준공전 미분양 리츠·펀드 출시 지연

준공전 미분양아파트에 투자하는 리츠와 펀드의 출시가 지연되고 있다.

대한주택공사의 매입율이 60%대 초반으로 하락하고 금리도 높아 건설사들의 참여가 저조한데다 분양보증과 세제 혜택 등에 대한 세부적인 의견조율이 늦어지고 있기 때문이다.


이달 중순부터 본격적으로 상품 출시가 예정돼 있지만 당초 기대했던 것보다 준공전 미분양아파트 리츠 및 펀드 규모는 크지 않을 전망이다.

◇상품구조 협상 장기화가 지연 원인
준공전 미분양아파트에 투자하는 리츠와 펀드는 당초 6월 중순 출시될 예정이었지만 상품구조 협상이 지연되면서 이달 중순부터 가능할 전망이다.

대한주택공사의 매입약정과 대한주택보증의 분양보증 등 공공기관의 화끈한 지원 속에 탄력을 받을 것으로 예상되던 준공전 미분양 리츠 및 펀드의 출시가 지연되고 있는 이유는 뭘까?


우선 분양보증이 문제다. 준공후 미분양은 공사가 끝났기 때문에 시공사 부도 리스크가 없지만 준공전은 시공사가 부도날 경우 공사가 중단돼 분양보증 리스크가 높아진다. 주택보증 관계자는 "확률은 낮지만 만에 하나 시공사가 부도가 날 경우를 대비해 분양보증 리스크의 부담 주체와 부담 방법 등을 명문화할 필요가 있으며 이 부분에서 검토할 사항이 많다"고 말했다.

준공전 미분양에 투자하는 리츠와 펀드에 대한 세제 혜택도 조율할 부분이 많다. 정부는 미분양에 투자하는 리츠나 펀드에 세제혜택을 지원하도록 법령 개정까지 모두 완료했지만 세제 감면 및 해석 과정에서 일률적인 적용이 어려운 것으로 알려졌다. 한 금융기관 관계자는 "준공전 미분양의 형식적 소유권이 리츠와 펀드로 넘어가게 되는데 이 과정에서 일부 사업장은 과세주체인 지자체와 세무서와 사안별로 조율할 게 많다"고 설명했다.

특히 준공전 미분양 사업장을 신청하는 건설사들의 참여가 저조한 것이 상품 출시가 늦어지는 가장 큰 원인이다. 당초 건설사들은 매입율이 70% 이상일 것으로 예상하고 사업장을 신청했지만 협상과정에서 60% 초반까지 떨어지자 참여를 꺼리고 있는 것으로 전해졌다. 여기에 건설사들이 내야 하는 이자 등의 부대비용도 부담이 큰 것으로 알려졌다.

한 건설사 관계자는 "준공전 미분양 리츠와 펀드는 유동화보다는 트루세일(True Sale)이 목적인데 매입률이 60% 초반대로 떨어진다면 건설사로서는 메리트가 없다"고 꼬집었다.

◇준공전 미분양 상품 제한적일 듯
당초 계획보다 출시가 늦어졌지만 상품 구조가 명확해진 만큼 앞으로 매입 규모가 늘어나면 다행이다. 하지만 리츠와 펀드를 통해 준공전 미분양을 해소하는 것은 제한적일 전망이다.

최근 부동산시장 호전되면서 건설사들은 수도권을 중심으로 공세적인 미분양 판촉을 벌이고 있다. 금융시장도 호전되면서 일부 건설사들은 미분양아파트를 활용해 자산담보부기업어음(ABCP)과 자산담보부증권(ABS) 등을 발행하고 있다.

결국 건설사들이 리츠나 펀드에 내놓을 사업장은 악성 미분양인 지방이 대부분일 수밖에 없고, 이들 사업장은 리스크가 높아 매입률이 하락하고 매입 규모가 줄어들 수밖에 없는 구조다.

7월 중순 상품 출시를 앞두고 있는 금융기관 관계자는 "주간사별로 1개 건설사의 미분양을 우선 해결하고 추가 상품을 만들 계획인 것으로 안다"며 "지금과 같은 건설사 참여도를 감안하면 추가 출시가 가능할지는 미지수"라고 말했다.

매입률이 적어 건설사들의 참여가 저조하다는 지적에 대해 국토부는 재원이 한정돼 있는데다 업체의 도덕적 해이, 공공부담 확대, 경기 회복 여부 등을 감안할 때 매입률을 무작정 높일 수는 없다는 설명이다. 국토부 관계자는 "매입률이 낮은 이유는 건설사들이 시세와 맞지 않게 분양가를 높였기 때문"이라며 "주공의 매입 재원도 한계가 있는 만큼 무작정 매입 규모를 늘릴 수 없다"고 설명했다.