4000만원이면 24평형 아파트가 내집

↑오산 세교 휴먼시아 지분형 임대주택 조감도

분양가의 30%만 내면 입주할 수 있는 분납(지분형) 임대주택이 오는 13일 첫 선을 보인다. 초기 자산이 부족한 무주택 저소득층도 내집 마련이 한결 쉬워진 만큼 수요자들이 얼마나 몰릴지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

지분형 임대주택은 입주 때까지 분양가의 30%만 내고 입주 후 10년까지 나머지 금액을 나눠서 납부하면 소유권을 확보할 수 있는 집이다. 경기 오산시 세교지구 휴먼시아 임대아파트가 시범 단지다. 정부는 올해부터 2018년까지 연간 2만가구씩 지분형 임대주택 총 20만가구를 분양할 방침이다.


◇입주후 10년까지 분양금 분납=지분형 임대주택은 서민 등 임대주택 수요가 많은 수도권과 광역시 공공택지에 주로 건립된다. 주택 면적은 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모다. 공급물량 중 일부는 신혼 부부와 3자녀 가구에 특별공급된다.

분양금은 총 6번에 걸쳐 분납한다. 초기 분납금 30%는 계약시, 중도금 납부시, 입주시 각각 10%씩 낸다. 중간 분납금 40%는 입주후 4년과 8년이 되는 해 각각 20%씩 낸다. 최종 분납금 30%는 입주 10년차에 납부한다.

중간분납금은 분양가에 1년 만기 정기예금 이자를 반영한 금액과 당해 감정평가금액의 20% 가운데 낮은 가격을 적용한다. 최종분납금은 그해 감정평가금액의 30%를 산정해 반영한다.


임대료는 이미 납부한 분납금을 제외한 나머지 금액에 이자를 반영해 부과한다. 입주 초기에는 분양가의 30%를 제외한 지분 70%에 대한 이자를 매달 내는 셈이다. 입주 4년후 1차 중간 분납금 20%를 납부하면 나머지 지분 50%에 대한 이자를 내면 된다.

청약 대상은 청약저축에 가입한 저소득 무주택 세대주다. 입주자 선정절차는 기존 공공주택과 같다. 무주택 기간이 길고 납입 횟수.저축금액 등이 많은 사람이 당첨될 확률이 높다.

◇4000만원이면 오산세교 아파트 입주=시범 단지인 오산 세교지구 A-1블록 '오산세교1 휴먼시아'는 전용 59㎡(공급 24평형) 총 832가구로 이뤄져 있다. 평면은 5가지다. 입주는 2010년 6월로 예정돼 있다.

초기 분납금은 4320만원, 월 임대료는 35만원 수준이다. 입주 4년차 중간 분납금은 3000만원, 입주 8년차 분납금은 4000만원선으로 추정된다. 최종 분남금은 5500만원선에서 결정될 것으로 보인다. 입주 4년차부터는 월 임대료가 점점 낮아진다.

청약 일정은 △13일 신혼부부·3자녀 등 특별공급 △14일 1순위 △15일 2순위 △16일 3순위 등이다. 오산시 등 수도권에 거주하는 청약저축 가입자는 1∼2순위, 무주택 가구주는 3순위로 청약할 수 있다.

◇10년간 매매·재임대 못해=지분형 임대주택은 소유권을 100% 확보하기 전에는 매매할 수 없다. 다른 사람에게 재임대하는 행위도 금지된다. 분양 전환 전 분납금을 미납해 임대차 계약이 해지되면 주공 등 사업시행자에게 지분을 넘겨야 한다. 입주자는 대신 분납금 이자 등을 제외한 금액을 돌려받을 수 있다.

지분형 임대주택은 10년간 임대료만 내고 살다가 나중에 100% 감정평가를 받아 분양전환하는 10년 공공임대와 다르다. 집값 상승률이 같다고 가정하면 중간정산 방식인 지분형 임대가 10년 공공임대보다 유리하다.

하지만 집값이 떨어지거나 중간에 계약을 해지할 경우는 10년 공공임대보다 더 많은 비용을 치를 수도 있다. 분양 전환 가격을 정확히 예측할 수 없다는 점도 유의해야 한다.