'1500억 규모' 미분양 아파트 리츠 첫 출시

미분양아파트를 매입해 일정기간 운용후 수익을 배분하는 미분양CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)가 첫 출시된다. 또 이에 대한 자산관리를 하기 위한 CR리츠의 자산관리회사(AMC)도 설립됐다.

국토해양부는 미분양 CR리츠 '㈜우투 하우징 제1호 기업구조조정부동산투자회사'에 대한 영업인가를 실시했다고 3일 밝혔다. 이번에 출시되는 미분양 CR리츠는 우리투자증권이 설립해 6개 단지의 미분양아파트 483가구(1581억원)를 매입, 운용하게 된다. 미분양 매입 대상 아파트는 대구 2곳을 비롯해, 진주, 공주, 광양, 부천 등 6곳이다.


운용구조는 민간 기관투자자로 구성된 부동산 펀드(선순위)와 건설사(후순위)가 공동으로 CR리츠에 투자해 미분양 아파트를 매입하고 이를 매각함으로써 수익을 창출하는 방식이다.

미분양 아파트의 매입대금 중 부동산펀드(선순위)가 투자한 금액(전체 매입대금의 60%~70%)은 현금으로 매도자(시행사)에게 지급된다. 나머지는 리츠의 지분으로 지급되며 리츠 운용에 필요한 비용은 건설사(시공사)가 부담한다.

운용기간 동안 매각되지 않은 잔여 물량은 기간 만료 후 건설사가 우선매수선택권을 행사하거나, 주공에서 선순위 투자금액이 확보되는 수준으로 매입함으로써 투자위험을 줄인다.


우선매수선택권은 일반적으로는 시장가격(경쟁입찰가격)수준으로 제3자에게 매입할 수 있는 우선권을 부여하는 것을 말한다. 그러나 미분양 CR리츠에서는 주공의 매입가를 시장가격으로 고려해 건설사에 제시하게 된다.

또 운용기간 동안 미분양 아파트가 순조롭게 매각돼 수익이 발생할 경우 후순위 투자자인 건설사도 수익을 얻을 수 있다.

우리투자증권 관계자는 "2호 상품은 2000억~3000억원 규모로 3월 중 출시할 것"이라며 "3호부터는 공모방식을 통해 자금을 모으는 등 올해 총 1조원 규모의 리츠를 출시할 계획"이라고 말했다.

대한주택공사는 리츠 편입물건에 대한 분양 및 임대 등 자산관리업무를 담당하는 CR리츠의 자산관리회사(AMC)를 2일 설립했다.

또 정부는 미분양 리츠 및 펀드의 활성화를 위해 취·등록세, 재산세, 종부세, 법인세, 배당소득세 감면 등의 혜택을 부여할 계획이다. 이에 관련 법령의 개정을 추진중에 있다.

국토부 관계자는 "미분양 리츠 출시는 ‘시장 메커니즘을 활용한 미분양 해소방안’으로 건설사의 자금난 완화에 큰 도움이 될 것"이라며 "주공의 AMC업무 수행으로 리츠시장 활성화에 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.