고가주택 양도세 부담 대폭 완화

1가구1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택의 기준이 현행 6억원 이하에서 9억원 이하로 바뀐다. 이에 따라 6억원 초과~9억원 이하 1가구1주택자들이 새로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

종합부동산세 과표적용율은 2007년 수준인 80%로 동결되고 세부담 상한도 300%에서 150%로 낮아진다. 기획재정부는 1일 이 같은 내용을 담은 ‘2008 세제개편안’을 발표했다.


◇양도세 비과세 요건 강화=현재는 서울과 과천, 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에만 양도세를 비과세 받기 위해 '3년 보유 및 2년 거주' 요건을 적용했다.

그러나 앞으로는 비수도권과 투기 우려가 없는 수도권 일부 지역은 '3년 보유 및 2년 거주'가 적용되고, 서울과 대부분 수도권 지역은 '3년 보유 및 3년 거주'를 지켜야만 비과세 혜택을 볼 수 있다.

정부는 법 시행일 이전에 주택을 보유한 사람들에게는 경과 규정을 적용해 법 개정에 따른 피해를 줄일 계획이다.

가령 A씨가 2006년 5월1일 부산의 아파트를 구입해 거주하고 있다가 내년 6월에 판다고 해도 강화된 거주요건 공포 이전에 취득한 주택이기 때문에 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

그러나 보유 및 거주기간과 상관없이 양도세 비과세 혜택을 봤던 지방주택 소유자는 상대적으로 양도세 비과세 요건이 까다로워져 상대적으로 피해를 입게 되기 때문에 논란이 예상된다. 특히 지방 부동산 활성화 정책에 정면으로 배치된다는 지적도 피할 수 없을 것으로 보인다.

◇1가구1주택 양도소득세 과세기준 6억→9억원=1가구1주택이라도 양도세가 부과되는 고가주택 기준 금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 정부는 "고가주택 기준금액이 1999년 5억원에서 6억원으로 오른 이후 58.8%에 이르는 주택가치상승률을 반영해 재조정했다"고 설명했다.


올해 1월1일 기준 6억원 초과 고가주택은 58만호로 전체주택의 4.3%를 차지한다. 그러나 고가주택 기준이 9억원으로 상향되면 1.5%(21만호)로 대폭 축소된다. 6억원 초과 주택 소유자 중 37만명이 수혜자다.

또 내년부터 1가구1주택자 중 양도세를 내야 하는 고가주택 보유자의 장기보유특별공제도 연 4%에서 8%로 확대된다. 또 지금은 20년 이상 보유해야 최대 공제비율인 80%를 적용받을 수 있었으나 앞으로는 10년 이상만 보유하면 된다. 1가구 2주택자에 대한 중과 제도의 경우는 지방광역시 3억원 이하 주택까지 중과면제에 포함시켰다.

실수요 2주택자 중과 배제 대상도 현재는 근무상 부득이한 경우만 해당됐으나 앞으로는 취학과 장기요양 목적으로 3억원 이하 주택을 구입한 경우도 포함된다. 아울러 양도세 과세표준 및 세율도 조정해 개정되는 소득세와 일치시켜 내년에 2%포인트, 2010년에 1%포인트 낮아진다.

◇종부세 부담도 완화= 종부세는 급격한 세부담 상승이 없도록 조정된다. 올해 90%, 내년 100%로 올라가는 과표적용률은 지난해 수준(80%)으로 동결되고 세부담 상한은 300%에서 150%로 낮아진다.

노무현 정부 때 종부세의 과표적용률은 2005년 50%에서 2006년 70%, 2007년 80%, 2008년 90%, 2010년 100%로 해마다 10%씩 올리는 것으로 설계됐으나 이에 제동을 건 것이다.

종부세 세부담 상한선도 전년 보유세(재산세＋종부세) 대비 2배에서 0.5배로 축소됐다. 정부는 이에 대해 “주택가격 안정에도 불구하고 종부세 부담이 증가하는 사례를 방지하기 위해”라고 설명했다.

예컨대 공시가격이 지난해 8억7200만원에서 올해 9억1200만원으로 오른 압구정동 신현대아파트 12차의 경우 과표적용률 90%를 적용하면 올해 종부세 부담은 200만4000원이지만 80%로 적용하면 176만4000원으로 24만원이 줄어든다.

과표적용률 동결과 세부담 상한선 하향을 모두 적용했을 때 주택가격이 지난해 8억원에서 올해 10억원으로 오른 주택의 경우 종부세가 295만원에서 208만5000원으로, 86만5000원이 줄어든다.

정부는 전반적인 종부세 개편을 9월 하순쯤 광범위한 주택공급 확대 방안과 함께 발표할 계획이라고 밝혔다. 이에 따라 종부세 부과 기준도 현재 6억원에서 양도세 고가주택 기준인 9억원으로 상향 조정할 가능성이 높은 것으로 알려졌다.