분양가상한제 폐지, 미분양 확대 우려

정부가 마련 중인 부동산 관련 대책은 사실상의 '규제 철폐' 방안에 가깝다. 분양가 상한제 폐지, 재건축 규제 완화, 다주택자 양도소득세 중과 면제 등 그 폭도 전방위적이다.

기존 대책들이 부실 건설사 지원과 주택 수요 촉진을 위한 것이었다면 이번 대책은 '공급 확대'에 초점이 맞춰져 있다. 금융위기가 실물경제 침체로 이어지는 것을 막기 위해 주택 건설 물량을 늘려 경기를 떠받치겠다는 의도다.


그러나 공급 확대 정책이 되레 주택가격 하락을 부추길 수 있다는 점에서 우려가 적지 않다. 특히 분양가 상한제를 폐지할 경우 '고분양가→미분양→정부 매입' 등의 사례가 더욱 늘어날 것이라는 우려도 있다.

28일 기획재정부와 국토해양부에 따르면 정부는 이르면 31일 발표할 '경기활성화 종합대책'에 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지, 재건축 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 면제 등의 방안을 포함시키는 방안을 검토 중이다.

분양가 상한제 폐지와 재건축 규제 완화의 경우 민간 건설사들의 투자 의욕을 높여 주택 건설 물량을 늘리는 효과가 있을 것으로 정부는 기대하고 있다. 특히 분양가 상한제는 그동안 주택건설 의욕을 감퇴시키는 주된 요인으로 지목돼 왔다.


건설업계 관계자는 "분양가 상한제는 시장가격에 대해 정부가 직접적으로 규제를 가하는 것"이라며 "주택 품질 저하와 공급 부족을 가져온 주요 원인인 만큼 폐지하는 것이 마땅하다"고 말했다.

이용만 한성대 부동산대학원 학장도 "분양가 상한제는 도입 당시부터 찬반 논란이 있었던 제도"라며 "지나치게 시장을 위축시키는 부작용이 나타나고 있는 만큼 민간택지에서는 폐지하는 게 맞다"고 밝혔다.

그러나 분양가 상한제 폐지 여부를 놓고 정부 내에서도 논란이 적지 않다. 주택시장의 특성상 분양가 상한제를 폐지할 경우 수요 부족에도 불구하고 다시 분양가가 높게 책정되는 사례가 늘어날 것이라는 우려 때문이다. 이 경우 미분양 물량 늘어나고 이를 정부가 매입해줘야 하는 문제가 반복될 수 있다는 지적이다.

상한제 폐지에 부정적인 정부 관계자는 "시장논리에 따르면 수요가 줄면 분양가가 낮아져야 하는데, 주택업계는 정부의 지원을 기대하며 버티는 경향이 있다"며 "분양가 상한제가 폐지되면 수도권에서 다시 고분양가 주택이 속출할 것"이라고 말했다.

한편에서는 분양가 상한제가 폐지될 경우 주택공급 물량이 늘면서 주택가격 하락 문제가 더욱 심각해질 것이라는 주장도 나온다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장은 "분양가 상한제가 폐지되면 그동안 눌려있던 매물들이 쏟아지면서 주택가격이 더 하락할 가능성이 있다"고 말했다.

다주택자 양도세 중과 면제에 대해서는 정부의 신뢰 하락을 우려하는 목소리가 나오고 있다.이 학장은 다주택자 양도세 중과 면제 방안에 대해 "냉온탕을 반복하는 조세 정책은 정부 정책에 대한 신뢰도를 떨어뜨릴 뿐"이라며 "당장은 아니더라도 정부의 발목을 잡는 대책이 될 것"이라고 지적했다.