종부세 '공정시장가액'이 뭐지?

이번 종합부동산세 완화 방안을 통해 우리나라 세법에 처음 등장한 개념이 바로 '공정시장가액'(Fair Market Value)이다.

세액의 기준이 되는 과세표준을 계산할 때 현행 '과표적용률' 대신 탄력적인 과표적용률을 곱해서 계산하는 새로운 과표라고 보면 된다.


지금은 종부세를 계산할 때 공시가격의 80%를 과표로 본다. 그러나 앞으로는 시장상황에 따라 80%를 기준으로 상하 20%포인트씩 탄력적으로 과표적용률을 조정할 수 있게 된다. 공시가격의 60∼100% 범위에서 과표가 결정될 수 있는 셈이다. 이렇게 탄력적으로 설정되는 과표가 바로 공정시장가액이다.

예컨대 공시가격 10억원짜리 아파트의 경우 새로운 과세기준 9억원을 넘는 1억원 어치가 과세 대상이 된다. 여기에 공정시장가액 비율을 곱한 것이 과세표준이고, 여기 다시 세율을 곱한 것이 세액이다. 이 경우 과표적용률이 현행대로 80%라면 종부세 20만원을 내야 하지만 공정시장가액 비율이 60%라면 15만원 정도만 내면 된다.

정부가 이날 발표한 종부세법 개정 입법예고안은 공시가격의 80%를 기준으로 60∼100% 범위에서 공정시장가액을 정하도록 하고 있지만, 실제 80% 넘게 적용될 가능성은 낮다. 정부가 종부세 완화에 주안점을 두고 있다는 점에서 실제 공정시장가액은 공시가격의 60∼80% 수준에서 결정될 것으로 보인다.


윤영선 기획재정부 세제실장은 "법률상 아래쪽 20%포인트 범위만 둘 수는 없어 위쪽으로도 20%포인트의 범위를 둔 것일 뿐"이라며 "사실상 60∼80% 수준에서 조정된다고 보면 된다"고 말했다.

정부가 공정시장가액을 도입한 것은 지난 3∼4년간처럼 주택가격이 급등해 주택 보유세가 급증하는 경우 과표적용률을 낮게 정해 보유세의 급격한 증가를 막기 위함이다. 정부는 지방세인 재산세에 대해서도 이 같은 공정시장가액 제도를 도입키로 했다. 그러나 재산세에 대한 구체적인 공정시장가액 도입방안은 아직 결정되지 않았다.

미국 일본 독일 등 주요 선진국들이 이 같은 공정시장가액 제도를 운영하고 있다. 독일의 경우 1964년 조사된 가격을 기준으로 600∼800% 범위에서 과표를 결정한다. 일본은 3년마다 취득가에 물가상승률을 곱해 보유세의 기준인 공정시장가액을 산출한다. 미국 역시 지역마다 보유세를 탄력적으로 운영하고 있다.