송도·청라·영종 '빅3', 어디가 유망?

최근 높은 청약률을 기록했던 인천 송도지구를 포함해 청라, 영종지구에서 올해 대규모 분양물량이 쏟아질 전망이다. 이들 3개 지구는 경제자유구역(IFEZ)으로 인천 개발의 핵심 축으로 꼽힌다.

지난해 분양된 청라지구는 일부 주택형에서 34대1 청약률을 보이는 등 열기가 뜨거웠다. 분양시장이 침체된 지난달에도 송도 더샵 퍼스트월드 외국인 특별공급 잔여분 접수결과 평균 29대1의 높은 경쟁률을 보였다.


올 분양물량도 첫 선을 보이는 영종 하늘도시 등에서 예비 청약자의 관심이 높을 전망이다. 다만 경기 침체가 장기화될 경우 그동안의 청약열기가 이어질지 장담하기 쉽지 않다. 송도 청라 영종지구내 유망 블록과 투자성, 예상 청약가점 등을 비교 분석해본다.

◇송도지구

송도지구는 연내 5개블록에서 2500여 가구를 공급한다.블록들이 모여 있어 입지 차이가 크지않다. 다만 D24 블록은 센트럴파크 조망이 가능하고 컨벤션센터 및 인천 지하철 연장 송도 4역(가칭)이 가까워 유망 블록으로 꼽힌다.

D24 블록은 주상복합 단지여서 분양가 수준은 송도동과 비슷해질 가능성이 있다.
135㎡~165㎡형 기준 3.3㎡당 1680 만원선, 165㎡ 이상은 1700 만원 수준이거나 조금 낮게 책정될 것으로 예상된다. 가격이 다소 비싸다고 생각될 경우 송도신도시의 장기적인 미래가치 측면에서 접근 분석한 뒤 청약결정을 내려야 할 것이다.


분양시장이 크게 위축된 만큼 청약 가점은 얼마 전 분양한 더샵 센트럴파크 II 보다는 다소 낮아질 전망이다. 당첨 안정권은 40점 내외이며 상대적으로 청약수요 관심이 높은 135㎡~165㎡형은 45점 정도가 예상된다.

중대형 중심으로 공급이 계획됐으나 입주자 모집공고시 변경될 수 있으므로 자세한 공급 주택형과 필요한 청약통장 예치금액 조건을 확인해야 한다. 또한 분양권 전매제한기간은 공공택지 성장관리권역으로 분류돼 85㎡초과분은 계약 이후 3 년간 적용된다. 정부의 전매제한 기간 추가 단축 조치로 인해 3월부터는 85㎡ 이하 3년, 85㎡초과는 1년으로 줄어든다.

◇청라지구

청라지구는 25개 블록에서 1만 8200여가구가 공급된다. 연내 공급분 중에서는 A34,31 블록 등이 유망한 것으로 평가받는다. 학군 밀집도가 높고 녹지시설, 국제업무타운 접근성이 상대적으로 좋기 때문이다.

부동산114의 임병철 연구원은 "분양가는 지난해 A20블록 수준인 3.3㎡당 1000만원 초반에서 책정될 것으로 예상된다"면서 "이 경우 가격 경쟁력 높지 없지만 앞으로 가격 추이가 송도지구를 뒤따를 것으로 예상돼 장기적 관점에서 접근할 만하다"고 조언했다.

당첨 안정권 가점은 A20 블록과 비슷한 수준인 40점 정도로 예상된다. A34,31 블록 모두 분양가상한제 적용 단지로 전매가 제한된다. A34 블록은 85㎡이하, A31블록은 전용면적 85 ㎡초과 물량이다. 공공택지 성장관리지역으로 분류돼 전용면적 85㎡ 이하는 5년간, 전용면적 85㎡ 초과는 3년간 전매제한이 적용된다. 정부의 전매제한 기간 추가 단축 조치로 인해 3월부터 85㎡ 이하는 3년, 85㎡초과는 1년으로 줄어든다. 앞으로 공급 주택형이 변경될 수 있기 때문에 최종 입주자 모집공고를 통해 자세한 사항을 확인해야 한다.

◇영종 하늘도시

영종 하늘도시는 올해 첫 분양인 만큼 분양 결과에 청약통장 가입자들의 관심이 집중될 것으로 예상된다. 연내 분양계획이 확정된 C7~C10 블록 주변의 44블록 등이 유망하다. 44블록 주변으로 중심상업시설 및 특별계획구역 등이 조성되기 때문이다. 확정 사항은 아니지만 향후 제3연육교 및 제 2 공항철도 등이 건설될 경우 교통망 개선효과가 크게 나타날 수 있다.

분양가상한제 적용에 따라 분양가격은 지난해 말 분양한 청라지구 A20 블록(3.3 ㎡당 1000만원대) 수준보다는 다소 낮은 900 만원대에서 분양될 것으로 예상된다. 이 경우 주변 운서동 평균 매매가(3.3 ㎡당)에 비해서는 100 만원 정도가 저렴해 어느 정도 가격 경쟁력은 형성될 것으로 예상된다.

청약가점은 송도와 청라지구 주요 블록에 비해 다소 낮을 전망이다. 지구 자체의 상대적인 인지도와 관심도가 낮고 인천의 연내 공급물량도 부담으로 작용할 것으로 보인다.

전반적으로 분양시장도 얼어붙어 있어 당첨 안정권은 35점 정도로 예상된다. 44 블록도 분양가상한제가 적용된다. 이 밖에 A44 블록과 바로 인접해 분양 예정인 A45 블록도 유망한 편이다. 정확한 분양일정은 잡히지 않았으나 44 블록과 비슷한 입지요건을 보이고 있다. 현대건설이 공급하며 총 1663 가구를 분양한다. 또 초등학생의 어린 자녀를 둔 실수요자라면 A28, A30 블록에 관심을 가져볼 만 하다.

◇청약시 유의사항

최근 분양시장이 냉각돼 있어 송도·청라·영종지구의 실제 분양이 어느 정도 진행될지 불확실하다. 현재 조사된 계획 물량에 비해 실제 분양률이 저조할수 있다. 따라서 분양 일정 등은 상황에 따라 상당수준 지연, 변동될 수 있음을 항상 염두에 두어야 한다.

분양 일정과 더불어 공급 주택형도 달라질 수 있다. 주택형에 따라 전매제한 기간과 필요한 청약통장예치금액도 달라지므로 주의해야 한다. 또한 분양가상한제 적용을 받는 공공, 민간택지의 전매제한기간이 오는 3월말부터 다시 단축, 변경될 예정이고 예측한 분양가격도 경기 여건 등의 변수에 따라 달라질 소지가 많다.

이들 모두가 분양전략 및 투자성 분석에 영향을 주는 주요 변수인 만큼 최종 확정되는 입주자 모집공고를 반드시 확인해야 한다. 최근 건설사 구조조정도 진행되고 있는 만큼 건설사별 동향도 체크해 입주지연 등의 피해를 입지 않도록 미연에 피해를 방지하는 노력도 필요하다.