상가, 낭만적인 은퇴용 투자대상인가

몇해 전 다니던 직장에서 명예퇴직을 한 김모씨는 일산의 한 1층 상가를 매입했다. 식당을 운영해볼 작정이었다. 한 번도 해 보지 않았던 일이지만 부딪혀보면 뭔가 될 것 같았다.

부동산 중개업자의 소개로 찾아간 곳은 손님들도 많았고 식당 운영도 잘 되고 있는 것 같았다. 현재의 손님들만 고스란히 넘겨받아도 벌이가 쏠쏠할 것으로 보였다. 그는 현장에서 곧바로 결정했고 즉시 매매계약을 체결했다. 김씨는 그 동안 모아놓은 돈에 퇴직금까지 모두 합친 2억여원을 상가매입 및 인테리어 비용으로 쏟아부었다.


그러나 그가 식당을 운영하자 손님들의 발길은 뚝 끊겼다. 그렇게 몇 달을 적자에 허덕이다가 다시 매물로 내놨으나 팔리지도 않았다. 주변 상인들의 이야기를 들어보니 그 집은 유달리 장사가 안돼 한 해에도 몇 번씩 주인이 바뀌는 곳이라고 했다. 처음에 면밀한 시장분석을 하지 않은 자신을 탓했으나 이미 때는 늦었다.

D창업컨설팅 관계자는 "장사가 잘 안되는 상가의 경우 영업이 잘 되는 것처럼 보여 비싼 값에 팔기 위해 아르바이트를 모집해 손님으로 위장시키거나 특별할인행사 등을 통해 단기간에 손님을 끌기도 한다"며 "일부 프랜차이즈의 경우 한 동네에 두 곳 이상에 영업권을 주기도 해 불필요한 출혈경쟁을 만들기도 한다"고 지적했다.

이 관계자는 이어 "상가에서 창업을 하는 것을 고려하고 있다면 투자대상을 최소 한 달 이상 유심히 관찰하고 주변 상권도 깊이 있게 분석해야 한다"고 조언했다.


상가는 은퇴 후 제 2의 삶을 꿈꾸는 사람들에게 매력적인 대상이 돼 왔다. 상가를 매입해 임대를 놓는다면 임대수입을 거둘 수 있고 본인이 직접 그곳에서 창업을 할 수도 있다. 또 시간이 흘러 가격이 오르면 매매차익도 거둘 수 있다.

하지만 김씨의 경우처럼 섣불리 뛰어들었다가는 낭패를 보는 경우도 많다. 특히 프랜차이즈로 창업을 한 경우 한 순간의 유행이 지나간 후 업종전환이나 폐업을 심각하게 고민하는 경우도 허다하다.

전문가들은 상가투자를 하면서 아파트처럼 사놓고 값이 오르기만 기다리는 자세를 취하는 것은 절대 금물이라고 강조한다. 은퇴 후 풍족한 노년을 보내기 위해 보험을 들어놓는다는 식의 낭만적인 접근은 너무나도 위험하다는 얘기다.

상가를 고르기까지 다른 투자를 하는 것보다 훨씬 더 치열하게 고민하고 분석해야 한다는 것. 아파트는 같은 층이면 가격도 같지만 상가는 바로 옆집이라도 값의 차이가 날 수도 있다.

한 상가컨설팅 전문가는 "장사가 잘 되는 것을 보고는 고액의 권리금을 주고 점포를 인수한 경우 정말 특별한 경우가 아니고서는 망하는 것"이라며 "실제 열 곳의 창업점포 중 성공하는 곳은 한두 곳 뿐임을 감안할때 문전성시를 이루는 대박집이 전체 상가 중의 몇 %나 되겠는가"라고 꼬집었다.

이 전문가는 이어 "우선 발품을 많이 파는 것이 가장 중요하다"며 "임대료나 매도시점 처분소득 등 종합적인 투자소득을 가장 보수적으로 계산해 수익성 분석을 끝낸 후 투자에 나서야 한다"고 충고했다.