35세 가장의 주택마련과 재테크

Q: 저는 중소기업에 다니고 있는 35세 직장인이며, 주부인 아내와 5세, 2세 아이를 두고 있습니다. 이제 곧 집을 구입할 생각인데 아파트 시세에 비해 7000만원이 부족합니다. 담보대출을 통해 해결하고 5년 이내 상환할 생각입니다. 직장과 구입할 아파트의 위치가 가깝고 교통이나 편의시설 등 주변 환경이 괜찮아 그곳에서 계속 살 생각인데 만약 집값이 오른다면 팔고 다른 곳을 알아 보는 것이 재테크에 맞는지요. 또 부부가 종신보험을 매달 30만원 정도 가입하고 있는데 현재 상황에 맞는 것인지도 알려주세요.

재무 진단
　
현재 다른 대출이 없으므로 주택담보대출 7000만원의 상환계획을 세우는 것은 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만 주택마련 계획 이외에 자녀교육자금과 부부의 노후자금 계획이 미흡합니다. 그 결과 부채를 5년 이내 상환하더라도 다른 목적자금을 준비하지 못하는 문제점이 발생할 것입니다. 그러므로 효율적인 부채상환 방법을 통해 잉여자금 확보와 절세의 효과를 함께 누릴 수 있는 전략이 필요합니다.



A: 주택담보대출에 대한 상환계획을 5년에서 15년으로 늘릴 필요가 있습니다. 현재 담보대출 금리가 연 6.5%임을 감안하면 5년 상환 시 매달 137만원 정도의 원리금을 갚아야 하므로 수입(세후 월 400만원) 대비 34.3%를 차지합니다. 소비를 줄이지 않는 한, 생활유지가 힘든 상황이 생길 수 있습니다. 더군다나 내년에 둘째아이를 어린이집에 보낼 경우 월 40만원 정도의 고정지출이 추가되므로 현금 흐름이 마이너스로 됩니다. 따라서 주택담보대출을 15년으로 장기 분할상환하는 것이 해결책입니다. 그렇게 되면 상환금액이 월 61만원 정도로 낮아지고 연말정산 시 장기주택저당 차입금 공제를 통해 상환금액에 대해 전액 세금공제를 받을 수도 있습니다.
　
특히 구입할 아파트의 입지 조건이 좋아 계속 거주할 생각이라면 더욱 장기 상환이 유리합니다. 이에 따른 잉여자금은 자녀교육자금과 노후자금 준비에 쓸 수 있습니다. 만약 아파트 가격이 올라 재테크의 효과를 얻을 수 있다 해도 처분하여 시세차익을 노리는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다. 구입 목적이 주거용이므로 입지가 좋은 곳에서 나쁜 곳으로 옮길 경우 나중에 후회할 수도 있기 때문입니다. 요즘에는 많은 사람들이 집을 살 때 입지 조건이 좋고 녹지가 조성된 살기 편한 곳을 선택합니다. 결국 다른 조건보다 내가 살기 좋은 곳을 선택하는 것이 현재의 추세이므로 입지가 맘에 든다면 장기간 거주를 고려하는 것이 좋을 듯합니다.
　
부부가 든 종신보험의 경우는 비용 대비 고려해야 할 부분이 있습니다. 종신보험에 드는 목적은 가정의 주된 수입원이 불의의 사고로 사망하게 되는 경우 유족에게 수입 공백을 한시적으로 채워주기 위해서입니다. 그런데 부인의 경우 주부임에도 1억원이라는 사망보장을 받고 있는 것은 종신보험의 주된 목적과 맞지 않습니다. 최근에는 가장의 경우에도 사망보험금에 대한 필요성보다는 생존시 의료비 보장의 욕구가 강해 가입한 종신보험을 감액하거나 연장정기로 계약을 전환하고, 의료실손보상상품을 보완하는 리모델링을 하고 있습니다.
　
따라서 질문자 부부의 경우에도 가장의 사망보장을 유지하고자 하더라도 현재 1억원 일반사망보장에 대한 보험료 14만원과 재해사망 3억원 보장에 대한 보험료 2만5000원을 리모델링하면 일반사망이나 재해사망 시 동일하게 3억원을 보장 받으면서도 보험료는 6만원대(5년자동갱신)로 낮출 수 있습니다. 아내의 경우에도 사망보장에 대한 감액을 통하여 생존 시 보장 위주로 바꾸면 감액에 따른 6만원 정도의 차액으로 실손보상보험에 들 수 있습니다.
　
마지막으로 자녀교육자금에 대한 계획을 짜야 합니다. 연간 300만원 한도로 소득공제 혜택을 받는 연금보험 25만원에 대해 계약이전제도를 통한 상품변경을 권합니다. 노후자금 목적의 보험이라기보다 세제혜택을 위한 보험이라고 생각하는 듯한데, 연금상품은 노후자금의 성격이 더 강합니다. 따라서 세제혜택을 그대로 받으면서 수익률을 높여 노후자금으로도 효과를 볼 수 있는 연금펀드에 가입하는 게 적합합니다. 또한 현재의 생활비 규모를 볼 때 국민연금과 연금펀드의 준비자금을 감안해도 노후자금이 부족하기 때문에 비과세 형태의 노후대비 상품에 추가로 드는 것이 좋습니다. 연금펀드도 연금 수령 시 5.5%의 세금을 공제하므로 비과세 형태의 상품 보완이 필요합니다.

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