[인투더 마켓] 악순환의 고리를 끊어라, 모기지구제법

현재 미국이 직면한 가장 심각하고도 고질적인 문제는 주택모기지의 부실화 현상이다.
올해초 연체중이던 모기지는 260만개였으나 주택 가격의 하락과 경기 위축으로 불과 6개월만에 그 수는 300만개를 넘어섰다. 향후 200만~300만개에 달하는 모기지가 추가로 연체될 것이라니 후반기 전망은 더욱 암울한 형편이다.
모기지연체는 주택압류(Foreclosure)로 이어지면서 주택재고를 급등시켜 주택가격 을 더욱 하락토록 만든다. 이는 또다시 주택압류를 급등시키는 요인으로 작용하게 되는 악순환이 이어진다.
금융시장이 당면한 위기가 주택거품의 붕괴에 따른 것이라고 볼 때 주택가격이 안정되고 주택매매가 살아나기 전까지는 좀처럼 나아질 수 없을 것이다.
그동안 부시행정부하에서 미국이 구가하던 성장은 어찌보면 주택가격의 거품과 부실융자에 따른 것이라 할 수 있다. 고용이나 소득 등 나아진 것이라고는 하나도 없는 상황에서 부채에 의존한 소비를 바탕으로 버텨 왔다. 경기약화와 고유가에 대응할 여력이 결여됐음은 주지의 사실이다. 오죽하면 경기부양을 위하여 1,067억달러에 달하는 돈을 세금 리베이트라는 명목으로 전국에 뿌려야 했을까.
그러나 이 처방 역시 잠시후면 약효가 떨어지고 다음 차례로 신용카드와 자동차론등의 연체가 불거질 가능성이 높은 실정이다.
그렇다면 현재 나타나고 있는 악순환의 고리를 끊어버릴 수 있는 대안은 없는가. 전문가들은
모기지구제법안이 해결의 실마리가 될 수 있다고 지적한다.
이는 무엇보다도 모기지연체와 주택압류(foreclosure)를 최소화시키는 노력에서 시작되어야 한다. 이와 관련, 미 의회는 소위 주택압류방지법 (Foreclosure Prevention Law)이라는 구제법안을 마련중이다.
현재 상 하 양원 나름의 구제법안을 마련하여 추진하고 있는데 정치적인 타결을 거쳐 입법화까지는 갈길이 아직도 먼 것처럼 여겨진다.
◇모기지구제법안 골자
이 모기지 구제법안은 '부실화'된 모기지를 보다 안정된, 연방정부가 보증하는 30년고정모기지(30년동안 모기지를 균등분할상환하는 융자프로그램)로 재융자해주는 것을 골자로 하고 있다.
연방주택청(Federal Housing Administration)을 축으로 운영되는 구제프로그램은 현재 연체중인 모기지에 대하여 융자은행은 주택가격의 85%를 초과하는 융자금액은 탕감해 주게 되고 주택가격의 85%에 해당하는 융자금액에 한하여 연방주택청이 보증해주는 30년고정이자모기지로 재융자할 수 있도록 되어 있다.
따라서 모기지연체로 어려움을 겪는 주택소유자들은 구제프로그램을 통하여 융자금액을 감당할 수 있는 수준만큼 탕감받을 수 있을 뿐만 아니라 이자율도 낮고 안정된 융자프로그램으로 바꿀 수 있게 됨으로써 주택압류의 위험에서 벗어날 수 있다.
단, 이경우 연 1.5%에 해당하는 보험료(insurance premium)을 지불하여야 하며 향후 주택가격이 상승하여 주택을 매각하거나 재융자할 경우 상승분(85%를 초과하는 부분)에 대해서는 연방주택청과 나누게 된다.
◇모기지구제법안의 기대효과
해당 프로그램은 주택압류의 위험에 직면한 주택소유자들을 구제할 수 있을 뿐만아니라 모기지연체의 파장을 차단함으로써 금융시장의 불안을 잠재울 수 있을 것으로 기대된다. 특히 주택가격이 계속 하락하는 상황에서 융자은행이 주택압류조치를 취할 경우 관련비용이나 소요시간등을 감안시 적지않은 손실을 감당하여야 한다. 그러나 해당 프로그램은 손실의 규모를 예측가능토록 만들뿐만 아니라 손실자체도 줄일 수 있는 기회로 작용할 수 있을 것이다. 또한 주택압류의 급등에 따른 공급과잉과 가격하락의 압박을 받고 있는 주택시장의 경우에도 사태의 악화를 방지할 수 있는 순기능을 기대할 수 있다.
◇모기지구제법안의 한계
문제는 해당 구제프로그램이 과연 효율적으로 시행될 수 있느냐의 여부일 것이다.
해당 프로그램은 '주택압류의 위험에 직면한 주택소유자'들을 대상으로 하고 있다. 이는 모기지가 연체중인 사람들을 대상으로 하는 것인데 무조건 모기지가 연체중인 사람들 모두를 대상으로 포함시킬 경우 문제가 발생할 수 있다. 즉 모기지재융자는 연방정부의 보증이 전제로 되어 있음에 따라 이들이 또다시 모기지연체를 하여 손실이 발생할 경우 해당 손실액은 결국 세금으로 충당하여야만 한다. 잘못하다가는 모기지부실화의 문제를 해결하기 보다는 지연시켜주는 꼴만 되면서 모든 것으로 세금으로 떠안게 되는 형국이 될 수 있다.
따라서 구제법안은 모기지재융자를 통하여 모기지가 정상화되어질 경우 이를 충분히 감당할 수 있는 재정적인 여력이 객관적으로 증빙되는 경우에 한하여 프로그램을 적용할 수 있도록 되어 있다. 이와 같이 모기지감당여력이 검증되는 경우에만 구제프로그램이 적용된다고 한다면 과연 이에 해당될 수 있는 사람이 얼마나 많을까? 현재 모기지상환을 제대로 감당할 수 없는 상태에 놓여 있으나 재융자를 해줄 경우 이를 충분히 감당할 수 있을 만큼 재정적인 여력이 있는 사람이 과연 얼마나 될지가 의문스럽다.
모기지상환을 제대로 하지 못하는 사람들의 경우 단순히 주택모기지뿐만이 아니라 신용카드나 홈에퀴티융자등의 과대부채로 인하여 재정적으로 커다란 어려움을 겪고 있는 경우가 대부분일 것이다. 또한 경우에 따라서 실직을 하였거나 소득을 검증할 수 없는 사람들 역시 적지 않을 것이다. 이러한 사람들의 경우 결국 구제프로그램의 혜택을 받을 수 없다는 이야기가 된다.
또한 해당 구제프로그램이 시행되어질 경우 시스템을 악용하려는 경우도 적지 않을 것이다. 모기지를 제대로 상환할 수 있는 여력이 충분히 있음에도 불구하고 해당 프로그램을 통하여 모기지부채를 탕감받는 동시에 낮은 이자율을 적용받고자 일부러 모기지를 연체시키는 경우를 말한다.
해당 구제프로그램에 관련하여 야기될 수 있는 또다른 문제는 2차모기지나 홈에퀴티융자와 같은 후순위채권이 있는 경우이다.
구제법안은 1차모기지만을 대상으로 하고 있으며 재융자시에는 후순위채권이 없어야 한다는 것을 전제로 하고 있다. 그러나 최근 몇년동안 취급된 모기지들의 경우 약 40%정도가 2차모기지를 동시에 얻은 것으로 나타나고 있다는 점을 감안할 때 구제프로그램을 통한 재융자시 2차모기지나 홈에퀴티융자의 문제를 어떻게 해결하느냐가 관건이 될 것이다.
2차모기지나 홈에퀴티융자를 제공한 후순위채권은행의 경우 설령 주택가격의 하락으로 인하여 채권회수의 가능성이 없다고 하더라도 아무런 보상없이 채권을 포기할 가능성은 별로 없는 실정이다. 따라서 이들로 하여금 채권포기를 유도하기 위해서는 일정한 인센티브를 제공해주어야 하는데 과연 어떠한 방책이 마련되어질 수 있을지 의문시되어진다.
상기와 같은 문제들로 인하여 현재 계류중인 구제법안을 통하여 도움을 받을 수 있는 사람들은 예상 대상의 10%인 약 40만명정도에 불과할 것이라고 추정되고 있다.
이처럼 구제법이 가져다 줄 수 있는 가시적인 효과는 제한적으로 여겨지지만 현재로써는 미정부의 개입으로 취해질 수 있는 최선의 방법으로 판단된다.
즉 이를 통하여 문제를 한꺼번에 해결해주지는 못하지만 적어도 미국 경제의 악순환의 고리를 끊어버리는 노력의 일환으로는 평가될 수 있다.
문제는 타이밍이다. 계속 탁상공론으로 시간을 지체시키면서 시장의 자정노력으로 문제가 해결되어질 것을 기대하기에는 미국경제가 당면한 리스크는 매우 높고 시장의 분위기 역시 지나치게 비관적이다.

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고진성 美파인리지모기지뱅크 대표는 세계 금융 중심 뉴욕에서 20여년간 현장 경험을 쌓은 금융및 채권 전문가입니다. 아이오와대(정치학)를 졸업하고 뉴욕의 뉴스쿨(New School for Social Research) 대학원에서 정치경제학(MA)을 전공했습니다. 1997~2000년 외환위기 당시 외환은행 미주내 부실채권을 전담했으며 이후 카발로캐피탈(이스라엘계 프라이빗에퀴티펀드) 한국대표를 역임했습니다. 2004년 현 파인리지모기지뱅크(뉴저지 포트리 소재)를 설립, 운영하고 있습니다.