'한파 주의보' 부동산 경매시장

#1. 송파구 신천동 롯데캐슬골드(전용 187.7㎡) 감정가 28억원. 3회 유찰. 30일 서울동부지방법원 감정가 51%인 최저낙찰가 14억3360만원에 경매.

#2. 양천구 신정동 대림아크로빌(전용 165.3㎡) 감정가 10억원. 2회 유찰. 다음달 4일 서울남부지방법원 최저가 6억4000만원에 시작.


#3. 강남구 대치동 청실아파트(전용 148.9㎡) 감정가 19억원. 2회 유찰. 30일 서울중앙지방법원 최저가 12억1600만원부터 경매.

정부의 DTI규제 강화 여파가 부동산시장에 불어 닥치고 있다. 특히 제2금융권 의존도가 높았던 수도권 경매시장은 썰렁한 분위기다. 두달 만에 경매를 통해 부동산을 매입한 비용이 반토막이 났을 정도다. 경매정보업체 디지털태인에 따르면 11월1일부터 15일까지 버블세븐지역의 아파트 낙찰가총액은 538억8465만원으로 9월 같은 기간(1086억6260만원)에 비해 50.41% 감소했다.

서울 전체를 봐도 한산한 경매시장 분위기를 그대로 느낄 수 있다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 11월 같은 기간 서울에서 2회 이상 유찰된 아파트가 전체 259건 중 72건으로 28%를 차지하고 있다. 9월 16%, 10월 17%에 비해 무려 10%포인트 이상 많아진 것.


경매 진행건수 대비 매각건수의 비율인 매각률 역시 29.7%로 낙찰된 물건이 10건 중 3건밖에 되지 않았다. 올해 들어 최저치다. 9월 매각률은 48.8%였다.

지역별로 보면 강남 부동산 경매의 하락세가 두드러진다. 강남권의 낙찰가총액은 지난 9월 582억4346만원에서 11월 188억241만원으로 3분의1이 줄었다. 낙찰건수도 64건에서 21건으로 3분의1토막이 났다. 재건축단지를 중심으로 시장에 감정가보다 싼 매물이 쌓인 탓이다.

강은 지지옥션 팀장은 “2개월 전만해도 매수시점이 1회 유찰된 아파트가 보편적이었고 감정가가 시세보다 낮은 경우 신건에 바로 낙찰됐지만 최근에는 응찰자들이 유찰시켜 가격이 떨어진 뒤 매입에 나서면서 입찰타이밍이 한 템포 늦춰졌다”고 설명했다.

◆경매시장 침체국면, 경매취하건수 주목

여파는 DTI규제 확대 대상에서 제외된 다세대주택에도 영향을 미쳤다. 지지옥션에 따르면 서울지역 다세대의 매각가율이 10월 95.8%에서 11월 90.8%로 줄었다. 서울 뿐 아니라 인천ㆍ경기지역 역시 6~6.5% 하락한 것으로 나타났다. 따라서 시장에서도 단기간 부동산 경매에 대한 비관론이 우세하다.

이정민 디지털태인 팀장은 “DTI규제로 매매시장에 감정가보다 저렴한 급매물이 하나둘씩 나오면서 경매시장이 급속히 위축되고 있다”면서 “일반 매매시장의 급매물이 해소되지 않는 이상 경매시장으로 자금 유입은 힘들어 보인다”고 설명했다.

다만 부동산 학습효과로 인해 가격 폭락을 예고하는 전문가는 많지 않다. 특히 주택의 경우 그동안 부침은 있었지만 궁극적으로 가격 상승이라는 결과를 가져왔기 때문에 가격이 급락하지 않을 것으로 전망하고 있다.

문제는 타이밍이다. 언제 경매시장에 뛰어들 것인가가 경매투자를 하는 사람들의 공통된 관심사다. 전문가들은 경매취하건수에 주목하라고 말한다. 부동산 가격이 상승할 기미를 보이거나 매수세가 높아지면 채권자나 채무자가 경매보다 시세를 통해 손실을 최소화하려는 경향이 있기 때문이다.

◆낙찰 후 시세가 더 떨어졌다면

대체로 경매시장은 경기와 반대되는 경향이 있다는 시각이 우세하다. 경기 침체가 가속화되면 경매시장은 활성화되고 경기가 좋아지면 경매시장이 침체된다는 식이다. 하지만 항상 그런 것은 아니다. 부동산 경기와 마찬가지로 다양한 경제 변수와 부동산 정책에 따라 좌우되는 경향이 있다.

DTI규제 확대가 그런 예다. 낙찰자는 이처럼 예기치 못한 규제 강화로 인해 경매를 통해 잔금을 납부할 수 없거나 시세차익을 보지 못하게 된다. 결국 낙찰자는 통상 입찰금액의 10%에 해당하는 입찰보증금을 포기하는 상황까지 몰리게 된다. 그렇다면 이 경우에는 전혀 구제받을 길이 없는 걸까?

부동산 서적 <불황 모르는 부동산 이제는 경매>에 따르면 낙찰 후에도 법원에 불허가결정을 유도하거나 경매가 취소ㆍ취하되면 낙찰자가 잔금을 납부하지 않더라도 입찰보증금을 반환받을 수 있다고 설명한다.

낙찰불허가는 낙찰자가 법원에 신청을 해야 한다. 단 모든 사람에게 해당사항이 있는 것은 아니다. 본인이 실수한 내용이 아닌 법원 사건기록의 잘못된 점이나 경매진행 절차상 하자 등으로 인해 낙찰자가 피해를 입게 됐다는 내용을 찾아야 한다.

피해 내용은 법원에 비치된 사건기록을 토대로 한다. 납득할 만한 사유가 있을 시 이를 근거로 법원에 불허가 신청을 하면 된다. 단 불허가 신청은 1주일 이내의 기간에 신청할 수 있다.