'양도세 감면' 돈되는 미분양

장경철 한국창업부동산정보원 이사

내년 2월11일까지 새 아파트를 분양받는 주택 수요자에게 양도소득세 면제(감면) 혜택이 주어진다. 대상지역은 서울을 제외한 수도권과 지방이다. 지역별로 양도세 감면폭이 달라 주의가 필요하다.

예를 들어 비과밀억제지역인 경기도 용인시에서 분양을 받는다면 100% 면제되지만, 과밀억제권역인 수원시에서는 전용 149㎡이하 아파트에 한해 60% 감면된다.

다만 개발제한구역 해제지역에 들어서는 택지지구의 경우 민간 분양도 최장 7~10년 전매제한 규제를 받는 곳이 있기 때문에 주의를 요한다. 취득후 5년 이내에 팔 때 이런 감면률이 적용되고 5년 이후에 팔면 일반세율(6~33%)이 적용된다.

그런데 부동산전문가들은 대부분 단지 양도세 혜택만 고려해 아파트를 분양받는 것은 위험하다고 지적한다.

양도세는 양도차익이 발생한 경우 내는 누진세이기 때문에 주변에 비해 분양가가 높거나 경기 침체 등의 이유로 5년 안에 집값이 거의 오르지 않는 지역이라면 혜택 자체가 무의미 해진다는 것이다.

예를 들어 3억원짜리 미분양 아파트를 구입해 입주(취득) 5년 후 5억원에 팔 경우 2년간 집값이 67% 상승한 것으로 산정할 때 용인시에서 분양받는 아파트는 대략 5200여만원의 양도세가 전액 면제되고 수원시에서는 세부담이 1685만원으로 줄게 된다.

집값이 10% 정도 오른다면 수원시 양도세의 감면 세액은 200만원에 불과하다. 그러나 집값이 전혀 오르지 않는다면 당연히 양도세 혜택도 없다. 따라서 수요자라면 신규 분양을 고를 때 반드시 주변 개발호재가 많아 입주 후 아파트 가격이 많이 오를 곳을 골라야 한다. 그렇지 않은 곳에선 양도세 완화 혜택을 보기 힘들기 때문이다.

올해 미분양 물량이 빠르게 소진되고 있는 지역을 살펴보면 대체적으로 굵직한 대형 교통호재 후광을 입은 곳들이 다수였다. 올해 개통한 경의선 복선전철, 용인-서울간 고속도로, 경춘 고속도로, 지하철 9호선 라인을 따라 미분양 아파트 분양시장이 활기를 보였다는 것으로 분석되고 있다.

지하철 9호선 라인의 경우 일부 지역을 제외하곤 미분양이 거의 소진된 상태다. 경의선 복선전철 개통 지역인 파주돚고양시 등 수도권 서북부는 국지적 인기를 이어갔다.

서울까지 고속도로가 뚫린 용인시와 춘천시는 지난 3월 규제 완화와 더불어 지방 부동산 시장 부활을 선도하고 있다. 최근 미분양 아파트 소진 속도가 빨라지는 것은 양도세 감면혜택을 받을 수 있는 데다 총부채상환비율(DTI)규제 적용을 받지 않는 것이 주요인으로 꼽힌다.

또 보금자리주택, 광교 등 유망 신규분양 주택 청약 경쟁률이 치열해지면서 청약가점이 부족한 주택 수요자들이 미분양 주택으로 눈을 돌리는 것도 한 원인이다.

미분양 조건이 완화된 것은 수요자 입장에선 반가운 소식이지만 가격과 입지 등을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다는 게 전문가들 조언이다. 일반적으로 미분양은 애초부터 분양가가 높게 책정됐거나 입지가 좋지 않았던 경우가 많기 때문.

미분양 아파트를 고를 때에는 할인 폭이나 변경된 조건에 집착하기보단 주변의 기존 아파트 시세와 비교해 보고 교통여건·생활편의 시설 등을 직접 확인한 뒤 구입하는 것이 좋다. 문의 : (02)2123-9930