주택시장, 도심 뜨고 신도시 '시들시들'

“서울 근교의 신도시에 대한 매력은 끝물이라고 봅니다. 그동안 외면받았던 도심 재개발 사업이 본격화 되면 용산의 사례와 같이 엄청난 수요가 도심 내부로 몰릴 것입니다” (A은행 부동산팀 관계자)

“도심 내 공급 확대방안으로 인해 지지부진했던 재개발 사업에 숨통이 트일까 기대하고 있습니다” (B건설사 관계자)


국지적으로 상승했던 부동산 시장이 조정국면에 들어서면서 재태크 수요가 새로운 지역 찾기에 골몰하는 가운데 국토부의 도심 수요를 충족하기 위한 공급확대 방안이 발표되자 도심재건축 사업에 대한 관심이 높아지고 있다.

국토해양부는 5월20일 도심 내 주택공급 확대와 소형 분양주택 확대를 포함한 2008년 주택종합계획을 확정 발표했다. 계획안에 따르면 올해까지 전국에 50만가구를 공급하고 특히 수도권에서만 30만가구의 주택 건설을 인허가할 방침이다.

이전까지 참여정부가 추진한 주택공급 확대 방안이 신도시와 택지개발지구 중심이었다면 이번 발표는 도심 내 수요를 충족시키기 위해 도심 복합개발을 중심으로 추진하겠다는 것이다. 취임 전부터 밝혔다시피 뉴타운과 균촉지구 지정을 통해 주택문제를 해결하겠다는 이명박 대통령의 의지로 풀이된다.


게다가 오세훈 서울시장의 도심정화 프로젝트인 U턴 프로젝트와도 궤를 같이 하기 때문에 향후 주택시장의 화두는 ‘도심’으로 압축될 것으로 보인다.

◆수도권 역세권 중심 개발 확대

국토부의 주택건설계획에 따르면 올해 수도권의 도시재정비사업 활성화와 공공택지 공급을 통해 약 30만가구를 건설한다. 반면 지방 물량은 수요의 급감에 따른 미분양 증가로 인해 20만가구 수준에서 공급될 예정이다.

국토부 관계자는 향후 주택정책에 대해 “철저히 시장 수급 중심으로 재편해 거래활성화를 꾀하는 한편 가격 안정 기조를 유지하는 가운데 내집마련의 기회가 확대되는 선진 주거복지실현에 초점을 맞출 것”이라고 설명했다.

즉 수요가 많은 서울 및 수도권 도심 내부에 주택 공급을 확대하고 시장원리에 따라 공급도 민간 위주로 진행하겠다는 것이다.

이에 따라 국토부는 도시재정비사업 활성화를 위해 규제 완화 및 절차 간소화를 진행할 예정이다. 또 역세권 등 도시재정비촉진지구로 지정된 지역의 용적률 상향조정과 층고제한 완화를 통해 고밀도 복합개발을 측면 지원한다. 국토부는 올해까지 대상지를 조사하고 시범사업에 착수할 계획이다.

특히 국토부는 개발이익 환수 및 재건축ㆍ재개발사업에 대한 절차와 규제개선을 담은 도정법 개정안을 10월경 국회에 제출할 계획도 갖고 있다. 6월경 발표 예정인 ‘장기주택종합계획’이 나오면 구체화 되겠지만 서울 도심의 공급확대와 절차간소화의 내용이 핵심을 이룰 것으로 보인다.

그러나 올해 공급되는 택지는 2003년 15㎢ 이후 최저인 16㎢에 불과하다. 지난해 54㎢의 1/3에도 못미치는 수치다. 정부 입장은 부족한 택지를 규제완화 등을 통해 해소하겠다는 것인데 도심 내 수요를 충분히 만족시킬 수 있을 지는 미지수다.

◆용산, 도화지구 등 구도심 눈길

도심 개발에 대한 기대감이 높아진데다 고급 주거지와 업무와 상업기능을 골고루 갖춘 도심재생사업이 활기를 띠면서 일단 도심 주변 분양아파트에 수요자들의 관심이 모아지고 있다.

실제 지난해 6월 분양한 용산 리첸시아는 1순위 평균 17.8대1, 올해 4월 분양한 용산 용문동 브라운스톤도 13.3대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 또 지난 5월9일 분양을 시작한 인천 남구 도화동 ‘신동아 파밀리에’도 분양 열흘 만에 계약률 70%를 달성해 화제를 모으고 있다.

모델하우스 관계자는 “도화지구에 대한 기대감으로 인천지역에 거주하는 무주택자(혹은 60㎡ 이하 주택 보유자)로 청약자격이 제한됐음에도 계약호조를 보인 것으로 판단된다”고 말했다.

대표적인 도심재생사업으로는 용산 역세권 개발사업, 인천 인천대학교 터에 조성하는 도화지구, 가정오거리에 짓는 ‘루원씨티’, ‘숭의운동장’ 부지에 조성되는 ‘숭의아레나파크’를 꼽을 수 있다.

서울 역세권 주변지역의 상업과 업무를 아우르는 복합단지로 개발하는 균촉지구 내 분양아파트도 올 4월 첫 선을 보이며 무난히 순위 내 마감했다. 따라서 도심재생사업 수혜가 예상되는 분양아파트에 대한 관심이 높은 상태다.

◆역세권 주변 분양아파트 관심

우선 마포구 합정동 합정균촉지구 내 GS건설이 분양하는 주상복합아파트가 눈길을 끈다. 6월경 617가구 중 538가구가 일반에 분양된다. 공급면적은 163~322㎡다. 이 아파트에는 오피스, 상가, 문화집회 시설 등이 들어서며 규모는 지하 7층~지상 39층 초고층 복합단지로 조성된다. 이 곳에는 대형 할인마트, 5개관 규모의 멀티플렉스영화관과 294석 규모의 공연장 등의 문화시설, 4만7000㎡ 규모의 상업시설이 들어선다.

서희건설은 성북구 하월곡동 미아균촉지구 내 미아시장을 재건축한 주상복합 아파트 198가구 중 86~112㎡ 165가구를 이달 말 일반분양할 예정이다. 미아로변에 있는데다 4호선 길음역이 4~5분 거리에 있으며 향후 들어서는 서울 경전철 수혜도 예상된다. 맞은편에 있는 현대백화점 미아점 이용도 편리하다.

세간의 관심을 모으고 있는 용산역세권 주변 분양도 주목을 받고 있다. 용산구의 중심지 한강로2가에서 11월쯤 40층 초고층주상복합아파트 409가구가 분양된다. 시공은 삼성물산, 대림산업, 포스코건설이 맡았다. 공급면적은 161~300㎡의 대형위주로만 공급된다.

사업지주변에는 KTX 용산역이 가까이 있으며 4호선 신용산역도 도보 5분거리다. 또 이마트, CGV용산, 용산전자상가, 아이파크몰 등 생활편의시설이 풍부하다. 용산가족공원, 한강시민공원 등 공원도 많아 여가활동을 즐기기 쉽다. 특히 용산 국제업무지구 주변에는 공급되는 주택물량이 많지 않아 앞으로 가격이 더 오를 것이라는 것이 전문가들의 전망이다.

두산중공업은 하반기에 중구 을지로2가 일대 세운상가 주변 주상복합 228가구를 분양한다. 이 아파트는 최고 31층 아파트 2개 동 규모(오피스텔제외)로 건립된다. 공급면적은 149~295㎡로 구성되며 228가구다. 도보로 청계천 이용이 가능하며 청계천과 남산의 조망도 가능하다. 사업지 주변에는 다양한 문화ㆍ관광시설과 박물관, 롯데ㆍ신세계 백화점, 시청 등이 가깝다. 또 지하철 1호선 종각역, 2호선 을지로입구역, 4호선 명동역이 이용 가능하다.

인천 남구 도화ㆍ숭의구역에는 신동아건설이 397가구의 아파트를 분양한다. 이 아파트는 4개 동 최고 33층 규모의 초고층아파트로 건립된다. 공급면적은 109~112㎡까지 중소형으로 구성된다. 인천지하철 제물포역과 도화역, 주안역(2호선 환승예정)이 인접해 있다. 또 경인고속도로, 가좌IC, 도화IC, 제2경인고속도로가 가까워 서울접근성이 좋은 편이다. 12만여㎡ 중앙공원이 주변에 조성되며 수봉공원, 이마트, 하이마트, 인하대병원 등 생활편의시설이 풍부하다.