모간스탠리의 애경 베팅은 왜?

이 기사는 07월14일(11:16) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

지난 5월 세간을 떠들썩하게 했던 뉴스가 하나 있었다. 세계적인 펀드 중 한 곳인 모간스탠리가 애경과 손을 잡고 AMM자산개발을 설립, 부동산개발업을 시작했다는 뉴스다. 국내에서 부동산 개발을 가장 잘한다는 군인공제회도 거액을 투자했다.


모간스탠리는 굵직한 건설사들을 놔두고 왜 애경과 손을 잡았을까. 그 의문을 갖고 장길수 AMM자산개발 대표를 만났다.



장 대표는 "미국의 사이먼이나 텁만, 중국의 유명 디벨로퍼들은 모간스탠리 자금으로 성공한 케이스"라며 "상업시설 운영 노하우가 있는 애경과 모간스탠리의 조합은 큰 시너지를 낼 수 있을 것"이라고 말했다.


AMM자산개발의 장점은 무엇일까. 장 대표는 "유통에 대한 노하우"라고 답했다.

그룹 계열사가 아닌 단독 백화점으로 남아있는 곳은 사실상 애경백화점이 유일하다. 그레이스백화점, 그랜드백화점, 미도파백화점등은 피흡수되거나 사라졌고, 삼성그룹 산하 삼성플라자마저애경으로 넘어왔다.

장 대표는 "백화점이나 쇼핑몰 등 상업 지구에 필수적인 시설은 운영 노하우가 필수적"이라며 "대규모로 선분양을 하고, 분양대행사를 통해 분양자를 찾는 원시적인 개발 방식은 더 이상 경쟁력을 갖출 수 없다"고 지적했다.

AMM자산개발은 설립후 지금까지 사업실적이 전무하다. 지난 6월 있었던 은평뉴타운 중심상업지구 공모형 PF사업에는 아예 명함조차 내밀지 않았다. 상업지구내 건립예정인 쇼핑몰과 백화점을 보는 시각에서 시공사와 의견충돌이 컸다.

장대표는 "백화점에 고급 브랜드 등을 끌어오면 자연스례 쇼핑몰이 활성화 된다"며 "시공사들은 여전히 쇼핑몰 선분양을 통해 자금회수만 고집해 의견이 맞지 않았다"고 설명했다.

그는 "현행 방식대로라면 백화점이나 상가 내 업종 중복이 발생해 상업지구 발전에 도움이 되지 않는다"며 "서두르지 않고 천천히 사업 성과를 낼것"이라고 덧붙였다.

AMM자산개발의 전신인 AK네트웍스는 수원역사 개발 등의 사업에서 실력을 입증받았다. 수원역사 리모델링 과정에서 상가를 모두 임대형식으로 직영하는 시스템을 갖췄다. 구역별로 입주할 업종을 달리하고, AK네트웍스에서 일일이 임대차 계약을 체결했다.

목이 좋은 곳과 그렇지 않은 곳, 업종별로 임대료를 달리했다. 패스트푸드점은 임대료 1억원 이상을 받지만 이웃한 매점은 몇백만원만 받는다고 했다. 그래도 전체 평균 임대료는 인근 상가보다 훨씬 높다.

현행 선분양 제도에선 상업지구내 모든 구획을 동일한 값에 나눠주게 된다. 일부는 장사가 되지만 일부는 안 될 수 있다. 분양자가 편의대로 임대를 주기 때문에 중복 업종도 생기고, 이러다 보면 상가 전체 이미지가 나빠진다는 얘기다.

장 대표는 "건설사들은 은행으로부터 빌린 대출금을 갚아야 하다보니 상가 운영보다는 공사비 회수에 더 관심이 많다"며 "자금을 대주는 금융사들의 경우 사업성보다는 신용등급이 높은 대형 시공사들의 지급보증에만 의존하려는 경향이 짙다는 점도 문제"라고 꼬집었다.

AMM자산개발은 앞으로 큰 판을 벌이겠다는 계획이다. 대형 공모형 PF사업에 단독으로 입찰해 제대로된 PF사업을 해보겠다는 각오다. 유통사업을 통해 쌓은 상가 운영 노하우와 모간스탠리 등을 통한 자금 동원으로 시너지를 내겠다는 계산이다.

장 대표는 "시공사, 유통회사, 금융사 모두가 PF사업에 각자의 몫이 있다"며 "그래야 국민의 혈세로 이뤄지는 국책 PF사업에 사회적 비용의 낭비를 최소화 할 수 있을 것"이라고 강조했다.

☞AMM자산개발은 어떤곳?
AMM자산개발은 지난 5월 애경그룹이 모건스탠리의 부동산 투자 부문인 '모건스탠리 리얼 에스테이트(Morgan Stanley Real Estate)' 및 군인공제회와 공동으로 설립한 부동산개발업체다. 초기 자본금 1000억원으로 애경이 4, 모간스탠리와 군인공제회가 각각 3의 비율로 출자했다.

AMM 자산개발은 높은 수익성에도 불구하고 자금 부담으로 진출하지 못했던 레저시설과 대규모 상업시설에 주력할 계획이다. 미국의 캘리슨(CALLISON)사와 일본의 인터라이프(INTER LIFE), 상업시설 콘셉트 디자인 회사인 캐나다의 MXD사 등과 전략적 제휴를 맺고 있다.