양도할 때 주의해야 할 세금은?

부동산거래가 거의 없는 요즘에는 1가구 2주택의 멍에를 벗기 쉽지 않은 것이 현실이다. 새 집을 장만한 뒤 기존에 살던 집을 부동산중개업소에 내놓아도 제 값을 받고 팔기가 어렵기만 하다.

이런 때 자녀에게 집을 물려주는 것도 방법이다. 하지만 그냥 증여하자니 증여세가 만만치 않다. 자녀가 경제적인 능력만 충분할 때에는 양도를 선택하기도 한다.


집을 다른 이에게 팔게 되는 경우에도 부모와 자녀가 주민등록상 세대를 분리할 수 있다면 1가구 1주택으로 인정받을 수도 있다.

◇가족간 거래, 금액ㆍ출처에 유의해야

가족간 양도의 경우 자녀가 해당 재산을 매입할 자금이 있어야 하고 거래관계도 명백해야 하므로 주의를 요한다. 만약 세무당국이 증여로 추정하게 되면 증여세까지 물어야 하는 상황까지 발생할 수 있다. 증여의 경우 증여재산 공제금액을 넘어서는 경우 증여세를 내야 한다.


우선 양도소득세는 실거래가를 원칙으로 계산하므로 거래가액이 시가의 범위에 해당하는지를 주의해야 한다. 시가는 통상적으로 부동산중개업소를 통해 거래가 되는 수준을 말하며 매매가액이 없는 경우에는 감정가액이나 공매가액 등을 시가로 적용하기도 한다.

이런 가액도 없는 경우 기준시가를 적용할 수 있다. 일반적인 아파트라면 동일 아파트단지 내 같은 평형 아파트의 매매사례가액을 시가로 본다. 거래가 거의 없는 단독주택 등의 경우라면 이러한 매매사례가액이 없으므로 기준시가를 시가 대신 사용하게 된다.

양도가액이 시가와 차이가 나게 되면 상대방에게 이익을 주기위해 일부러 손실을 본 '부당한 거래'로 세무당국은 인식하게 된다. 이 경우 시가를 기준으로 양도소득세를 과세한다. 때로는 증여세도 나올 수 있다.

현행 세법에서는 특수관계자간의 거래가액과 시가의 차액이 시가의 30% 또는 3억보다 큰 경우 해당 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세하고 있다.

금융자료와 소득증빙도 필요하다. 자녀가 지불하는 금전은 기존에 소득신고가 돼있거나 자녀 소유의 자산을 처분한 대금 등이어야 한다.

이 때 매매가액 뿐 아니라 취득세나 등록세 등 경비에 소요된 전체 자금에 대해 적어도 80% 이상 자금출처를 입증해야 한다.

국민은행 금융상담센터의 김윤정 세무사는 "살다보면 가족 등 특수관계자간에도 금전거래를 하거나 부동산 등을 양도할 경우가 있는데 이때에는 일반적인 양도와는 다른 세금문제가 발생할 수 있다"며 "거래금액이나 자금출처 등을 꼼꼼히 챙겨야 세무상 불이익을 피할 수 있다"고 조언하고 있다.

◇팔기 전이라면 부모-자녀 주민등록 분리해야

부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다. 실질적으로 따로 살고 있더라도 양도일을 기준으로 주민등록상 같은 가족으로 나타나면 한 가구로 인정받게 된다.

세대를 분리하면 2채의 집을 부모와 자녀가 각각 소유하고 있는 것이 돼 1가구 1주택 요건을 적용받아 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다. 아울러 별도세대 입증 등 복잡한 문제도 피할 수 있다.

1가구 1주택에서 '1가구(세대)'는 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1가구를 말한다.

여기서 '생계를 같이 하는 가족'은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매를 일컫는다. 따라서 주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재돼 있더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대원으로 보지 않는다.

다만 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 하는 번거로움이 있다.

양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 돼 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1가구 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.

1가구 2주택은 비과세대상이 아니므로 양도소득세를 결정해 고지한다.

일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않음을 증명해야 하는데 주민등록상 같이 거주한 것으로 돼있는 것을 따로 거주했다고 입증하기란 쉬운 일이 아니다.