오피스텔 성공 투자 전략은 따로 있다

그동안 일부 지역을 제외하고는 전반적으로는 부동산 경기가 침체된 상황에서도 오피스텔 시장은 관심을 끌었습니다. 지난 여름에는 특히 대규모 오피스텔 분양이 활발히 이루어졌습니다.

인천 송도 국제업무단지에서 포스코건설이 445실을 분양했고, 청라지구에서 풍림건설이 352실을 동탄신도시에서는 대우건설이 542실, 서울 신림동에서 아천 세양건설이 414실, 하남시 풍산동에서 SK건설이 270실을 각각 분양하는 등 대규모로 오피스텔 공급이 이루어졌습니다.


경기도 군포시 산본동에서 삼성중공업이 분양한 37층 높이 2개동의 266실 오피스텔은 경쟁률이 125대 1에 달했습니다. 지하철 1, 4호선 환승역인 금정역 근처에 위치한 역세권이라는 입지때문에 특히 더 인기를 끈 것으로 보입니다.

이번 9월22일부터는 100실 이상의 오피스텔은 전매가 제한되었기 때문에 앞으로는 분양 열기가 가라앉을 전망도 있습니다. 그러나 100실 이하의 분양에서는 제한이 없으며 1가구 다주택에 대한 양도세 중과와 같은 규제는 여전히 지속되므로 오피스텔에 대한 관심은 꾸준할 수도 있습니다. 또한 전매 제한은 단기적인 시세차익을 목적으로 할 때에 영향을 주는 것이지 장기보유하면서 임대수입을 얻거나 직접 활용하려는 사람들에게는 영향을 주지 않습니다.

오피스텔이 사용되는 상황을 보면 순수 업무용으로 사용하는 경우, 업무와 주거를 겸하면서 사용하는 경우, 주거만 하는 경우로 나뉠 수 있습니다. 편의상 업무용과 주거용으로 구분하여 유의할 사항과 구입 요령 등을 살펴보겠는데 이번 글에서는 업무용 오피스텔에 대하여 살펴보겠습니다.


오피스텔은 부동산으로서는 아파트보다 투자수익률이 떨어진다고 무조건 외면하는 사람들이 많으며 또 다른 사람들에게는 틈새시장으로서 좋다고 선호되기도 합니다. 그러나 오피스텔은 순수 주택이 아니기 때문에 주택시장에서 투자를 바라보는 관점을 그대로 적용시키면 곤란하고 틈새시장이니까 무조건 좋다고만 봐서도 곤란합니다. 위험 없는 부동산은 없습니다.

어떤 부동산이던지 수익성 측면에서 시세차익과 임대수익 양쪽을 모두 다 겨냥할 수 있다면 그러는 것이 좋지만 전략적인 측면에서는 어느 한쪽에 초점을 맞추는 것이 더 낫습니다. 즉 시세차익을 겨냥하여 구입하는 경우에는 매도하여 시세차익을 실현하기까지 약간의 임대수익은 덤으로 얻는다는 정도가 좋습니다.

예전에 오래되어서 낡고 작은 소형 아파트인 잠실 저층 주공아파트나 개포 저층 주공아파트 등을 매매가 대비 임대수입이 적음에도 불구하고 구입하여 장기 보유한 투자자들 사례가 대표적입니다.

반면에 임대수익을 겨냥하여 구입하는 경우라면 안정성 있는 수익성을 확보한 다음에 훗날 추가로 시세차익이 얻어지면 좋고 아니면 그만이라는 마음가짐이 낫습니다.

상계동의 10평대 소형 주공아파트가 시세차익을 노리는 투자자들에게는 인기가 없어서 과거에는 다른 아파트들에 비하여 임대료 대비하여 낮은 매매가로 거래되었습니다. 수년 동안 다른 아파트들은 크게 오르는 동안에도 인기 없는 동네의 소형아파트라는 이유 때문에 매매가가 거의 움직이지 않았었습니다. 그러다가 작년에 가격이 급등을 하면서 그동안 상대적으로 괜찮은 임대수익률에 만족하며 장기 보유하던 사람들이 큰 시세차익까지 얻게 되었습니다.

업무용 오피스텔은 위의 두 사례 중에서 후자처럼 임대수익이 기본적으로는 중심이 되어야합니다. 시중 금리를 초과하는 임대수익률이 장기적으로 확보가능 하다면 고려대상으로 삼아도 됩니다. 그 다음에는 아무리 임대수익이 주목적이라 하더라도 매매가 변동의 가능성을 타진해보는 것이 필요합니다.

훗날 매매가 상승으로 시세차익이 얻어질 수 있을지 여부도 중요하지만 상황에 따라서는 매매가의 하락도 심심찮게 나타난다는 점에 유의해야합니다. 예를 들어 경기가 좋을 때에 높은 가격으로 분양된 오피스텔을 구입한 뒤에 경기가 하락한다면 임대료가 감소하면서 매매가도 함께 하락하게 됩니다.

제가 아는 어떤 사람도 1990년대 초에 신규 분양하는 오피스텔을 구입하였다가 10여년 지난 다음에 오히려 구입가 대비하여 상당히 손실 본 금액으로 매도하는 것을 본 적도 있습니다. 그동안 임대수입이 있었다하더라도 기회비용과 매매손실을 감안하면 실제 손실률은 더욱 커지는 것입니다.

지금은 고층 오피스텔 빌딩을 비롯하여 대형 현대 건축물은 튼튼하게 잘 지어지기 때문에 구조적으로 수십 년 이상 얼마든지 사용이 가능합니다. 다만 유지보수 및 관리가 적절히 이루어지지 않는 건물은 노후화에 의한 건물가치 하락이 심하게 나타나므로 기존 오피스텔 구입 시 이런 부분을 잘 살펴보아야합니다.

서울의 요지에 위치해 있어도 이런 경우에는 가격이 상당히 싸게 거래되기도 합니다. 낮은 용적률로 대지지분이 작게 지어진 건물은 낡아진 후 용적률을 높이면서 다시 지으면 부가가치가 늘어날 수도 있지만 이미 높은 용적률로 지어진 건물은 사용가치가 하락하지 않도록 건물의 보존 상태가 중요한 것입니다.

오피스텔에서 시세차익을 얻어내는 방법으로서는 부동산 시장 활황기를 절묘하게 잘 활용하고 투자자 관심을 모으고 있는 곳에서 인기 좋은 오피스텔을 분양받아서 프리미엄을 남기고 전매하는 방법도 있지만 타이밍을 잘 맞추지 않으면 앞서 든 사례처럼 훗날 분양가 이하로 손절매할 가능성도 나타나게 됩니다.

일반인에게 좀 더 무난한 요령은 단기적인 가격 상승 가능성을 겨냥하는 것보다는 장기적인 가격 변동성을 겨냥하는 것입니다. 즉 인기가 적을 때 싼 가격으로 사거나, 업무지역으로서 추가의 성장 가능성이 있는 지역의 물건을 사서 임대료가 상승할 때까지 보유하는 것입니다.

구체적으로 첫 번째 방법은 위치가 좋고 건물자체는 관리가 잘 되는 편임에도 건축연한이 오래되어서 감가상각에 의하여 건물가격이 꽤 하락해 있는 경우를 대상으로 합니다. 그러면서 경기 침체나 또는 어떤 이유로 인하여 임대료가 저렴하고 그로 인하여 매매가도 싸게 내려와 있는 오피스텔을 구입하는 것입니다. 절대 임대료가 싸더라도 매매가 또한 싸기 때문에 구입하는 입장에서는 임대수익률이 시중 금리는 충분히 넘어설 수 있습니다.

시중 금리 대비하여 괜찮은 임대수익률을 얻으면서 보유하다가 언젠가 경기가 호전되거나 그 지역의 업무용 오피스텔 수요가 추가로 늘어나면 임대료도 올라가게 됩니다. 임대료가 올라가면 초기 투자금액 대비한 임대수익률이 올라갈 뿐만 아니라 임대료 상승에 의하여 매매가도 자연스레 올라가게 되어서 시세차익까지 생겨나게 됩니다. 작년 초에 제가 아는 어떤 사람은 강남권에서 업무용 소형 오피스텔 급매물을 구입한 것이 지금은 거의 2배 가까이 올랐다고 합니다.

두 번째로는 부동산 경기가 좋아지는 것을 확인하면서 투자하는 요령도 있습니다. 부동산에는 아파트, 빌라, 단독주택, 원룸, 다가구주택, 대형 상업용 건물, 소형 상업용 건물, 오피스텔, 공장, 일반 나대지, 농지, 임야 등 무척 여러 부류가 존재합니다. 부동산 경기가 좋아진다고 해서 이 모든 부동산이 동시에 뜨기는 쉽지 않습니다. 먼저 뜨는 것이 있고 실물경기의 호전이 점점 더 가시화되면서 다른 부동산으로 매기가 서서히 확산되는 패턴이 흔합니다.

이런 현상이 나타나는 것에는 몇 가지 이유가 있습니다. 먼저 뜨는 부동산의 가격이 올라감에 따라 매수자 입장에서는 점차 가격 면에서 부담이 커지게 되며 국가적으로는 과열을 막기 위한 규제 장치도 생겨나게 됩니다. 한편 규제가 덜하면서도 상대적으로 오르지 않은 부동산에 대한 관심이 점차 늘어나게 됩니다. 일부 부동산 가격의 상승으로도 기업에서는 분양수입을 통한 수익증대의 욕구가 강해지며 남보다 앞서서 부동산 자산이 늘어난 사람들이 생겨나면서 시장에 돈도 더 풀어지게 됩니다.

이런 면에서 대개는 환금성이 좋고 실생활에 직접 연결되는 주거용 수요를 바탕으로 하는 아파트가 먼저 앞장서서 움직이며 점차 후발주자로 확산되는 경향을 나타냅니다. 경기가 바닥은 이미 지난 상태에서 아파트 시장이 활황을 보이면서 대부분의 투자자들이 아파트 시장으로 몰려가지만 아직 가격이 미동도 하지 않는 오피스텔은 남들이 외면할 때가 오히려 관심가지기에 적합한 시기일 수도 있는 것입니다.

두 가지 투자방법을 이야기 하였는데, 지금은 후자처럼 경기가 바닥을 지난 상태에서 아파트 시장이 호황을 향해가는 상태가 아니므로 전자의 방법을 바라보는 것이 낫겠습니다.

오피스텔을 포함하여 임대수익용 부동산에서는 임대수익과 시세차익이 독립적으로 나타나는 것이 아니라 임대수익의 변화가 결국은 시세차익으로 연결된다는 점을 염두에 두어야합니다. 임대료가 현재 얼마나 높은가보다는 현재 상태가 그대로 잘 유지될 수 있는지, 더 나아가서는 미래에 더 높아질 가능성이 있는지가 중요합니다. 그런 면을 판단하는데 있어서는 수요공급과 위치가 가장 중요합니다.

일반 주택은 수요공급에 의해서만 가격이 움직인다고 보기는 곤란합니다. 복합적으로 다른 요소들이 더 크게 작용하기도 합니다. 수요공급의 상대적 비율이 똑같아도 아파트 시장은 침체되기도 하고 호황을 누리기도 합니다. 심지어 공급이 늘어나면서 가격이 급등하는 사례도 과거 역사에서 심심찮게 찾아볼 수 있습니다.

반면에 업무용 부동산과 오피스텔은 임대수입을 중심으로 하는 부동산이라서 수요공급과 밀접한 관계를 가집니다. 임대수요의 증가는 시차를 두면서 임대료의 증가를 가져오고 임대료의 증가는 매매가의 상승을 유발하는 것입니다. 수요에 대한 판단을 위해서는 경기를 전반적으로 보는 것도 중요하지만 위치를 보는 것도 매우 중요합니다. 위치는 수요공급에 역으로 영향을 주기도 합니다.

위치에서 대중교통의 중요성을 우선 주택과 비교하겠습니다. 아파트 단지는 인기를 끌 수 있는 위치가 반드시 역세권이거나 도심에 붙어 있어야 하는 것은 아닙니다. 전철역에서 먼 곳이라도 쾌적하고 고급스럽게 대단지를 조성하면 전철역 근처에 있는 다른 아파트 보다 비싸게 거래되는 것을 흔히 볼 수 있습니다.

일반적으로 중저가의 중소형 아파트일수록 역세권인지 여부가 상대적으로 중요한 반면, 대형이면서 고가의 아파트는 전철역에서 도보거리를 벗어난 곳에서도 얼마든지 찾아볼 수 있습니다. 이는 높은 소득의 계층일수록 전철과 같은 대중교통수단보다 승용차를 더 많이 이용하는 경향이 있기 때문입니다.

반면에 업무용 오피스텔은 특정 개발지역을 제외하고는 역세권이고 도심에 위치해 있는 것이 최우선적으로 중요합니다. 오피스텔 구입시에 업무용 활용은 포기하고 완전히 순수 주거용으로만 활용되게 할 생각이라면 모를까 그렇지 않다면 업무용 수요자들이 우선적으로 선호할 수 있는 조건을 갖추는 것이 혹시라도 나타날지 모르는 수요 감소시기에 대비해서도 유리합니다.

업무용 수요에 대한 판단에서는 현재의 상황보다는 미래의 변화 방향이 더 중요합니다. 왜냐면 현재의 상황은 임대료와 매매가에 이미 반영되어 있기 때문입니다. 자신이 구입할 때에는 이미 그 시점의 적정 임대료를 바탕으로 형성된 매매가로 구입을 하는 것 입니다. 구입한 뒤에 임대료가 더 올라갈 여지가 있는지, 매매가가 더 올라갈 여지가 있는지가 중요한 것입니다. 그런 측면에서 판단하려면 전체적인 사무실 수요 및 공급 현황과 그로 인한 공실률 현황을 우선적으로 보고, 그 다음에는 개별적인 건물 위치에 대한 판단을 하면 됩니다.

현재 서울 주요지역 사무실 공실률은 2/4분기 기준으로 불과 1% 대를 유지하고 있습니다. 수요가 공급을 초과해 있는 상태로서 빈 사무실을 찾아보기 힘든 상황입니다. 임차인이 바뀌는 과정에서 정상적으로 나타나는 공실을 감안한다면 이 정도 공실률은 선진국 같으면 오피스 임대료와 매매가의 급등을 가져올 정도로 낮은 수준입니다.

다만 한국적인 특성에 의해서 임대료와 매매가의 기간 대비한 변화 폭이 제한되는 편입니다. 중장기적인 측면에서는 오피스 임대료와 매매가 상승 요인이 지속되고 있다는 점은 염두에 두어야할 것입니다. 그래서 도심을 재개발하고 상암 DMC, 판교, 송도 등에서 초고층 빌딩을 통한 오피스 공급이 이루어지기도 하는 것입니다.

중소형 빌딩은 공실률이 대형 오피스빌딩보다는 약간 더 높은 것으로 나타나 있습니다. 이런 데에는 가격 부담이 상대적으로 작은 중소형 빌딩의 매매가가 빠른 시일내 갑자기 올랐다는 인식이 확산되는 것도 기인합니다. 그렇지만 강남권과 도심 요지의 역세권 주요 대로변을 중심으로 해서는 사무실 임차수요가 꾸준히 존재하면서도 공급이 추가로 이루어질 수 있는 부지가 제한적입니다.

경기 양극화가 심화될수록 상업용 및 업무용 부동산에서 강남권 및 도심 요지는 다른 지역과 임대료의 차별화가 커질 것입니다. 경기 양극화는 주택시장만이 아니라 업무용, 상업용 부동산에서도 위치에 따른 양극화를 유발하게 됩니다. 경제적 여유가 많고 소비 성향이 높은 계층이 주로 오는 곳과 서민층과 소비 성향이 낮은 계층이 오는 곳에서 상업활동과 업무활동에서 얻어지는 수익이 크게 차이 나게 되기 때문입니다.

오피스텔 같은 경우도 그러합니다. 개인사업자가 오피스텔을 임대하여 해외유학원을 운영하거나, 디자인 업무를 하거나, 소규모 인터넷 사업을 하더라도 어떤 곳에서 운영하는 것이 더 유리할지는 자명한 일입니다. 매달 내는 임대료가 더 많더라도 그 이상의 영업효과를 거둘 수 있다면 그런 곳으로 사람들이 찾아들게 됩니다.

주변 대형 빌딩에 큰 기업들이 많이 들어오는 것도 오피스텔의 임대수요 증가에 도움이 됩니다. 큰 기업과 직접 관계를 가지고 있거나 그 기업에 연관되는 일을 하는 사람들이 늘어나서 오피스텔을 사용하게 되고, 때로는 기업에서 부수적인 사용 목적으로나 직원들의 숙소로도 주로 오피스텔이 이용되기 때문입니다.

이런 관점에서 오피스텔의 입지를 살펴보는 것이 필요합니다. 과거 여의도에 증권사들 건물이 늘어나면서 관련된 일을 하는 업체들에 의하여 사무실 수요가 동반하여 생겨났던 것, 테헤란로에 IT 기업이나 기타 대기업의 건물이 늘어나면서 주변에 중소형 사무실 수요도 늘어났던 것, 최근에 강남역 근처에 삼성 그룹 계열사가 대거 옮겨오면서 주변에 사무실 수요가 늘어나고 있는 것도 대표적인 사례에 해당합니다.

업무용 임대수요를 증가시키는 방향으로 입지적인 변화가 나타나는 지역과는 다소 동 떨어지는 오피스텔은 경기 하강 시 더 민감하게 영향을 받기 쉽다는 점에 유의해야합니다. 이번 글에서는 업무용 오피스텔에 대하여 살펴보았으며 주거용 오피스텔에 대해서는 추후 글에서 다루겠습니다.