"미분양 쌓이는데…" 분양가도 '꿈틀'

쌓여가는 미분양과는 상관없이 아파트 분양가는 더 오를 것으로 보인다. 분양가에 직접적인 영향을 주는 공급원가가 상승하기 때문이다.

원가 인상 요인은 자재값 상승. 즉 건축공사에 투입되는 철근, 시멘트 등을 비롯해 각종 자재가격이 급등하면서 전체적인 공사 원가를 올리고 있는 것이다.


주목할 것은 분양가상한제를 적용받는 공공택지나 민간택지 내 아파트도 분양가 상승이 불가피하다는 점이다. 상승폭도 결코 적지 않을 것으로 예상된다.

◆자재값 급등에 공급도 부족

지난해부터 이어지고 있는 건설자재값 상승은 올 들어 절정에 달하고 있다. 철근과 시멘트, 모래 등을 포함해 웬만한 자재 모두가 거래가격이 적게는 20~30%에서 많게는 배 가량 뛰었다.


실제 건축공사 원자재 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 철근값은 지난해 1월 직경 10㎜ 기준으로 톤(t)당 46만원에 거래됐으나 올 1월 톤당 63만원으로 37% 상승했다. 가격 상승은 여기서 그치지 않고 현재 실거래가격은 톤당 74만1000원까지 급등했다.

국내 수요량의 10%를 차지하고 있는 수입 철근의 경우 수입가 자체가 폭등하면서 전체적인 국내 철근 가격을 올렸다는 지적이다. 물론 매점매석 등에 따른 가격 상승도 일부 있다.

이 같은 철근값 상승은 주원료인 고철가격과 부원료값의 상승 때문이다. 실제 국내 고철가격은 지난해 1월 톤당 28만원에서 올 1월 35만원으로 뛴 이후 현재 톤당 43만원에 거래되고 있다. 수입고철값 역시 20% 이상 상승률을 기록했으며 망간, 실리콘 등 부자재가격도 동반상승하고 있다.

시멘트도 올 들어서만 루베(1㎥)당 11.3% 뛰어 현재 거래가격이 5만9000원 선이다. 지역별로 차이가 있지만 모래도 지난 1년새 70~80% 상승했다. 이들 자재 인상에 따라 레미콘도 서울지역 기준 시장가격이 1㎥당 5만600원으로 국토해양부가 고시한 4만7198원보다 7.2% 높다.

이처럼 가격상승도 문제지만 공급도 심각한 상황이다. 철근의 경우 올 한해 총 예상 수요는 1160만톤이지만 생산량은 90% 선인 1040만톤에 그쳐 120만톤이 부족할 것이란 예측이다.

이런 이유로 비싼 가격을 감수하려해도 공급이 부족해 아예 필요 자재를 받지 못하는 현장이 늘고 있다. 일부 자재의 경우 정부, 지방자치단체 등 공공기관이 추진하는 관급공사 등에 우선 투입되기 때문에 지방이나 소규모 건축공사 현장은 구매조차 어려워 곤란을 겪고 있다.

◆건축비 대폭 상승 불가피

이처럼 건설자재값이 뛰면서 전체적인 공사비 상승이 불가피해졌다. 특히 기본형 건축비 비중이 각각 5.5%대인 철근과 레미콘 가격 상승은 총 공사비를 올리는 결정적 원인이 될 것이란 지적이다.

여기에 건축비 비중이 38%로 가장 높은 노무비까지 반영할 경우 기본형 건축비 지수가 3월1일부터 적용하고 있는 수치보다 적게는 6%에서 많게는 8% 정도 높아질 것이란 게 건설업계의 예측이다.

이 경우 지상층과 지하층을 포함한 기본형 건축비가 3.3㎡(1평)당 34만~45만원 가량 뛰게 된다. 지난 2월 말 발표한 3월1일자 적용 아파트 기본형 건축비는 지상층 ㎡당 110만1000원, 지하층 ㎡당 63만3000원 등이다.

이들 두가지 비용을 합산할 경우 기본형 건축비는 ㎡당 173만4000원으로, 3.3㎡당으로 환산하면 573만원이 넘는다. 대표적 주택형인 공급면적 112㎡(33평형)의 경우 기본형 건축비가 1억9420만원 선이 된다.

따라서 만약 6%가 오르면 기본형 건축비는 3.3㎡당 607만원 선이 되고 8% 인상되면 3.3㎡당 619만원을 웃돈다. 이를 토대로 공급면적 112㎡ 건축비(지하층 포함)를 산정하면 2억585만~2억974만원 선이다.

즉 현재보다 가구당 적게는 1165만원에서 많게는 1554만원씩 더 부담해야 하는 것이다. 이는 직전 인상분인 평균 313만원에 비해 2~4배 이상 높다.

◆건축비 인상분 반영 시 분양가도 크게 오른다

이 같은 건축비 인상은 곧바로 분양가 상승으로 이어질 수밖에 없다. 특히 국토해양부가 기본형 건축비를 올릴 경우 이를 적용하는 분양가 상한제 역시 가격 인상이 불가피하다.

분양가 상한제는 택지비를 비롯해 기본형 건축비와 가산비용으로 구성된다. 이 가운데 기본형 건축비는 물가 변동 등을 고려해 매년 3월과 9월 두 차례 조정 고시한다.

때문에 국토부가 건설자재값 인상을 감안해 건설업계가 주장하는 것처럼 올 9월 적용분에 기본형 건축비를 대폭 올릴 경우 분양가격도 전반적으로 오를 수밖에 없다. 그만큼 택지비에 변동이 없더라도 올 9월부터 분양가 상한제를 적용받는 아파트를 계약하는 수요자들의 부담이 커지게 된다.

예컨대 기본형 건축비 인상분을 그대로 분양가에 반영할 경우 7% 인상 시 공급면적 112㎡를 계약하는 수요자는 종전보다 1360만원 가량 더 내야 한다. 땅값에 다르지만 이는 초기 부과되는 세금 정도에 해당하는 금액이다.

다만 국토부가 올 9월1일자로 고시하는 기본형 건축비에 현재와 같은 인상 요인을 얼마나 반영할지에 따라 분양가 수준은 달라질 것으로 보인다. 현재로선 인상분이 어느 정도 될지는 미지수다.

전문가들은 건설자재값 상승에 따라 기본형 건축비 인상 요인은 확실이 있지만 물가 상승이나 수요자 반발 등을 고려해 상승폭은 건설업계가 주장하는 것보다 낮아질 것으로 내다봤다.

물론 좀처럼 꺾이지 않고 강세를 지속하고 있는 건설자재값이 변수다. 레미콘의 경우 해당 업계가 생산 중단까지 감행하면서 지난해보다 배 가량 높은 8%대의 인상을 이끌어내는 등 거래가격 상승이 계속되고 있다.

결국 분양가 상한제 적용분을 포함한 전체 아파트 분양가 상승은 앞으로 건설자재값이 어떤 양상을 보일지 여부에 달려있다.