지지않는 해 맨해튼, 떠오르는 해 두바이

노을 지는 허드슨 강가 맨해튼의 스카이 라인에 취하고 스테이튼 아일랜드를 오가는 페리호와 자유의 여신상을 바라보며 와인을 마실 것인가, 아니면 쪽빛 바닷색의 걸프해(페르시아 만) 위에 떠있는 월드 아일랜드와 세계 부호들이 즐겨찾는 팜 아일랜드를 전경으로 선탠을 하고 수영을 즐길 것인가.

세계 금융의 중심 뉴욕 맨해튼과 세계 최고의 성장을 보이며 제2의 금융 허브를 꿈꾸는 두바이. 부동산 투자처로서의 매력은 어떨까. 현지 전문가들에 따르면 현지 시장의 분위기는 알려진 대로 암울하지만은 않다.


세계 금융의 중심인 뉴욕 맨해튼과 중동의 맨해튼이라 불리는 두바이의 신구 부동산 대결은 ‘영광 재현’과 ‘자존심 회복’이라는 사명을 띄고 한국 투자자를 손짓하고 있다. 두 지역의 부동산 투자회사들은 동남아에 쏠린 한국의 해외부동산 투자자의 눈을 다시 돌려놓겠다는 의지로 가득 차 있다.

◆맨해튼, 서브프라임 여파 아직은 몰라

9.11 테러로 사라진 세계무역센터 자리에 들어서는 세계무역센터2 프리덤타워를 중심으로 맨해튼은 대형 프로젝트로 한창이다. 뉴욕타임즈 신사옥을 비롯해 경쟁적으로 모습을 갖추고 있는 맨해튼 중심가는 옛 명성을 되찾으려는 뉴욕의 꿈틀거림으로 대변된다.

뉴욕 부동산에 대한 전망은 엇갈린다. 서브프라임 모기지 사태로 인해 난공불락의 성지인 맨해튼에도 부동산 가격하락의 여파는 피해가기 어렵다는 전망과 여전히 강세라는 주장이 나오고 있다.


뉴욕타임즈를 비롯한 미국 주요 언론은 10년간 두배 이상 오른 맨해튼 지역이 가격하락의 조짐을 보이고 있다고 보도했다. 미국 주택가격이 지난해 4분기 최대 하락폭을 기록하며 급락한 가운데 맨해튼에도 하락세가 나타났다는 것이다.

그러나 전체적인 가격하락에도 불구하고 주택가격의 상승세는 한풀 꺾였으나 하락폭이 급격하지 않거나 부분 상승을 기록하고 있다는 주장도 있다.

부동산 정보업체 부동산 114와 R2코리아, 맵리얼티가 공동으로 조사한 6월 해외부동산 동향 보고서에 따르면 미국 대부분의 주택시장이 하락세를 보이고 있는 가운데 맨해튼의 코업시장(공동주택의 소유권이 회사에게 있고 개인은 회사의 지분을 매입하는 미국 주택의 종류)의 1분기 중간판매가격은 75만달러로 전분기 대비 11.1% 상승한 것으로 나타났다.

평균 판매가격도 139만3548달러로 전분기 대비 23.1% 증가하는 기록을 세웠다. 다만 판매량은 지난 5년간 1분기 평균 대비 15.3% 감소했다.

◆수요 많은 맨해튼 시세차익 기대

맨해튼의 오피스시장은 수요 감소가 예상되나 아직 수치상으로 크게 드러나지 않고 있다. 미드타운 A급 오피스의 공실률이 4.5%에서 4.7%로 소폭 증가했으나 평균 연간 임대료는 84.46달러로 전분기보다 1.14달러 증가했다. 다운타운의 A급 오피스는 5.3%에서 4.7%로 감소했으며 임대료는 52.94달러로 0.48달러 증가했다.

서브프라임 모기지 사태로 인해 미국 부동산시장이 급격한 침체기를 보이고 있음에도 맨해튼을 중심으로 미국 주요지역은 큰 타격을 받지 않고 있는 것이다.

이에 대해 김준성 맵리얼티 해외영업본부장은 “10년 전 한국의 IMF 이후 부동산시장 상황과 비슷해 현 상황이 오히려 기회라고 여기는 것 같다”면서 “특히 맨해튼은 지난해 말까지 지속적인 상승세를 보였으며 올해 주춤하기는 하지만 하락하지는 않고 있어 장기적인 투자처로 손꼽힌다”고 설명했다.

그는 또 “미국 콘도는 일반 주택을 투자용으로 취득하는 것 보다 유지보수가 편하고 일반 세입자를 구하기 손쉽다”면서 “실거주 목적이 아닌 투자 목적의 구입 시 작은 크기라 할지라도 임대가 몰리는 곳에 구입하는 것이 안전하다”고 조언했다.

미국에서 일반 아파트격인 콘도를 분양받을 경우 분양 당시 최초 계약금만 내고 잔금은 완공돼 입주되는 시기에 내기 때문에 입주 전 시세차익을 노릴 수 있다는 것도 특징이다. 김준성 본부장은 “실제 10%의 계약금으로 100% 가격에 대한 상승분을 취득하기 때문에 가격 상승 시 투자수익률이 좋은 편”이라고 말했다.

현재 뉴욕지역 주거용 부동산 가격은 지역에 따라 다르지만 평균적으로 임대용 아파트가 100만달러 이상 콘도가 70~100만달러 수준에서 거래되고 있다.

직접 투자가 아니라면 부동산 사모펀드를 통한 투자도 가능하다.
임병준 국민은행 대치PB센터 팀장은 "최근 연 9% 수익률로 미국 맨해튼 콘도 및 아파트 개발사업에 투자하는 미국 부동산 사모펀드가 판매돼 인기가 높았다"면서 “주로 자본력이 충분한 투자자들이 관심을 갖고 있다”고 전했다.

◆두바이, 버블론 우려 속 성장세 지속

한국 건설의 상징이자 중동의 대표적 랜드마크인 ‘버즈 두바이’. 세계 최고 620m 높이 타워의 마무리 공사가 한창이지만 이는 아랍에미리트(UAE) 두바이의 일부분에 불과하다. ‘전 세계 타워크레인의 25%가 두바이에 모여 있다’는 말은 두바이의 개발 붐이 얼마나 매서운지 단적으로 보여주는 사례다.

세계의 자본이 모이고 있음에도 불구하고 두바이를 중심으로 중동의 부동산시장은 유독 국내에서 저평가 돼 왔다. ‘두바이 버블론’이 언론에 회자되자 2005년 이후 투자처로 꺼려지게 됐기 때문이다.

그러나 이 같은 우려에도 불구하고 반도건설, 성원건설 등 국내 몇몇 건설업체는 두바이에 지속적으로 투자하면서 높은 성과를 올리고 있는 것으로 알려졌다.

게다가 부동산 가격의 지속적인 상승은 투자자를 유혹하고 있다. 단적인 예로 2005년 1억원에 계약된 두바이의 한 오피스타워는 아직 발주가 되지 않았음에도 2억4500만원에 거래됐다는 것이 현지 부동산 관계자의 말이다.

성호주 두바이 현지 부동산 마케터는 “두바이에서는 사무용 건물이 주요 거래대상이며 연 30~40%, 딱지거래만 25%의 수익률을 올리고 있다”면서 “서울 강남과 비교해 절반 가격수준에 불과한데다 두바이 이슬라믹뱅크 등 현지 은행에서 오피스 가격의 최고 90%까지 대출이 가능해 투자자에게 유리하다”고 설명했다.

◆한국 투자자 ‘환영한다’

2008 국제 아시아 부동산 투자 전시회에 참석하는 두바이 대형 부동산회사인 타미르그룹과 블루팔래스 부동산회사는 국내에 6개의 프로젝트를 소개하고 투자자 유치를 진행하고 있다.

414m 107층 규모로 세계에서 가장 높은 주거용 복합건물인 프린세 타워를 비롯해 타미르타워, 플래티늄타워, 실버타워, 엘리트 레지던스, 임페리얼 레지던스 등 오피스와 주거용이 복합된 건물이다.

샤디 엘 무싸 타미르홀딩스 인베스트먼트 판매 컨설턴트는 “타미르타워의 경우 2007년 초 1평방피트(0.092㎡) 당 900디르함(약 25만원)에 거래됐으나 2008년 현재 2700디르함(약 76만원)에 거래되고 있다”면서 “신규 시장의 상승이 지속적이라고 이뤄지고 있다”고 전했다.

그는 “세계 최대의 건설 중심지역인 만큼 현재 두바이의 최대 이슈는 시멘트 부족에 있다”면서 “건자재 상승의 압박으로 인해 프로젝트가 조금 연기되는 곳도 있지만 아직 분양가격에는 영향이 없다”고 현지 분위기를 전했다.

두바이는 부동산 투자금 회수가 세계에서 최고수준이며 180여개 나라에서 진출해 있어 한국 투자자가 망설일 이유가 없다는 것이다.

◆해외부동산 취득 시 유의점

1. 현지 방문 및 현장 확인은 반드시 해야 한다.
2. 현지 시세 및 현지인의 반응을 확인한다.
3. 건설사 및 분양회사의 평판을 듣고 판단해야 한다.
4. 분양물건의 경우 공사일정 및 공정을 파악한다.
5. 각종 허가, 신고사항을 꼼꼼히 체크한다.
6. 등기 이전여부를 확인한다.
7. 현지 융자여부와 이자율을 따져보고 국내 금융기관과 비교해 본다.
8. 전매가능성과 자금의 국내회 가능성을 따져보고 판단한다.
9. 보유비용(융자상환, 유지관리비, 재산세 등)을 검토한다.

◆해외부동산 취득 시 세금

취득세-없음
보유세-없음
소득세-현지의 임대소득에 대해 현지 세금을 내고 난 금액에 대해 소득세 과세
양도소득세-양도차익에 대해 국내 양도세율을 기준으로 현지에서 납세한 양도세를 뺀 차익을 납세(올해부터 보유기간 및 건수에 관계없이 9~36% 누진세 적용)