반영됐기 때문에 상업지역으로의 용도변경 등 특별한 호재가 있지 않는 이상 강남권보다 높은 시세차익을 얻기는 힘들다"고 분석했다.

그는 또 "가격 상승의 축인 잠실 지역의 물량이 일정부분 해소되면 송파구의 매매나 전세의 움직임은 크게 줄어들 것"이라며 다만 "개발이 예정돼 있는 동남권 유통단지와 재건축이 가시화되는 주공5단지, 가락시영 등이 있어 장기적인 관점에서는 강남보다 상승여력이 있다"고 진단했다.