[인투더 마켓]美 주택소유율 69.1%의 리스크

주택소유에 관련하여 아마도 미국처럼 갖가지 혜택을 부여하는 나라는 없을 것이다. 부동산세금이나 모기지융자에 관련하여 지불하는 이자에 대하여 소득공제등 각종의 세제혜택들이 부여되며 패니메(Fannie Mae)나 플레디맥 (Freddie Mac)등과 같은 국책모기지기관을 근간으로 하는 금융시스템을 통하여 값싸고 손쉬운 모기지융자가 제공되고 있다.

이러한 제도적 이점은 때론 부동산 광풍의 주요인이 될 우려도 있다. 특히 이러한 현상은 최근 몇년간 묻지마 주택 투기 열풍이 불며 가장 극명하게 나타났다.


저소득층이나 마이너리티(소수민족)들도 '주택소유'는 부(富)를 축적 시키는 지름길로 인식되면서 소위 '주택신드롬'이라는 사회적 현상에 동참했다. 주택가격이 치솟는 상황에서 자칫 우물쭈물하다가는 주택 장만의 기회는 영원히 주어지지 않으며 이에 따라 사회경제적 열등감에서 자유로울 수 없을 것이라는 집단심리를 말한다.

미국의 주택소유율은 69.1%까지 치솟았다. 이후 거품이 꺼지며 주택가격이 크게 하락하자 주택소유율 역시 급락세를 나타내고 있다.
최근 모기지연체와 주택압류(foreclosure)가 급등하면서 심각한 사회경제적 문제로 확대되고 있다. 이는 주택소유에 대한 맹목적인 집착이 순기능보다는 오히려 여러가지의 역기능적인 폐해를 양산시키고 있다는 것을 나타내 준다.

주택구매는 언제나 리스크가 따르게 마련이다. 마치 외상으로 주식을 사는 것과 마찬가지일 수 있기 때문이다. 만일 주택가격이 하락할 경우 주택구매를 위하여 투자한 자금을 일시에 날려버릴 수 있는 것이다.

주택버블이 한창 진행중이었던 지난 2005년부터 2007년까지의 기간동안 약 2200만명이상이 주택을 구매한 것으로 나타나고 있다.
주택시장의 붕괴와 함께 주택가격이 하락하게 되자 모기지부실화에 따라 금융권은 수천억달러에 달하는 손실이 발생하여 이른바 신용경색(Credit Crunch)의 사태로 발전하였다.
이와 더불어 현재까지 약 1000만명에 달하는 사람들이 주택가치보다 오히려 모기지융자액이 더 많은, 이른바 네가티브에퀴티(Negative Equity) 상황에 직면하고 있다. 주택소유에 대한 집착이 낳은 결과는 지나치게 혹독하다.


특히 이와 같은 현상은 저소득층이나 마이너리티에게 두드러지게 나타나고 있다. 지난 2002년부터 2008년 1분기까지 약 300만명정도가 모기지융자를 얻은 것으로 나타나고 있다. 특히 이들의 경우 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)을 얻었을 확률이 매우 높으며 이에 따라 주택압류를 당할 가능성 역시 매우 높다.
소유한 주택을 빼았기고 다시 임대의 상태로 되돌아간다는 것은 단순히 주택장만의 꿈이 깨어지는 것이상의 현실적인 어려움과 고통이 수반된다.
무리한 주택구매에 따른 부채의 급등으로 재정적으로도 허덕이게 될 뿐만 아니라 신용상태 또한 엉망이 되어버린다. 오히려 주택을 소유하기 전보다 훨씬 열악한 상황에 빠져버리기 십상이다.
미국에서의 주택소유가 사회통합의 연결고리나 계층이동의 상징으로만 받아들이기에는 얼마나 리스크가 따르는 모험(?)인지를 잘 나타내주고 있다.

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고진성 美파인리지모기지뱅크 대표는 세계 금융 중심 뉴욕에서 20여년간 현장 경험을 쌓은 금융및 채권 전문가입니다. 아이오와대(정치학)를 졸업하고 뉴욕의 뉴스쿨(New School for Social Research) 대학원에서 정치경제학(MA)을 전공했습니다. 1997~2000년 외환위기 당시 외환은행 미주내 부실채권을 전담했으며 이후 카발로캐피탈(이스라엘계 프라이빗에퀴티펀드) 한국대표를 역임했습니다. 2004년 현 파인리지모기지뱅크(뉴저지 포트리 소재)를 설립, 운영하고 있습니다.