준공전 아파트 담보 P-CBO 발행 준비

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안영훈 기자

이 기사는 06월02일(19:07) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

신영증권 컨소시엄(신영증권, 한국투자증권, HMC투자증권, NH투자증권)이 준공 전 미분양 아파트 자금지원을 위해 분양권을 담보로 하는 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)발행을 추진한다.

신영증권 컨소시엄은 이러한 유동화 계획으로 2일 주택금융공사로부터 준공 전 미분양 아파트 P-CBO 발행 주관사로 선정됐다.

신영증권 컨소시엄의 P-CBO 구조는 기존에 발행된 준공 후 미분양 아파트 P-CBO 구조에 분양권 담보가 추가된 형태다.

준공 후 미분양 아파트 P-CBO에선 건설사가 준공 후 미분양 아파트를 기초자산으로 회사채를 발행하고, 이를 증권사가 인수해 유동화전문회사(SPC)에 양도한다. 유동화전문회사는 양도받은 회사채를 유동화시켜 자금을 조달한다.

유동화채권의 신용보강을 위해 건설사는 회사채의 기초자산인 준공 후 미분양 아파트를 신탁사에 맡기고, 신탁사는 신용보강기관에 수익권증서를 담보로 제공한다.

반면 준공 전 미분양 아파트 P-CBO에선 건설사가 자체 신용으로 회사채를 발행하고, 이를 SPC가 유동화해 투자자로부터 자금을 모집한다.

모집된 자금은 신탁사에 금전신탁 형태로 맡겨진다. 이후 신탁사는 시공사가 시행사로부터 공사대금 대신 받는 분양권을 매입한다.

시공사는 분양권 매각으로 마련한 자금 중 일부는 금융기관 차입금 상환에, 나머지는 공사대금으로 사용하게 된다.

공사대금을 마련한 시공사가 아파트 준공을 마치면 신탁사는 매입한 분양권으로 준공된 아파트를 분양받은 후 임대나 매각으로 수익을 창출해 유동화채권 상환자금을 마련한다.

주택금융공사는 준공 후 미분양 아파트 P-CBO와 마찬가지로 유동화채권의 신용보증기관으로 참여한다.

대한주택보증은 P-CBO에 참여한 건설사가 부도날 경우를 대비해 책임준공을 보증하게 된다.

신영증권 컨소시엄 관계자는 "기존의 건설사 P-CBO와의 가장 큰 차이점은 신탁형태가 다르다는 것"이라며 "기존엔 부동산신탁 형태였지만 이번엔 금전신탁 형태를 이용하게 된다"고 밝혔다.