불법증축 원룸 세입자, 임대차 보호법 적용되나?

엄윤상 법무법인 드림 대표 변호사

Q: 저는 경기도 안산에서 보증금 1800만원짜리 원룸에 사는 세입자입니다. 2년 전부터 세들어 사는 이 원룸건물은 지난해 8월 집주인이 은행에 이자를 갚지 못하여 은행 측이 부동산 강제경매를 시작했습니다.

미리 확정일자를 받아놓지 못한 저는 수소문하여 제가 경매에서도 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있다는 사실을 알게 되었고 이후 배당이라도 받아볼 마음에 배당절차에 참가하였습니다.

그러나 소문에 의하면 제가 살고 있는 건물이 근린생활시설 등으로 용도가 지정되어 건축허가를 받았으나, 주택으로 불법개조하여 증축한 건물이므로 주택임대차보호법상 보호를 받지 못한다는 이야기가 있습니다. 혹시 저에게 불리한 배당결과가 나온다면 저는 어떻게 해야 하나요.

A: 먼저 주택임대차보호법은 주택의 강제경매 시 일정액수 이하 소액보증금의 임차인의 경우에는 그 확정일자의 시기를 불문하고 저당권보다 우선하여 보호하는 조항을 두고 있습니다. 질문자가 임차한 건물의 보증금이 1800만원이므로 수도권과밀억제구역 여부 등에 관계없이 법률상 우선 보호된다고 볼 수 있겠습니다.

따라서 질문자의 경우에는 확정일자의 유무나 시기를 불문하고 우선적으로 배당받을 권리가 있습니다. 그런데 문제는 질문자가 살고 있는 건물이 다른 용도로 건축이 된 후에 주택으로 불법개조된 것이므로 이러한 건축물도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있을 것인가 하는 점입니다.
　
최근에 유사한 사안에서 법원은 '주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호 대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단해야 할 것'이라 판단하였고,