미분양해법은? "장기임대활용·추가지원책"

지방 미분양아파트 적체는 어제 오늘 일이 아니다. 수도권에 집중된 부동산 규제를 피해 지방으로 눈을 돌린 건설업계가 시장 수요를 제대로 판단하지 않고 경쟁적으로 아파트를 쏟아낸데서 비롯됐다.

하지만 새로운 문제도 아닌데 관심갖는게 새삼스럽다고 치부하거나 건설사들이 저지른 일이니 알아서 해결하라고 하기엔 현재 지방 미분양아파트 상황이 한계에 와 있다. 지방 어느 곳에 가봐도 입주후 1∼2년이 지나도록 팔리지 않은 준공후 미분양아파트가 쌓여 있다. 공사가 중단된 아파트 건설 현장을 찾는 일도 어렵지 않다.


지방 미분양은 건설사 자금난, 주택사업 축소, 일자리 부족, 경기 위축 등으로 이어진다. 단순히 건설업계나 부동산 시장만의 문제가 아닌 셈이다. 건축물 노화, 지역 슬럼화 등도 간과할 수 없는 문제다.

정부의 미분양 해소책을 건설사 모럴해저드 등 부정적으로만 해석할 것이 아니라 사회 문제로 끌어 안으려는 인식이 확산돼야 한다. 머니투데이가 각계 전문가 의견을 취합, 지방 미분양아파트를 해소할 수 있는 실효성 있는 해법을 정리했다.

■ 장기 임대주택으로 활용=입지는 좋은데 공급 과잉, 경기 침체 등이 맞물려 악성 미분양 단지로 전락한 곳이 많다. 정부는 이같은 미분양을 직접 사들여 서울시의 장기전세주택(시프트)처럼 활용하는 방안을 검토해야 한다. 도심 인기지역 아파트를 우선 대상으로 정하되 전체 가구수의 30%가 넘지 않는 선에서 매입해는 것이 좋다. 기존 계약자의 재산권을 침해하지 않고 민간분양주택인지 임대주택인지 주택유형상 혼란을 막기 위해서다. 매입 가격은 분양가의 OO%를 할인하기보다는 분양원가 등을 고려해 정하는 것이 바람직하다.


■ 임대사업자 기준 완화=매입임대사업자 문턱을 더 낮춰야 한다는 견해도 있다. 실수요만으로 쌓여 있는 지방 미분양을 소화하기엔 역부족인 만큼 임대사업을 활성화해야 한다는 것이다. 지방 매입임대사업자의 주택수(5가구→1가구) 기준을 지난해 완화한데 이어 주택면적범위(현행 전용 149㎡ 이하)를 더 확대하고 의무임대기간(현행 5년)은 줄여야 한다는 게 요지다.

■ 무주택자 대출금리 인하=실수요자인 무주택자가 미분양을 구입하면 금융혜택을 줘야 한다는 의견도 있다. 대출 비율은 높이고 금리는 우대해 줘야 한다는 설명이다. 집값상승, 청약과열 등 국지적으로 불안한 수도권과는 다른 기준을 적용해야 한다. 지방의 무주택 실수요자를 지원한다는 차원에서 정부가 금융권과 금리 추가 인하 등을 협의할 필요가 있다. 정부 예산에서 인하 금리를 부담하는 방안도 검토할 만하다.

■ 지방 추가 지원책 시급=양도소득세 및 취득·등록세 한시 감면 등 조치는 지방 미분양을 해소하는데 큰 역할을 하지 못했다. 특히 전용 149㎡ 이하 주택만 세제 혜택을 누릴 수 있어 전용 149㎡ 초과 물량 팔기가 더 어렵다는 목소리가 높다. 세제 혜택을 외환위기 당시처럼 전용 165㎡ 이하로 확대하거나 소득세법상 고가주택 기준인 9억원 이하로 한정해야 한다는게 전문가들의 조언이다. 취득·등록세 감면 기한을 아파트 준공시점이 아닌 미분양 매입시점을 기준으로 적용해달라는 의견도 있다.

■ 미분양 유동화 구조 개편=대한주택보증의 환매조건부 매입, 민간자금 미분양펀드·리츠 등 지원 방안 구조를 개편해야 한다고 건설업계가 한 목소리를 내고 있다. 실제로 이들 지원책은 건설사에 절대적으로 불리한 조건이어서 이렇다할 실적을 내지 못하고 있다. 분양원가, 시장가격 등을 기초로 미분양 매입가격을 현실화하고 투자자와 사업자가사업 리스크를 함께 떠안는 조건으로 바뀌면 건설사의 참여율이 높아질 것으로 보인다.

■ 건설업계 자정 노력 필수=지방 미분양 사태의 책임은 누가 뭐래도 건설업계에 있다. 수요자들이 이해할 수 있는 수준으로 분양가를 낮추는 작업이 시급하다. 기존 계약자들의 요구를 들어줄 의무가 없다고 난색을 표하기보다는 수익성 등을 면밀히 검토해 최대한 소급 적용해주는 자세가 필요하다. 품질 좋은 아파트를 짓는 것은 필수다. 당장 자금사정이 여의치 않다고 품질이 떨어지는 아파트를 짓는다면 부실시공 민원, 기업이미지 실추 등 더 큰 어려움을 겪을 수도 있다.