전매 "판교-입주즉시,한강-분양후1년"

오는 5월 말부터 입주를 시작하는 판교신도시 중대형 아파트의 경우 등기 후 곧바로 되팔 수 있다. 수도권 분양시장에 가장 큰 호재 가운데 하나인 전매제한 기간 완화 조치가 3월20일부터 실제 적용되기 때문이다.

이번 전매제한 기간 완화는 공공주택뿐 아니라 민간주택도 포함된다. 따라서 양도소득세 한시 감면 조치와 함께 신규분양 외에 미분양 사업장에도 상당한 호재로 작용할 것으로 보인다.


수요자 입장에서도 이들 조치를 적절히 활용할 경우 예상 외의 성과를 올릴 수 있다는 점에서 관심을 가져볼 만하다. 다만 지역마다 전매제한 기간 폭이 차이가 있다는 점에서 주의가 필요하다.

◆민간주택도 제한 기간 추가 단축

새롭게 바뀐 '주택법' 시행령에 따르면 3월20일부터 적용되는 전매제한 기간은 종전보다 각각 2년씩 줄어든다. 우선 85㎡ 이하 공공주택은 7년(과밀억제권역), 5년(이외 지역)인 전매제한 기간이 각각 5년, 3년으로 축소된다. 85㎡ 초과 공공주택은 5년(과밀억제권역), 3년(이외지역)에서 각각 3년, 1년으로 줄게 된다.

민간주택도 공공택지와의 형평성을 감안해 전매제한 기간을 추가 단축된다. 이에 따라 현재 과밀억제권역에서 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)인 전매제한 기간은 각각 3년, 1년으로 축소된다. 과밀억제권역이 아닌 경우 현행 규정(1년, 투기과열지구인 경우 3년)이 그대로 유지된다.


눈에 띄는 대목은 기존 주택까지 소급 적용한다는 점이다. 따라서 과밀억제권역으로 분류되는 판교신도시의 경우도 이번 조치에 수혜를 입는 대표적인 사업지다. 이때 알아둬야 할 것은 3년을 기준으로 등기 여부에 따라 전매제한 기간이 결정된다. 즉 전매제한 기간이 3년인 경우 이 기간을 채우지 않았더라도 소유권 이전등기를 하면 나머지 기간의 전매제한 규정이 소멸된다.

예를 들어 오는 5월29일부터 입주를 시작하는 판교신도시 '현대힐스테이트'(A13-1블록) 중대형의 경우 최초 분양시점이 지난 2006년 8월이어서 3년이 지나는 올 8월 이후에나 전매가 가능하다. 하지만 해당 아파트 계약자가 소유권 이전등기를 마치면 거주 목적이 있는 것으로 간주, 3년이 경과된 것으로 인정해 전매가 허용된다.

이는 전매제한 기간이 5년으로 줄어든 과밀억제권역 내 85㎡ 이하 주택도 마찬가지다. 일단 해당 주택의 경우 3년까지는 등기 여부에 따라 전매 허용시점을 인정해 준다. 다만 나머지 2년은 마저 채워야 한다. 즉 3년이 지나지 않았어도 소유권 이전등기를 마치면 3년으로 인정하고 이후 2년 동안만 전매를 제한한다.

이에 따라 85㎡ 이하 주택은 입주 후 2년간 전매가 제한되지만 85㎡ 초과 주택은 입주 후 곧바로 팔 수 있게 된다. 이밖에 과밀억제권역에 속하지 않는 중소형 주택은 공공이든 민간이든 입주 직후, 중대형 주택은 지역구분 없이 입주 전이라도 전매가 가능해진다.

◆수도권 신도시마다 제각각

이번 전매제한 기간 완화는 과밀억제권역을 기준으로 차별을 뒀다. 그만큼 지역마다 차이가 있는 것이다. 과밀억제권역은 서울과 인천(강화군ㆍ옹진군 제외)을 비롯해 경기 14개 시(의정부ㆍ구리ㆍ남양주ㆍ하남ㆍ고양ㆍ수원ㆍ성남ㆍ안양ㆍ부천ㆍ광명ㆍ과천ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥) 등이다.

성남시에 속한 판교신도시는 85㎡ 이하는 전매제한 기간이 종전 7년에서 5년으로, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 각각 줄게 됐다.

이에 반해 광교신도시는 다소 복잡해서 주의가 필요하다. 광교신도시의 사업부지는 행정구역상 수원(이의ㆍ원천ㆍ우만동)과 용인(상현ㆍ영덕동)으로 구성돼 있다. 이는 서울 송파구 외에 경기 하남과 성남을 끼고 있는 위례신도시(송파신도시)와 마찬가지다.

때문에 광교신도시의 경우 행정구역상 수원에서 선보이는 물량은 판교신도시와 같은 기준이 적용되지만, 과밀억제권역이 아닌 용인쪽 물량은 전매제한 기간이 다르다. 즉 수원쪽은 85㎡ 이하인 경우 전매제한 기간이 5년이고 85㎡ 초과는 3년이지만, 용인 물량은 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년으로 각각 2년씩 짧다. 이는 광교신도시 청약 시 수요자들이 반드시 알아둬야 할 대목이다.

성장권역인 파주신도시와 김포 한강신도시도 광교신도시 용인쪽 물량과 같은 전매제한 기간(85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년)이 각각 적용된다. 반면 전 사업지가 과밀억제권역인 위례신도시는 이들 지역보다 전매제한 기간이 2년 길다.

◆전매제한 기간 중이라도 부부간 증여 허용

또 하나 주목할 만한 조치는 전매제한 기간 중에도 부부들은 주택 지분 가운데 일부를 배우자에게 증여해 공동으로 소유할 수 있게 된다는 점이다.

현재 미분양주택을 살 경우 공동명의는 가능하지만 분양받은 경우 전매제한 기간 내에는 입주자 지위의 일부를 증여할 수 없다. 다만 부부간 증여 시 입주자 지위 '전부'의 증여는 안 된다. 남편 명의를 아내명의로, 혹은 그 반대로 바꾸지는 못하도록 한 것이다.