미분양 대책에 나온 '모기지보험'은 무엇?

-모기지보험은 대출금 못 갚는 상황에 대비한 보험
-가입하면 대출금 한도 크게 늘어
-금융기관별 보험상품 조건 따져봐야


지난 11일 정부의 지방 미분양 대책 발표 이후 모기지보험에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다.


주택을 담보로 장기 대출을 받는 모기지론은 익숙하지만 모기지보험은 다소 생소한 용어이기 때문이다.

모기지보험(Mortgage Insurance)은 주택담보대출을 받은 사람이 사망·실직·질병·이혼 등으로 대출금을 갚지 못하면 보험사가 대신 갚아 주는 대출 상품이다. 대출금을 갚지 못하는 상황에 대비해 가입하는 보험인 셈이다.

대출자가 모기지보험에 가입하면 대출금 한도가 크게 늘어난다. 은행 입장에선 대출금을 떼일 위험이 줄기 때문에 더 많은 금액을 빌려주는 것이다. 미국, 캐나다, 프랑스 등 선진국에선 오래전부터 모기지보험이 활용되고 있다.


정부는 지방 미분양 주택 계약자가 모기지보험에 가입할 경우 주택담보대출인정비율(LTV)을 최대 85%까지 확대하기로 했다. 모기지보험에 가입할 수 있는 주택 면적 제한도 없앴다.

◇모기지보험은 LTV 초과액 보험=현재 주택투기지역이 아닌 곳(수도권을 제외한 지방 전역)에서는 LTV 60% 이내에서 대출이 가능하다.

하지만 전용 85㎡ 이하 중소형 주택의 경우 모기지보험에 가입하면 LTV 비율이 최대 80%까지 늘어난다. 1억원짜리 집을 구입한다면 6000만원이 아닌 8000만원까지 금융권에서 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다.

이번 미분양 대책이 시행되면 최대 8500만원까지 대출이 가능해 1500만원만 있으면 1억원짜리 집을 마련할 수 있다. 중소형 주택으로 제한됐던 가입 제한이 없어져 전용 85㎡ 초과 중대형아파트를 구입할 때도 모기지보험 가입이 가능하다.

다만 모기지보험 가입 자격은 무주택자나 1가구 1주택자로 제한된다. 1가구 1주택자는 기존 주택을 팔고 새 집을 마련한다는 조건을 충족해야 가입할 수 있다.

◇금융사마다 조건 달라=모기지보험에 가입하면 대출 가능액은 늘어나지만 대출 이자와 별도로 보험료를 내야 한다. 보험료, 납입방식 등 조건은 금융기관마다 다르다. 보험료는 대출금의 0.1∼3%. 납입방식은 1년에 한번씩 나눠서 내는 연납과 대출을 받을 때 한꺼번에 내는 일시납이 있다.

현재 모기지보험을 판매하고 있는 금융기관은 신한은행 우리은행 하나은행 경남은행 대구은행 삼성생명 교보생명 농협 신협 등이다. 이들은 서울보증보험 AIG모기지보험 젠웍스모기지 등 보험사와 연계한 상품을 팔고 있다.

모기지보험 가입을 원하는 수요자는 평소 신용등급을 관리해야 한다. 모기지보험 회사들은 담보 주택에 대한 감정뿐만 아니라 대출을 신청한 고객의 상환능력 등을 확인하기 때문이다.

무리하게 대출을 받기보다는 자신의 대출 상환 능력을 따져 적절한 대출금액을 정하는 것이 바람직하다.

업계는 모기지보험 가입 지역을 수도권으로 확대해야 한다고 주장하고 있다. 수요가 많은 수도권 시장에서 상품을 팔 수 없어 모기지보험 시장이 자리를 잡지 못하고 있다는 것이다.

한 은행 관계자는 "수도권 미분양 물량도 크게 늘고 있는 만큼 주택투기지역내 주택도 모기지보험 가입을 허용해야 한다"며 "주택투기지역의 LTV 비율은 지방보다 낮은 70∼80% 수준으로 탄력적으로 운영하면 큰 문제가 없을 것"이라고 말했다.