불안한 금리, 내 대출과 투자 어쩌지?

시장금리가 심상치 않다. 경기회복에 대한 신호가 곳곳에서 나타나자 금리 또한 꿈틀거리고 있는 것. 이 때문에 대출을 안고 주택을 마련한 수요자들의 걱정도 늘고 있다.

다른 한편으로는 금리상승에 따른 재테크 전략은 어떻게 해야 할지도 고민이다. 금리상승기에 맞는 투자 전략을 준비해야 하기 때문이다. 최근까지는 저금리가 지속되면서 예금이나 적금에 대한 매력이 크게 떨어진 상황이다.


정부가 출구전략을 언제부터 쓸지가 초유의 관심사다. 그동안 경기부양을 위해 정부가 저금리 기조를 유지했지만 경기회복이 가시화되면 다시 기준금리를 높일 수밖에 없기 때문이다. 금리인상을 통해 그동안 시장에 쏟아 부었던 유동성을 환수하게 된다.

윤창현 서울시립대 교수는 "최근의 경기선행지표들은 대부분 호조세를 보여 온 반면 경기동행지표나 후행지표는 제자리를 걷고 있다"며 "적어도 경기동행지표가 선행지표를 따라잡을 때 정부에서는 출구전략을 적극적으로 고민해볼 수 있을 것"이라고 설명했다.

윤 교수는 이어 "정부가 상반기에 앞당겨 재정을 집행하면서 경기가 좋아졌지만 하반기에는 상반기처럼 집행할 재정이 별로 없다"며 "그럼에도 3분기에도 경기가 상반기와 비슷하게 상승세를 그려준다면 4분기에는 출구전략을 기대할 수 있을 것"이라고 내다봤다.


◆주택담보대출 금리, 오르면 어쩌지

최근 고정금리 주택담보대출 금리가 상승세를 타고 있다. 은행채 등 기준금리 역할을 하는 시중금리가 올랐기 때문. 지난 4월 말 4.49%로 최저점을 찍었던 AAA급 은행채 3년물 금리가 지난달 30일에는 5.03%까지 올라 3개월 만에 0.54%포인트가 치솟는 높은 상승세를 보이고 있다.

반면 주택담보대출 중 큰 비중을 차지하는 변동금리 주택담보대출 금리는 아직 오르지 않고 있다. 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 3개월물 금리가 4월 이후 2.41%를 유지하고 있기 때문이다. 그렇지만 은행채 금리 상승세가 지속되고 정부의 유동성 해소 정책까지 등장하면 단기금리인 CD금리 또한 상승하게 될 가능성이 높다.

따라서 전문가들은 부동산 투자 시 대출 비율을 낮추고 과도한 대출을 활용한 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여나갈 것을 당부하고 있다.

특히 상가 등 수익성 부동산의 경우 계약기간이 최소 1~2년이라는 점을 고려할 때 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못할 가능성이 커 금리가 오르면 수익률 악화가 우려된다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "수도권 담보인정비율(LTV) 기준을 강화하는 등 정부도 부동산 과열을 경계하는 움직임을 가시화하고 있는 상황"이라며 "단기 급등이 없다하더라도 중장기적으로는 수익률이 약해지거나 상가보유를 위한 자금유동성 경색 등이 있을 수 있어 자금포트폴리오 재구성을 사전에 준비하는 것이 필요하다"고 조언했다.

◆보금자리론으로 갈아타세요

최근 시중 변동금리의 상승 가능성이 높아지면서 주택금융공사의 장기고정금리대출인 보금자리론에 대출 수요자들의 관심이 늘고 있다. 특히 올 들어 잇단 금리 인하로 일반 보금자리론 금리(연 5.70~6.35%)도 2004년 3월 상품 출시 이래 최저 수준으로 떨어진 상황이다.

금리설계 보금자리론의 경우 대출일로부터 1년간 연 4.8%대의 낮은 변동금리가 적용돼 인기가 높아지고 있다. 이 상품은 1년 이내 원하는 시점에는 언제든지 고정금리로 갈아탈 수도 있다.

아울러 최근에는 집을 산 지 3년이 넘은 주택 보유자도 보금자리론을 이용할 수 있게 됐다. 보금자리론 ‘보전용도’ 대출의 신청기한을 종전 ‘소유권 이전등기 후 3년’에서 ‘소유권 이전등기 후 5년’으로 늘린 것.

이에 따라 은행권의 변동금리 상품을 이용하던 기존 대출자들의 보금자리론 갈아타기도 한결 쉬워졌다.

예를 들어 3년 전인 2006년 6월 이전에 집을 구입한 사람은 종전에는 보금자리론 이용이 제한됐지만 이제는 기존 대출의 유무에 상관없이 집값의 최대 70%(보금자리론 LTV 한도)까지 보금자리론을 빌려 쓸 수 있게 됐다. 또 소유권 이전 등기한 지 5년이 넘은 주택이라도 기존 대출금 이내에서는 보금자리론으로 갈아타기(상환용도)를 할 수 있어 사실상 모든 주택 소유자들이 등기 시점의 제한 없이 보금자리론을 이용할 수 있게 됐다.

◆단기투자도 고려해볼 만

4분기에 금리가 상승세로 돌아설 것으로 예상하는 투자자라면 투자전략을 바꿀 필요가 있다. 특히 안전을 최우선으로 꼽는 보수적인 투자자라면 지금부터 금리상승을 대비해야 한다.

지금 예금이나 적금에 가입해야 한다면 가입기간을 6개월 이내로 짧게 설정할 필요가 있다. 또는 시장금리에 연동하는 예금을 선택하는 것도 방법이다. 만기가 1년 이상인 정기예금은 선택하지 않는 것이 좋다. 아예 금리가 상대적으로 높은 기업어음(CP) 등 단기 금융상품도 나쁘지 않다.

그동안 예ㆍ적금은 저금리 기조 속에서 그 인기가 시들해졌지만 앞으로 금리 추이를 지켜보면서 적절한 가입 타이밍을 선택한다면 안전하면서도 고수익을 얻을 수 있는 상품으로 다시 돌아올 수 있다는 것이 전문가들의 전망이다.