서울시내 대규모부지 용도변경 쉬워진다

- 기부채납비율, 용도변경 유형별 20~40% 설정
- 문화·복지시설, 장기전세주택도 기부채납 가능
- 개발이익 저소득층과 지역주민에게 환원
- 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진 기대


서울시가 1만㎡이상 땅의 용도 변경을 허용할 방침이어서 시내 대규모 부지 개발사업이 활성화될 전망이다. 그동안 서울시는 땅값 급등과 개발이익 사유화 등의 특혜시비를 이유로 시내 대규모 부지의 용도지역 변경을 사실상 보류해왔다.


서울시는 용도변경시 기부채납시설 종류 및 방법을 확대하고 유형별 기부채납 비율을 설정하는 내용의 '대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선방안'을 시행한다고 11일 밝혔다.

시는 이번 제도를 통해 그동안 도로와 공원 등 공공시설에 한정된 현행 기부채납 시설을 문화·복지시설, 장기전세주택 등 공익시설까지 확대할 계획이다. 기반시설 필요 부분을 제외한 나머지는 용도변경 혜택을 저소득층과 지역주민에 환원할 예정이다.

시는 또 개발부지 내 토지로만 한정됐던 공공기여시설 설치도 개발부지 이외 지역의 건물이나 토지로 기부채납 할 수 있도록 다양화할 방침이다. 이 경우 기부채납 규모는 해당 개발 사업부지의 공공기여 토지 가격을 기준으로 산정된다.


시는 이밖에 특혜시비를 없애기 위해 그동안 임의적으로 적용한 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 20%~40%까지(사업대상 부지면적 기준) 설정할 계획이다. 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경할 경우에는 20%, 일반상업지역으로 변경할 때는 40%를 적용할 계획이다. 또 준주거지역을 상업지역으로 변경할 시에는 30%를 공공에 기여토록 할 예정이다. 단 개발사업 자체의 공익성 정도에 따라 탄력적으로 운영된다.

시는 이외에도 '용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도'를 도입, 도시계획 체계를 효율화할 계획이다.

지금까지는 주거지역이 상업지역으로 용도가 변경돼 땅값이 크게 상승해도 사회적으로 개발이익을 적정히 배분할 수 있는 제도가 없어 특혜시비 논란이 야기돼 사업추진이 지연되거나 중단됐다. 정부도 규제완화에 선행한 개발이익 환수제도 마련 필요성을 주택정책 발표 시마다 제시했다.

시는 이번 제도 도입으로 민간 개발 사업을 활성화하면서 공공성을 확보, 지역 균형발전을 촉진할 계획이다.

현재 서울시내 대규모 부지 96개소(3.9㎢)가 특혜시비로 인해 개발이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 공장, 터미널 등 민간 소유 대규모 부지가 39개소(1.2㎢), 철도역사 및 군부대 등 공공기관 이적지 57개소(2.7㎢)다. 이중 1만㎡~5만㎡이하가 72개소로 75%를 차지하고, 5만㎡ 이상 부지도 24개소에 이른다.

시는 이날 밝힌 내용에 대한 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 내년 초부터 대규모 부지의 사업자 제안을 받아 계획수립에 대한 사전 협상을 시작할 예정이다.

이인근 서울시 도시계획국장은 "서울시의 이번 제도는 개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 일거양득의 효과를 거둘 수 있는 새로운 도시계획 운영체계다"며 "경기 하강국면에 있는 민간건설 활성화를 지원, 투자환경 개선과 일자리 창출이 기대된다"고 밝혔다.