못믿을 오피스 공실률 "누구 조사가 엉터리?"

서울 오피스 공실률을 놓고 정부와 민간기관간 조사치가 배 이상 차이를 보이는 등 혼선을 빚고 있다.

27일 국토해양부가 내놓은 '오피스ㆍ매장용빌딩 투자정보 조사결과' 자료에 따르면 2/4분기 서울 오피스의 공실률은 6.7%에 달했다. 권역별로는 △도심 6.0% △여의도ㆍ마포 4.1% △강남 6.2% △기타 6.2% 등이다.


반면 알투코리아부동산투자자문이 발표한 2/4분기 서울 오피스 공실률은 △강남 4.7% △도심 2.7% △여의도ㆍ마포 2.4% 등 평균 3.6%다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아도 2/4분기 서울 오피스 공실률이 △강남 3.4% △도심 2.8% △여의도ㆍ마포 2% 등 평균 3.1%라는 조사치를 내놓았다.


이같은 공실률 차이는 표본 수와 대상에 따라 달라질 수밖에 없는 오피스시장의 특성 때문이란 게 부동산업계의 설명이다.

실제 국토부는 전체 서울 32개 지역 5394개 오피스 가운데 개인 소유빌딩을 포함, 지역별로 대표성을 띤 290개를 표본으로 정해 각 지역의 감정평가법인에서 직접 조사를 한다. 이러한 직접 조사는 정확도를 높일 수 있다.


다만 전체 오피스의 5%에 불과한 290개 오피스가 서울 오피스의 공실률을 대변하기는 어렵다는 지적이다. 이에 비해 민간기관들은 샘플링 수가 우선 1000개를 넘는데다 임대전용빌딩뿐 아니라 법인 사옥, 사옥과 임대 혼용 오피스 등을 모두 조사한다. 이 역시 다만 샘플링이 많아 직접 전화조사보다는 전화조사와 육안조사가 많다.

조사대상에 따라서도 공실률 차이가 벌어진다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 경우 AㆍB급 오피스를 조사대상으로 하다 보니 샘플링 수가 적어 비교적 낮은 수준인 3.1%의 공실률을 추산했다. 알투코리아는 AㆍB급 오피스에 중대형 오피스까지 포함하기 때문에 민간기관 중 가장 높은 수준인 3.6%까지 나온다.

문제는 이같은 통계상의 차이가 수급 등 시장 상황을 왜곡시키는 요인이 될 수 있다는 점이다. 이는 또 정부의 관련 정책에도 오류를 가져다 줄 수 있다고 전문가들은 지적했다.

한편 국토부에 따르면 오피스빌딩과 매장용빌딩의 2/4분기 투자수익률은 각각 1.93%와 1.71%로 나타났다. 이는 전분기 대비 각각 2.33%포인트와 1.53%포인트 상승한 수치다.

오피스빌딩 투자수익률은 서울이 2.47%로 가장 높았고 대전이 0.09%로 가장 낮았다. 서울ㆍ대구ㆍ인천ㆍ광주ㆍ대전은 전분기보다 상승한 데 비해 부산ㆍ울산은 전분기보다 하락했다.

매장용빌딩 투자수익률은 서울이 2.35%로 가장 높은 반면, 광주는 0.32%로 가장 낮은 것으로 조사됐다. 서울ㆍ부산ㆍ대구ㆍ인천ㆍ대전이 올랐으며 광주ㆍ울산은 전분기에 비해 떨어졌다.