정말 좋은 땅이라면 당신에게 팔까?

기획부동산이 노리는 대상은 수십억~수백억원대 부자가 아니다. 부동산 투자에 관심이 많은 적극적인 투자자들도 아니다. 부동산시장의 속성을 조금이라도 아는 사람들은 기획부동산이 파는 땅에 손을 대지 않는다.

대부분 부동산에 대해 잘 모르는 상황에서 처음으로 땅을 소유하게 된다는 꿈에 부풀어 기획부동산의 유혹에 넘어가고 만다.


피해자들은 주로 수천만원 정도의 부동산 투자자들이다. 그동안 열심히 모아왔던 적금을 깨거나 퇴직금을 받아 처음으로 목돈을 만져봤거나 집을 담보로 잡히고 은행에서 대출을 받은 사람들이다.

텔레마케팅을 통해 접했거나 신문광고를 통해 알게 된 경우, 또는 친척이나 친구가 소개해 주는 경우가 많다.

기획부동산의 가장 큰 폐해는 시세보다 훨씬 비싼 값으로 판다는 점이다. 그렇게 매입한 땅을 향후 제3자에게 시세차익까지 붙여 팔 수도 없는 일이다. 게다가 개발가치마저 없는 경우가 많다.


현란한 유혹의 기술을 가진 기획부동산과 맞붙어 이길 수는 없는 노릇이다. 피하는 것이 상책이다.

↑사진은 특정기사 내용과 관련 없음.

◆4대강 타고 다시 고개 드는 기획부동산

지난 금융위기를 전후로 부동산 거품이 빠지면서 기획부동산도 잠시 주춤하는 듯했다. 서울 강남 일대의 많은 기획부동산업체들이 문을 닫았다.

이 한파에서 살아남은 곳과 새로 등장한 기획부동산들은 새로운 돌파구를 찾는다. 바로 4대강과 서울-춘천고속도로, 신도시 등 지방의 개발호재들이다. 보금자리주택이 들어서는 곳 주변 역시 마찬가지다. 각종 개발사업들이 기획부동산들의 먹거리 재료로 전락했다.

"4대강 사업이 시작되고 여객터미널이 들어서면 땅값이 뛰는 것은 시간문제"라고 소개받은 땅을 사지 않고 버티는 것은 쉽지 않은 일이다. 상당수의 기획부동산이 여주 등지의 땅을 이런 식으로 팔고 있는 것으로 알려지고 있다.

안타깝게도 그들이 소개하는 땅은 진입도로나 접근도로가 없는 맹지인 경우가 많다. 더 많은 사람들에게 팔기 위해 필지를 조각조각 분할해놓은 곳도 많다. 개발 자체가 어려운 곳들이다.

최근에는 춘천시 공무원 십수명이 경찰에 무더기로 적발됐다. 기획부동산업자로부터 뇌물을 수수한 혐의다. 업자들은 공무원들에게 토지분할에 대한 개발허가를 받게 해달라는 청탁을 했다. 땅을 쪼개서 팔기 위해 공무원까지 매수했다.

이렇게 기획부동산업자들이 마련한 땅은 일반 투자자들에게 매입가의 10배가 넘는 가격에 파는 경우가 다반사다. 이런 땅들은 대부분 현행법상 개발이 불가능한 임야인 경우가 많다. 제2의 피해자를 찾지 못하면 투자자는 결국 본전을 찾을 수 없다.

◆기획부동산이 부동산개발을 한다고?

'이 땅을 우리가 개발하겠다'고 하는 회사 역시 의심해봐야 한다. 지자체에 개발행위 허가를 받았다며 공식문서까지 보여주는 경우도 많다.

그러나 이는 토지를 분할하기 위해서는 개발행위허가를 받아야 하는 현재의 규제를 역이용한 경우가 많다. 개발의지도 없으면서 개발행위허가를 받아 토지를 분할한 후 투자자들을 모집해 분할된 토지만 팔고 '나 몰라라'하는 경우도 발생하고 있다.

한때 '강남 최대의 기획부동산'이라는 별명을 얻었던 21세기컨설팅의 경우 전국 10곳에서 리조트 등을 개발한다면서 수천명의 투자자들로부터 수천억원에 달하는 투자금을 모집했다.

그러나 현재 개발된 곳은 한곳도 없으며 양화석 대표는 검찰과 경찰의 수사를 피해 도피 중이다. 그렇게 끌어 모았던 수천억원의 투자금 역시 어디로 사라졌는지 오리무중이다.

게다가 모집한 투자금은 회사 내부에서 성과급이나 회사운영비용, 뇌물 및 횡령 등으로 사라진 것으로 추정되고 있어 부동산 개발 자체가 불가능한 구조였던 것으로 추측된다.

◆정말 좋은 땅이라면 팔 이유가 없다

개발이 될 것이라는 여러가지 서류를 보여준다. 사무실도 잘 꾸며져 있고 영업사원도 화려한 언변에 신뢰가 간다. 여러모로 믿음직스러워 보인다. 전화로 설명을 들었고 부동산판매회사도 방문해 확인했고 실제 땅도 가서 봤다. '나도 이제 번듯한 땅을 소유하게 됐다'는 뿌듯한 마음을 안고 토지매매계약서에 도장을 찍었다.

그런데 그들은 왜 '그렇게 좋다'는 땅을 신문광고를 내고 아무한테나 전화를 해가면서 열심히 팔려고 하는 것일까. 정말 좋은 땅이라면 그들이 직접 개발을 하든지, 아니면 소유하고 있기만 해도 충분한 차익을 얻게 될 것 아닌가.

투자자들이 빼먹은 것이 있다. 바로 주변 땅값과의 비교와 해당 지방자치단체의 확인이다. 무엇보다 주변 땅값이나 공시지가만 확인하더라도 그 땅을 얼마나 비싸게 사는 것인지 쉽게 확인할 수 있다.

또 지자체를 통해 해당 토지가 개발이 가능한지, 어느 정도의 가치인지 등은 충분히 확인이 가능하다. 물론 기획부동산업자들이 하는 말이 맞는 것인지도 알아볼 수 있다. 적어도 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 해당토지의 용도를 통해 가치를 가늠해볼 수도 있다.

이를 확인해보기 위해서는 무엇보다 해당 토지의 지번을 알아야 한다. 지번을 알면 '토지이용계획확인서'를 인터넷이나 동사무소 등을 통해 손쉽게 열람할 수 있다. 용도지역, 계획, 규제 등 다양한 정보를 알 수 있다.

만약 이 과정에서 지자체에 알아보려고 하지 말라거나, 지번을 알려주지 않거나, 또는 다른 핑계를 댄다면 그 업체는 '뭔가 구린 곳'이 있다고 단정 지어도 좋다는 것이 전문가들의 지적이다.

길거리에 소규모 포장마차를 내더라도 주변 상권분석에서부터 경쟁관계, 손익계산뿐 아니라 각종 영업계획을 짜는 것은 당연한 일이다.

그동안 모아온 적금이나 소중한 퇴직금을 모두 털어 넣으며 부동산에 투자하는 것이라면 포장마차를 여는 것 이상의 발품과 노력을 쏟아내는 것은 지극히 당연하다.