재건축 소형비율, 관리처분 관계없이 완화

- 국토부, '도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안' 입법예고
- 내년초 확정되는 용적률 상향과 보금자리주택 비율이 관건


빠르면 연말부터 관리처분인가 여부와 관계없이 재건축사업의 소형주택 의무건설 비율이 완화된다.


단 시행 당시 관리처분인가를 받았거나, 일반분양분의 입주자 모집이 끝난 경우 토지 소유자 및 입주자의 권리 침해를 감안해 조합원의 100% 동의가 있어야 소형 비율 완화를 적용받을 수 있다.

국토해양부는 지난 3일 발표한 '경제난국 극복 종합대책'의 후속조치로 재건축 소형주택 의무건설 비율을 완화하는 '도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안'을 마련해 24일 입법예고한다고 밝혔다.

◇모든 재건축단지 수혜 받는다
이번 개정안은 재건축사업에 대해 60㎡ 이하 소형주택을 20% 이상, 85㎡ 이하 중소형주택을 40% 이상 짓도록 하는 현 소형평형 의무비율을 없애고 85㎡ 이하 주택을 60%만 지으면 되도록 했다.


시·도지사는 시행령의 범위 내에서 조례로 규모나 건설비율을 따로 정할 수 있도록 해 지자체 여건을 반영할 수 있도록 했다.

특히 국토부는 이번 소형평형비율 완화를 관리처분인가 여부에 관계없이 적용키로 해 대부분의 재건축단지가 수혜를 볼 수 있게 했다.

국토부 관계자는 "수혜적 조치를 취하면서 제한을 두는 건 바람직하지 않다고 판단했다"며 "서울시와도 합의가 된 상황"이라고 말했다.

단 시행 당시 관리처분인가를 받거나, 일반분양분의 입주자 모집이 끝난 경우 토지 소유자 및 입주자의 권리가 침해될 소지가 있어 이해관계인 전원의 동의가 있어야 개정 시행령의 적용이 가능하도록 했다.

이와 함께 1대 1 재건축도 조합원에게 분양하는 주택이 기존 주택에 비해 주거전용면적이 10% 범위 내에서 증가하는 경우에는 소형비율을 적용받지 않는다. 국토부는 이를 통해 중ㆍ고밀도 아파트 단지의 재건축이 활기를 뛸 것으로 기대했다.

이번 시행령 개정안은 법제처 심사 등을 거쳐 빠르면 연말부터 시행된다.

◇용적률 및 보금자리주택이 관건
빠르면 연말부터 재건축사업의 소형평형의무비율 완화가 시행되고 관리처분인가와 관계없이 적용돼 수혜대상이 늘었지만 당장 재건축사업에 득이 될지, 실이 될지는 아직 불분명하다는 게 부동산업계의 지적이다.

부동산업계는 현재 서울에서 관리처분인가가 끝난 재건축 사업장은 많지 않을 것으로 보고 있다. 참여정부 시절 재건축사업이 억눌려오면서 사업진행이 답보상태에 빠져있었기 때문으로 대부분 조합설립 및 사업승인 단계라는 것이다.

따라서 관리처분인가와 관계없이 소형평형 의무비율이 완화되더라도 큰 소득은 없을 것이란 분석이다. 오히려 관리처분인가를 준비 중인 사업장은 소형평형의무비율을 변경하기 위해 총회를 다시 개최해야 하고 소형평형을 선호하는 조합원의 반발도 예상되는 등 일대 혼선이 불가피할 것으로 보고 있다.

한 조합원은 "현재 관리처분인가를 준비중인 사업장의 경우 용적률은 그대로인데 소형평형비율만 줄이게 돼 세대수가 줄어들 수 있고 소형평형을 원하는 조합원의 반발도 있을 수 있어 100% 찬성이 힘들 것"이라고 말했다.

부동산업계는 오히려 지난 20일 국회 국토해양위원회에 상정된 재건축 용적률 상향과 보금자리주택 건설비율을 담은 '도시 및 주거환경정비법 개정안'이 통과되는 것을 지켜본 뒤 여기에 맞게 사업성을 맞춰 재건축을 본격화한다는 계획이다.

한 대형건설사 관계자는 "소형의무비율 축소와 연계해 늘어나는 용적률만큼 지어야 하는 보금자리주택을 비교해 수익성을 따져봐야 한다"며 "내년초 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회를 통과하면 사업승인과 관리처분인가가 본격화될 것"이라고 말했다.